Tại khu vực phố cổ Hà Nội, không khó để bắt gặp những căn nhà mặt phố treo biển cho thuê suốt nhiều tuần, thậm chí cả tháng nhưng vẫn chưa tìm được khách. Trên một số tuyến phố, biển cho thuê xuất hiện liên tiếp trước cửa các cửa hàng đóng kín.
Trước đây, nhà mặt phố cổ thường được nhiều thương hiệu săn đón. Có những vị trí vừa trả mặt bằng đã nhanh chóng có khách thuê mới. Nay, ngay cả những căn nằm trên các tuyến phố đông người qua lại, chủ nhà vẫn phải chờ đợi, thậm chí giảm giá để tìm người thuê.
Trên phố Hàng Bông, một căn nhà diện tích 63m2, gồm 3 tầng, mặt tiền 7,2m đang được chào thuê khoảng 48 triệu đồng/tháng. Mặt bằng được giới thiệu phù hợp với cửa hàng thời trang, mