Ngồi cầu thang chốt hợp đồng: Cơn sốt văn phòng bùng nổ trở lại tại Mỹ

Tại các tòa cao ốc ở Manhattan (New York), cảnh tượng nhân viên ngồi bệt ở bậc thang bộ gọi điện chốt hợp đồng hay ôm laptop làm việc tại quầy ăn vặt không còn hiếm. Nhiều doanh nghiệp thậm chí phải áp dụng lịch làm việc luân phiên vì không đủ chỗ, dù chẳng ai còn một chiếc bàn riêng cố định.

Vài năm trước, thị trường bất động sản văn phòng từng bị cảnh báo tiến sát “vòng xoáy suy thoái đô thị” do đại dịch, các cuộc họp trực tuyến và sự trỗi dậy của AI. Thế nhưng, thực tế đang diễn ra hoàn toàn trái ngược khi người lao động lại chen chân kín vỉa hè giờ ăn trưa, còn các ông chủ ráo riết săn lùng từng mét vuông sàn chất lượng cao.

“New York rõ ràng đang dẫn đầu. Những gì đang diễn ra cho thấy lĩnh vực văn phòng trên toàn nước Mỹ đang dần cải thiện”, ông Victor Rodriguez, Giám đốc cấp cao phụ trách phân tích thị trường tại CoStar, nhận định.

Cảnh chật chội trớ trêu và nghịch lý từ làn sóng AI

Nguyên nhân đầu tiên thúc đẩy cơn sốt này đến từ làn sóng đưa nhân viên trở lại công sở. Khi thị trường việc làm hạ nhiệt, cán cân quyền lực nghiêng về phía người sử dụng lao động. Nhiều tập đoàn lớn, điển hình như ngân hàng JPMorgan Chase dưới sự dẫn dắt của CEO Jamie Dimon, đã kiên quyết yêu cầu nhân sự quay lại văn phòng đủ 5 ngày mỗi tuần.

Tuy nhiên, việc nhân viên ồ ạt trở lại khiến nhiều công ty trở tay không kịp. “Các chủ lao động muốn mở vòi nước, nhưng giờ thì họ đang bị ngập”, ông Rodriguez ví von.

Tại Roc360, một công ty cho vay bất động sản ở Midtown Manhattan, số lượng nhân viên đã tăng gần gấp đôi sau đại dịch. Giám đốc điều hành Maksim Stavinsky cho biết: “Nếu tất cả mọi người cùng đến, chúng tôi sẽ không có đủ chỗ ngồi”. Tình cảnh tương tự từng diễn ra tại Bilt. Bà Alli Trussell, Phó chủ tịch cấp cao phụ trách nhân sự, chia sẻ trước khi chuyển sang trụ sở mới rộng hơn 5.400 m², các lãnh đạo công ty thường xuyên phải ra chân cầu thang bê tông để gọi video bảo mật vì không còn phòng trống.

Nghịch lý lớn nhất nằm ở AI. Từng bị xem là mối đe dọa xóa sổ việc làm bàn giấy, các công ty AI giờ đây lại là những khách thuê bạo chi nhất để đưa nhân sự về làm việc trực tiếp. Anthropic, công ty phát triển chatbot Claude, vừa ký hợp đồng dài hạn thuê tòa nhà 16 tầng rộng gần 41.800 m² tại Manhattan, đủ chỗ cho 1.700 bàn làm việc, gấp 3 lần quy mô nhân sự của họ hồi đầu năm.

“Hiện tại, AI là bạn chứ không phải kẻ thù của phân khúc văn phòng chất lượng cao”, ông David Kirshenbaum, Phó giám đốc quản lý danh mục tại Baron Real Estate, khẳng định. Nhu cầu thuê từ nhóm công nghệ cũng đang bùng nổ tại Boston, Seattle và Vịnh San Francisco, thậm chí kéo WeWork trở lại cuộc chơi sau khi thoát thủ tục phá sản.

