Mọi khoản tiền giao nhận trong quá trình mua bán đất cần được ghi chép, có biên nhận hoặc người làm chứng, kể cả khi hai bên là người thân quen - Ảnh minh họa: AI
Họ viết tay một tờ "Giấy chuyển nhượng đất thổ cư", thỏa thuận bên bán sẽ giao một lô đất tái định cư, dù khi đó Nhà nước còn chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) với giá 90 triệu đồng. Bên mua trả đủ tiền ngay hôm đó.
Chuyện tưởng đơn giản. Nhưng phải mất gần mười năm, qua bốn lần xét xử, vụ việc mới được giải quyết dứt điểm, và trở thành một án lệ mà đến nay tòa án cả nước vẫn áp dụng mỗi khi gặp tình huống tương tự.
Giao kèo viết tay, tiền trao gần đủ, đất vẫn chưa sang tên
Năm 2011, Nhà nước xác định vị trí ba lô đất tái định cư cấp cho gia đình bên bán, trong đó có những lô nằm ở mặt tiền, giá trị cao hơn thỏa thuận ban đầu. Hai bên thống nhất miệng chuyển sang một lô mặt tiền với giá 120 triệu đồng.
Đi mua đất, ngoài giấy chứng nhận cần tìm hiểu những gì?
Cơ quan nào cấp sổ hồng lần đầu cho người dân theo quy định mới?
Sổ hồng điện tử có nhiều ưu điểm, nhưng không thể triển khai ngay?
Bên mua đưa thêm 20 triệu đồng, nâng tổng số tiền đã giao lên 110 triệu đồng, còn nợ lại 10 triệu đồng, hẹn trả nốt khi hoàn tất thủ tục sang tên. Bên bán cũng đã chỉ rõ vị trí, mốc giới thửa đất cho bên mua.
Đến năm 2014, trong lúc chờ làm thủ tục, bên mua cho một người khác thuê chính thửa đất này để dựng quán buôn bán. Việc thuê mướn, dựng quán diễn ra công khai suốt nhiều năm mà không ai trong gia đình bên bán lên tiếng phản đối.
Năm 2016, Nhà nước cấp sổ đỏ, đứng tên bên bán. Bên bán giao luôn sổ đỏ cho bên mua nhưng không chịu ký thủ tục sang tên. Bên mua khi đó đã xây móng nhà trên đất.
Nhiều năm sau, khi giá trị mảnh đất đã khác trước, bên bán quay sang cho rằng "giấy chuyển nhượng đất thổ cư" năm 2009 không có công chứng, chứng thực nên vô hiệu, đòi lấy lại đất và trả tiền cho bên mua.
Con cái của bên bán cũng lên tiếng phản đối, vì cho rằng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình, cha mẹ tự ý bán mà không hỏi ý kiến các con là xâm phạm quyền lợi của mình.
Bốn lần xét xử, hai luồng quan điểm trái ngược
Tòa án huyện xử sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của bên mua, công nhận hợp đồng chuyển nhượng và buộc bên bán phải làm thủ tục sang tên. Bên bán kháng cáo. Tòa án tỉnh xử phúc thẩm lần đầu lại đổi hướng, sửa bản án sơ thẩm, không công nhận yêu cầu của bên mua, chấp nhận yêu cầu phản tố của bên bán, tuyên hợp đồng vô hiệu.
Không đồng tình với hướng xử lý này, Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao ra quyết định kháng nghị giám đốc thẩm. Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao chấp nhận kháng nghị, hủy toàn bộ bản án phúc thẩm lần đầu, giao hồ sơ để xét xử phúc thẩm lại.
Tại phiên phúc thẩm lần hai, tòa án tỉnh đưa ra nhận định mấu chốt: đây là một giao dịch đang được các bên tiếp tục thực hiện, chưa từng bị gián đoạn, kể từ ngày lập giấy viết tay cho đến khi phát sinh tranh chấp.
Tuy hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức là phải công chứng, chứng thực, nhưng bên mua đã giao đến 110 trong tổng số 120 triệu đồng, tức đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ thanh toán, còn bên bán cũng đã giao đất, giao cả sổ đỏ trên thực tế. Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp này, hợp đồng vẫn được công nhận hiệu lực, dù thiếu thủ tục công chứng.
Bản án phúc thẩm lần hai này sau đó được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn, công bố thành Án lệ số 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức, áp dụng thống nhất cho tòa án các cấp trong cả nước từ ngày 15-11-2022.
