Mường Thanh và bài học lập pháp: Đừng để người mua nhà là 'nạn nhân' chịu thiệt cuối cùng

Vụ việc tại các dự án của Tập đoàn Mường Thanh đặt ra vấn đề không chỉ về quản lý đất đai, trật tự xây dựng, mà còn là phép thử đối với chính sách bảo vệ người mua nhà.

Khi hàng nghìn căn hộ đã được giao dịch, sử dụng trong thời gian dài nhưng phát sinh sai phạm về quy hoạch, xây dựng và pháp lý, người dân đứng trước nguy cơ mất nơi ở, tài sản tích lũy và những quyền lợi đã xác lập bằng hợp đồng.

Không thể đánh đồng trách nhiệm của chủ đầu tư với quyền lợi của người mua nhà. Càng không thể để người dân gánh chịu hậu quả cuối cùng của những vi phạm mà họ không gây ra.

Không hợp pháp hóa sai phạm, nhưng phải bảo vệ cư dân

Ngày 28-10, tại kỳ họp thứ 7, HĐND TP Hà Nội đã thông qua nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với một số công trình, dự án vi phạm đất đai, trật tự xây dựng, thực hiện khoản 2 Điều 8 và khoản 4 Điều 14 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16.

Đáng chú ý, nghị quyết đề cập cơ chế bảo vệ cư dân tại 12 dự án Mường Thanh. Người thuộc diện phải di dời được nhận tiền bồi thường từ chủ đầu tư và được tạm cư tại chỗ trong thời gian chờ cơ quan có thẩm quyền thông báo thực hiện phương án phá dỡ hoặc chuyển đổi công năng.

• 

  Bộ trưởng Trần Hồng Minh: Có những dự án như của ông Lê Thanh Thản trước đây kiểm soát chưa chặt chẽ

Họ được ưu tiên mua nhà tại dự án khác do chủ đầu tư thực hiện; trường hợp đáp ứng điều kiện của Luật Nhà ở thì được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm.

Cư dân không thuộc diện phải di dời không phải chịu chi phí phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm của chủ đầu tư và được tiếp tục thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký.

Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ bồi thường, thành phố có thể sử dụng nguồn bảo đảm hoặc áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản theo quy định.

Đây là hướng tiếp cận đáng chú ý. Xử lý nghiêm sai phạm nhưng không đồng nhất vi phạm công trình với quyền lợi của người dân.

Tuy nhiên, hiệu quả chính sách phụ thuộc vào việc xác định đúng người có quyền lợi liên quan, diện tích phải di dời, giá trị bồi thường và khả năng thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Bài học lớn hơn là không thể chờ vi phạm phát sinh, giao dịch hoàn tất rồi mới tìm cách giải quyết hậu quả.

Pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản đã quy định điều kiện đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai trước khi đưa vào kinh doanh. Vấn đề là phải thực thi nghiêm túc.

Cơ quan có thẩm quyền cần đối chiếu danh mục căn hộ được bán với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng và tình trạng pháp lý dự án; đồng thời công khai thông tin để người mua có thể kiểm tra.

Nếu căn hộ không đủ điều kiện kinh doanh, phải kịp thời cảnh báo, ngăn chặn giao dịch và xử lý trách nhiệm chủ đầu tư. Không thể buộc người mua tự xác minh những vấn đề chuyên môn mà cơ quan quản lý có trách nhiệm kiểm soát.

Trách nhiệm phải được làm rõ ở cả 2 phía

Sai phạm kéo dài qua nhiều năm cần được xem xét từ cả phía chủ đầu tư và cơ quan quản lý. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về hành vi vi phạm và hậu quả do mình gây ra. Đồng thời, cần rà soát trách nhiệm của các cơ quan, cá nhân trong quá trình thẩm định, cấp phép, kiểm tra, giám sát và xử lý.

Việc xem xét trách nhiệm phải dựa trên hồ sơ, thẩm quyền, hành vi cụ thể và quan hệ nhân quả, không quy kết chung chung.

Trường hợp đủ căn cứ làm phát sinh trách nhiệm bồi thường của Nhà nước thì phải xem xét theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. Không phải mọi thiếu sót quản lý đều mặc nhiên làm phát sinh nghĩa vụ bồi thường từ ngân sách.

Từ thực tiễn Mường Thanh, pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản cần có cơ chế bảo vệ người mua không biết và không buộc phải biết về vi phạm của dự án. Đó là, quyền tiếp cận thông tin, tham gia phương án xử lý, tạm cư, hoàn trả hoặc bồi thường và cơ chế thực thi khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.

Cũng cần phân biệt quyền yêu cầu phát sinh từ hợp đồng với điều kiện xác lập quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận.

Việc đã ký hợp đồng, thanh toán và nhận bàn giao không đương nhiên làm căn hộ vi phạm đủ điều kiện được công nhận quyền sở hữu; nhưng người mua vẫn có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ theo pháp luật.

Bảo vệ người mua nhà không phải là hợp pháp hóa công trình sai phạm. Đó là bảo đảm người gây ra vi phạm phải chịu trách nhiệm, cơ quan buông lỏng quản lý phải được xem xét, còn người dân đã tin tưởng vào thị trường và hệ thống quản lý nhà nước không bị bỏ lại phía sau.

Đó mới là thước đo của một thị trường bất động sản minh bạch và một nền pháp luật thực sự hướng đến con người.

Bồi thường phải đi cùng khả năng thực hiện

Chính sách bảo vệ cư dân sẽ khó khả thi nếu chỉ xác lập nghĩa vụ bồi thường trên giấy mà không có nguồn tài chính bảo đảm.

Cần nghiên cứu cơ chế buộc chủ đầu tư duy trì nguồn lực thực hiện nghĩa vụ khắc phục, hoàn trả và bồi thường, thông qua bảo lãnh, tài khoản bảo đảm hoặc biện pháp bảo toàn tài sản phù hợp.

Khi dự án chuyển nhượng, nghĩa vụ đối với người mua phải được xác định rõ, không để việc thay đổi chủ thể đầu tư trở thành cách né tránh trách nhiệm.

Mức bồi thường phải căn cứ thiệt hại thực tế, quy định pháp luật, quan hệ nhân quả và kết quả định giá có thể kiểm chứng. Không thể áp dụng một mức chung cho mọi trường hợp, nhưng cũng không thể để người dân nhận khoản tiền không đủ khả năng tạo lập nơi ở thay thế.

Đại biểu Quốc hội đặt vấn đề hơn 3.900 căn hộ tại các dự án của Tập đoàn Mường Thanh ở Hà Nội nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm. Người dân bỏ tiền mua nhà, sinh sống nhiều năm nhưng nay lại thấp thỏm trước nguy cơ mất chỗ ở.