Nguồn cung cạn kiệt, giá thuê lập đỉnh kỷ lục

Theo chỉ số Kastle, mức độ sử dụng văn phòng tại 10 thành phố lớn của Mỹ đã đạt đỉnh hậu đại dịch, vào khoảng 67%. Những ngày cao điểm, số lượt quẹt thẻ tại các tòa tháp cao cấp chỉ còn kém giai đoạn trước dịch khoảng 10%. Theo Cushman & Wakefield, lượng diện tích sàn được các doanh nghiệp hấp thụ hiện ở mức cao nhất kể từ năm 2020.

Thế nhưng, thị trường lại đối mặt với cơn khát nguồn cung nghiêm trọng. Hiện chỉ có khoảng 1,83 triệu m² văn phòng đang được xây dựng trên toàn nước Mỹ - tiệm cận mức thấp kỷ lục. Suốt giai đoạn đóng băng trước đó, việc xây mới bị đình trệ, trong khi hàng loạt tòa nhà cũ đã bị phá bỏ hoặc cải tạo thành nhà ở và câu lạc bộ thể thao.

Chuyên gia Stefan Weiss từ CBRE nhận xét: “Nguồn cung đưa vào sử dụng trong 24 tháng tới gần như bằng không, khó lòng đáp ứng nổi nhu cầu mạnh mẽ ở phân khúc cao cấp”.

Tại Manhattan, các khu đắc địa như Midtown West hay Hudson Yards gần như sạch bóng diện tích trống hạng sang. Hơn 80% trong tổng số 715.000 m² sàn cao cấp đang xây dựng đã được khách đặt cọc trước khi hoàn thiện. Báo cáo của JLL ghi nhận giá thuê văn phòng cao cấp tại đây đạt trung bình 95 USD/feet vuông (tăng 6% so với trước dịch), một số nơi vượt ngưỡng 300 USD/feet vuông.

Ông Steven Durels, Giám đốc cho thuê tại SL Green Realty, tiết lộ giá thuê ròng tại các tòa nhà của họ đã tăng hơn 15%: “Hiện tượng nhiều bên cùng tranh một mặt bằng xuất hiện thường xuyên. Khách thuê nào trả giá cao hơn sẽ có được văn phòng, người còn lại buộc phải ra đi tìm chỗ khác”.

Cơ hội gom tài sản giá rẻ từ các quỹ bất động sản

Trái ngược với cảnh giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tăng vọt, thị giá cổ phiếu của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) văn phòng tại Mỹ vẫn nằm ở vùng đáy do dư âm bị bán tháo trước đây.

Dựa trên dòng tiền hoạt động kinh doanh (FFO) - thước đo định giá chính của nhóm này - cổ phiếu REIT vẫn rẻ hơn nhiều so với giai đoạn trước dịch. Cụ thể, mã SL Green Realty hiện vẫn thấp hơn 46% so với cuối năm 2019, BXP thấp hơn 53%, còn Hudson Pacific Properties từng giảm sâu tới 95%.

Sự lệch pha này đang mở ra cơ hội “mua thấp, bán cao” cho giới đầu tư tài chính. Quỹ Baron Real Estate gần đây đã rót vốn trở lại vào BXP nhờ danh mục văn phòng cao cấp có tỷ lệ lấp đầy lên tới 88,4%. Tương tự, Piper Sandler cũng nâng khuyến nghị đầu tư đối với Hudson Pacific với kỳ vọng thị giá có thể tăng tới 48% khi thị trường Bờ Tây hồi phục.

Dù các quỹ vẫn phải đối mặt với áp lực lãi suất cao khi tái cấp vốn cho các khoản nợ cũ, ông Alexander Goldfarb, chuyên gia tại Piper Sandler, nhận định cơn khát diện tích sàn hiện nay chính là “giấc mơ thành hiện thực” đối với các chủ sở hữu tòa nhà thương mại.

Trong bối cảnh phân hóa mạnh mẽ, thị trường đang bước vào chu kỳ sàng lọc gay gắt. “Quan trọng hơn bao giờ hết là bạn sở hữu tài sản gì và nằm ở đâu. Khi nhà đầu tư thấy tăng trưởng thực sự quay lại, sự tự tin vào phân khúc văn phòng chắc chắn sẽ được củng cố”, ông David đúc kết.