Phát hiện nhà đang thế chấp, bên mua chuyển thêm tiền để hỗ trợ giải chấp
Theo trình bày của ông T. (ngụ TP Đà Nẵng), tháng 12/2023, ông ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng căn nhà tại Đà Nẵng của bà C. với giá 4,1 tỷ đồng. Ông T. đặt cọc trước 200 triệu đồng, thời hạn thực hiện hợp đồng đến ngày 29/2/2024.
Sau khi đặt cọc, ông T. phát hiện căn nhà đang được bà C. thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm khoản vay 3,4 tỷ đồng. Sau đó, hai bên có thỏa thuận về việc hỗ trợ giải chấp và điều chỉnh thời gian công chứng.
Theo đó, ông T. chuyển thêm cho bà C. 500 triệu đồng để hỗ trợ giải chấp tài sản, đồng thời thanh toán tiền lãi ngân hàng hằng tháng. Tuy nhiên, giao dịch không thể hoàn tất do bà C. không thực hiện được thủ tục rút tài sản thế chấp tại ngân hàng.
Cho rằng bà C. vi phạm thỏa thuận, ông T. khởi kiện, yêu cầu hoàn trả 200 triệu đồng tiền đặt cọc, 500 triệu đồng đã chuyển thêm, khoản tiền phạt cọc tương đương 200 triệu đồng cùng các khoản lãi phát sinh.
Ngược lại, bà C. cho rằng ông T. mới là người không thực hiện đúng cam kết. Theo bà, ông T. có trách nhiệm thanh toán phần tiền còn lại để tất toán khoản vay, giải chấp tài sản và tiến hành công chứng hợp đồng trong thời hạn hai tháng.
Tuy nhiên, ông T. không đến công chứng đúng hẹn. Bà C. cho biết đã nhiều lần thông báo, yêu cầu ông T. thực hiện hợp đồng nhưng không có kết quả.
Người làm chứng khai đã giới thiệu ông T. mua nhà và xác nhận ông T. không đến công chứng vào ngày 29/2/2024 như thời hạn ghi trong hợp đồng.
Ngân hàng xác nhận tài sản đang được thế chấp tại thời điểm giao dịch, đồng thời cho biết tranh chấp giữa hai bên không liên quan đến ngân hàng.
Thỏa thuận miệng không được công nhận, bên mua mất tiền cọc
Xét xử sơ thẩm, TAND khu vực 3 - Đà Nẵng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông T., buộc bà C. hoàn trả tổng cộng hơn 751 triệu đồng, gồm 200 triệu đồng tiền đặt cọc, 500 triệu đồng tiền nhận để giải chấp và 51 triệu đồng tiền lãi chậm trả.
Tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của ông T., cũng như yêu cầu thanh toán 83 triệu đồng tiền lãi ngân hàng và 8,5 triệu đồng tiền lãi chậm trả khác.
Không đồng ý với phán quyết trên, bà C. kháng cáo.
Tại phiên phúc thẩm, TAND TP Đà Nẵng nhận định, thỏa thuận hỗ trợ rút sổ tại ngân hàng tuy không được ghi trong hợp đồng nhưng được các bên thừa nhận, có ý nghĩa làm rõ trách nhiệm của mỗi bên trong quá trình thực hiện giao dịch.
Tuy nhiên, việc thay đổi nội dung và kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng sau khi ký kết không được lập thành văn bản theo hình thức của hợp đồng ban đầu. Vì vậy, nội dung sửa đổi này không được công nhận.
Do đó, Tòa phúc thẩm xác định số tiền đặt cọc hợp lệ là 200 triệu đồng và thời hạn thực hiện hợp đồng vẫn là ngày 29/2/2024. Đến thời điểm này, ông T. không tiến hành thủ tục nhận chuyển nhượng nhà đất, vi phạm thỏa thuận nên phải chịu mất tiền đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự.
Mặt khác, đối với khoản tiền ông T. đã chuyển thêm để hỗ trợ giải chấp và khoản lãi ngân hàng, bà C. có trách nhiệm hoàn trả. Theo phán quyết phúc thẩm, số tiền này gồm 500 triệu đồng đã nhận và 83 triệu đồng tiền lãi ngân hàng.
Từ những phân tích trên, Tòa phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của bà C. Theo đó, bà phải thanh toán cho ông T. tổng cộng 658 triệu đồng, gồm 500 triệu đồng tiền đã nhận thêm, 83 triệu đồng tiền lãi ngân hàng và 75 triệu đồng tiền lãi chậm trả.
Như vậy, ông T. không được nhận lại 200 triệu đồng tiền đặt cọc nhưng vẫn được hoàn trả các khoản tiền đã chuyển thêm và tiền lãi theo phán quyết của tòa.
(Tham khảo Bản án số 05/2026/DS-PT ngày 7/1/2026 của TAND TP Đà Nẵng)