Vì sao một vụ tranh chấp bình thường lại trở thành án lệ?
Một bản án được chọn làm án lệ không phải vì tình tiết đặc biệt, mà vì cách lập luận của tòa án trong đó có giá trị hướng dẫn áp dụng pháp luật thống nhất, giải quyết được một vướng mắc mà nhiều tòa án khác cũng đang gặp phải.
Chính việc vụ án này phải trải qua tới bốn cấp xét xử, với hai bản án cấp phúc thẩm đưa ra hai kết luận trái ngược nhau, cho thấy đây là một vấn đề phổ biến trong thực tiễn: hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay, không công chứng thì khi nào được công nhận, khi nào bị coi là vô hiệu?
Đây không phải lần đầu pháp luật Việt Nam đặt ra câu hỏi này. Trước khi có Bộ luật Dân sự 2015, Nghị quyết 02 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao từng hướng dẫn tòa án cách xử lý các hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay theo từng giai đoạn lịch sử khác nhau, tùy thời điểm xác lập giao dịch.
Mua đất giấy tay nhưng không được cấp giấy chứng nhận vì không còn sổ đỏ gốc, có đúng không?
Trường hợp nào mua bán nhà đất bằng giấy tay được cấp sổ đỏ?
Với các giao dịch xác lập từ sau ngày 15-10-1993, thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, nghị quyết hướng dẫn: nếu bên nhận đất đã thực sự đưa đất vào sử dụng ổn định, chẳng hạn xây nhà, trồng cây lâu năm, mà bên bán biết và không phản đối, thì hợp đồng vẫn được công nhận dù thiếu công chứng. Ngược lại, nếu đất vẫn bỏ trống, không có dấu hiệu sử dụng nào, hợp đồng khó có cơ sở để được công nhận.
Như vậy có thể thấy một nguyên tắc nhất quán: pháp luật không chỉ nhìn vào tờ giấy, mà nhìn vào việc giao dịch đó có thực sự đi vào đời sống hay không.
Trả tiền đến đâu, giao đất đến đâu, sử dụng đất công khai ra sao mới là những bằng chứng có sức nặng nhất khi tranh chấp xảy ra, chứ không phải việc hợp đồng có con dấu công chứng hay không.
Ai từng mua bán đất bằng giấy viết tay nên lưu ý
Từ câu chuyện trên, có ba điều người dân, đặc biệt là những ai từng mua bán đất bằng giấy viết tay, nên lưu tâm.
Thứ nhất, mọi khoản tiền giao nhận trong quá trình mua bán đất cần được ghi chép, có biên nhận hoặc người làm chứng, kể cả khi hai bên là người thân quen.
Trong vụ án trên, chính những lời khai của người thuê đất và người từng làm công cho bên bán mới giúp tòa án có đủ căn cứ xác định số tiền thực tế đã giao, cũng như việc đất đã thực sự được giao trên thực địa.
Thứ hai, nếu đã nhận chuyển nhượng đất, nên đưa đất vào sử dụng công khai, ổn định càng sớm càng tốt, như dựng nhà, xây móng, cho thuê có giấy tờ rõ ràng. Đây chính là loại bằng chứng mà cả Nghị quyết 02 năm 2004 của Hội đồng thẩm phán và Án lệ số 55/2022/AL hiện nay đều coi trọng hàng đầu khi xem xét công nhận một hợp đồng thiếu công chứng.
Thứ ba, khi giao dịch đất đai đã đủ điều kiện làm thủ tục sang tên, các bên nên chủ động hoàn tất ngay, tránh để kéo dài nhiều năm như trong vụ án trên. Càng để lâu, càng dễ phát sinh thay đổi ý chí, tranh chấp trong nội bộ gia đình, hoặc biến động giá đất khiến một bên muốn lật lại giao dịch.
Đề xuất tăng mức phạt hành chính tối đa lên 1,5 tỉ với cá nhân: Có cơ sở nhưng cần tăng tính minh bạchChuyên gia cho rằng điều quan trọng không chỉ nâng “trần” mức phạt tiền, mà phải hoàn thiện cơ chế xác định mức phạt cụ thể, tăng tính minh bạch trong áp dụng, bảo đảm quyền giải trình, quyền khiếu nại, khởi kiện của người bị xử phạt.