Định giá theo cơ chế nào?
Trao đổi với phóng viên Tiền Phong, TS Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam (VIREED), cho rằng đây là một định hướng chính sách mang tính linh hoạt, kịp thời và bám sát tinh thần chỉ đạo của Nghị quyết 21 về việc tái cấu trúc thị trường bất động sản, đưa sản phẩm về đúng giá trị khai thác thực thay vì đầu cơ.
Theo ông, nếu được triển khai đúng cách, chính sách có thể mang lại nhiều lợi ích. Trước hết, việc mua lại những căn hộ đã hoàn thành nhưng chưa bán được sẽ giúp giải phóng ngay lượng hàng tồn kho, hạn chế lãng phí nguồn lực xã hội.
Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc, Trưởng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, mới đây gợi mở khả năng mua lại những căn nhà ở thương mại đã xây dựng nhưng chưa tiêu thụ được để bố trí cho thuê, trên cơ sở bảo đảm hiệu quả, phù hợp quy hoạch và quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, phương án này có thể rút ngắn thời gian tạo lập quỹ nhà ở, thay vì mất 2–4 năm để phê duyệt và thi công dự án nhà ở xã hội mới, Nhà nước có ngay quỹ nhà cho người lao động thuê trong thời gian ngắn.
Một lợi ích khác là tạo thêm thanh khoản cho thị trường. Nếu được thực hiện trên cơ sở định giá hợp lý, nguồn tiền thu về có thể giúp doanh nghiệp xử lý một phần nghĩa vụ tài chính, giảm áp lực dòng tiền và hỗ trợ quá trình cơ cấu lại các khoản nợ liên quan đến dự án.
Tuy nhiên, TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh, nút thắt lớn nhất của chính sách là bài toán định giá: Nhà nước mua lại với mức giá nào, căn cứ vào đâu và cơ quan nào chịu trách nhiệm thẩm định?
Theo ông, thường thì căn hộ thương mại có chi phí đầu tư ban đầu cao hơn nhiều so với nhà ở xã hội. Nếu Nhà nước mua lại theo giá chào bán hoặc mức giá mà chủ đầu tư kỳ vọng, nguy cơ sử dụng ngân sách kém hiệu quả là hiện hữu. Khi đó, chính sách hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở có thể vô tình trở thành cơ chế giải cứu doanh nghiệp.
Ngược lại, nếu định giá nhà quá thấp, chủ đầu tư có thể không chấp nhận giao dịch, vì vướng mắc với chi phí vốn, nợ vay ngân hàng hoặc các cam kết tài chính trước đó.
Để giải quyết bài toán này, TS Trần Xuân Lượng đề xuất xây dựng cơ chế định giá chặt chẽ, không lấy giá niêm yết của doanh nghiệp hoặc mức giá thị trường đã bị đẩy lên bởi kỳ vọng đầu cơ làm căn cứ duy nhất. Thẩm định giá buộc phải thông qua cơ quan thẩm định giá độc lập và Kiểm toán Nhà nước kiểm tra. Khi đó, cơ quan chức năng mới được phép giải ngân.
Bên cạnh đó, tiêu chí chọn lọc dự án để mua lại cần nghiêm ngặt, pháp lý sạch 100%, không vướng tranh chấp hay thế chấp phức tạp. Các căn hộ được lựa chọn cần bảo đảm chất lượng, an toàn và có khả năng đưa vào sử dụng trong thời gian ngắn.
Vị trí và khả năng kết nối hạ tầng cũng là yếu tố quan trọng. Quỹ nhà cho thuê cần kết nối tốt với khu công nghiệp, trường học, bệnh viện. Tránh lặp lại bài học các khu tái định cư bỏ hoang do thiếu tiện ích kết nối...
Về nguồn vốn triển khai, ông Lượng cho rằng, cần phát hành trái phiếu chính quyền địa phương hoặc trái phiếu hạ tầng dài hạn (15–20 năm), kết hợp ủy thác qua Quỹ Đầu tư Phát triển địa phương để vận hành.
Đề xuất mở thêm nguồn cung nhà thương mại giá phù hợp
Ở góc độ phát triển thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị, nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư từ phân khúc cao cấp sang nhà ở đáp ứng khả năng chi trả và nhà ở cho thuê.
Theo ông Châu, việc bổ sung chính sách này nhằm thực hiện định hướng phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả, đồng thời góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng đáp ứng nhu cầu thực.
Hiệp hội cho rằng, hiện còn một nhóm người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại trên thị trường.
Theo đề xuất, giá nhà ở thương mại phù hợp có thể dao động từ khoảng 25-30 triệu đồng/m² tại các tỉnh vùng sâu, vùng xa đến 60-70 triệu đồng/m² tại các đô thị lớn...
Báo cáo của 27/34 địa phương cho thấy, trong quý III/2026, lượng bất động sản tồn kho khoảng 51.950 căn, lô đất nền, có xu hướng tăng so với quý trước. Bộ Xây dựng lưu ý, đây mới là lượng bất động sản tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo. Ngoài ra, còn có khối lượng vốn đầu tư dở dang lớn tại các dự án, trong khi hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng gặp nhiều khó khăn.