Ông Minh Quân (TP HCM) cho biết năm 2024 có đầu tư căn nhà phố tại một khu đô thị ở Đồng Nai với giá 10 tỷ đồng, trong đó 5 tỷ là tiền vay.
Từ tháng 7, khoản vay của ông hết thời gian ân hạn nợ gốc, lãi suất cũng chuyển sang thả nổi hơn 13% mỗi năm, hàng tháng phải trả trên 50 triệu đồng. "Số tiền quá khả năng tài chính nên từ đầu quý III, tôi quyết định rao bán căn nhà. Đến nay sau hai lần giảm giá tổng cộng 1,3 tỷ đồng so với tiền gốc, tôi vẫn chưa tìm được khách mua", ông nói.
Một dự án nhà phố, biệt thự tại phường Bình Dương, TP HCM. Ảnh: Minh Long
Tương tự, bà Thanh Thủy từ tháng 8 đến nay đã hạ giá bán căn biệt thự song lập tại khu Nam TP HCM từ 22 tỷ đồng xuống 20 tỷ đồng (giảm gần 9%) so với giá gốc để tất toán khoản vay ngân hàng nhưng cũng chưa có người mua. "Mỗi tuần chỉ có vài khách đến xem nhà và đều trả giá thấp hơn mức rao thêm 1,5-2 tỷ đồng nên hai bên chưa thể chốt giao dịch", bà cho hay.
Đây chỉ là hai trong số rất nhiều trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư nhà phố, biệt thự, nay mất khả năng chi trả ngân hàng do lãi suất tăng cao, buộc phải cắt lỗ.
Ông Nguyễn Quốc, Phó giám đốc sàn môi giới bất động sản chuyên phân khúc thấp tầng tại TP HCM và Đồng Nai, cho biết lượng nhà phố, biệt thự ký gửi tại sàn bán cắt lỗ trong quý III tăng khoảng 30% so với quý trước, tập trung ở các đại đô thị vùng ven có nguồn cung lớn.
Báo cáo thị trường quý III của DKRA Consulting cũng cho thấy giá bán thứ cấp (mua đi, bán lại) phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP HCM và vùng phụ cận (Đồng Nai, Tây Ninh) giảm trung bình 13% so với quý II. Tại TP HCM, CBRE Việt Nam ghi nhận mức giá thứ cấp bất động sản gắn liền với đất đạt trung bình 159 triệu đồng mỗi m2, giảm 6% theo quý và 4% theo năm.
Số liệu của Bộ Xây dựng mới đây ghi nhận lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ tại các dự án trên cả nước trong quý III lên tới 17.089 căn, tăng 11,6% so với quý II. Các chuyên gia nhận định sức mua suy giảm làm tăng hàng tồn kho, gây áp lực trực tiếp lên dòng tiền và thanh khoản thị trường.
Tại khu vực phía Nam, DKRA Consulting thống kê tổng nguồn cung sơ cấp nhà phố, biệt thự trong quý III đạt 11.439 căn (92% là hàng tồn cũ), nhưng lượng tiêu thụ chỉ đạt 746 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 7%, giảm 27% so với quý II. Giao dịch chỉ tập trung ở nhóm sản phẩm dưới 10 tỷ đồng mỗi căn.
Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn nhà mới, nêu ba nguyên nhân khiến thị trường xuất hiện làn sóng cắt lỗ. Một là, lãi suất thả nổi neo cao khiến nhà đầu tư dùng đòn bẩy chịu áp lực tài chính, buộc giảm giá thoát hàng. Hai là, tỷ suất cho thuê nhà phố tại TP HCM, Đồng Nai, Tây Ninh hiện thấp (2-3%), mức sinh lời quá nhỏ so với chi phí lãi vay khiến dòng tiền đầu tư suy giảm. Ba là người mua mang tâm lý chờ bắt đáy, khách hàng đang trì hoãn, mặc cả sâu hoặc cân nhắc kỹ nên rất ít người sẵn sàng chốt giao dịch.
Avison Young Việt Nam cũng chỉ ra mặt bằng lãi suất vay mua nhà thả nổi đang neo ở mức 12-15% mỗi năm. Khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất, những khách hàng dùng vốn vay lớn bắt đầu chịu áp lực trả nợ và chấp nhận thương lượng giảm giá 5-10% để thoát hàng.
Trước diễn biến trên, ông Vũ khuyên người đầu tư nhà phố hay biệt thự cần nhắm đến bài toán khai thác dài hạn. Sản phẩm mua vào phải đáp ứng nhu cầu thực, có khả năng cho thuê tạo dòng tiền ổn định để đi đường dài thay vì kỳ vọng lướt sóng.
Quang Huy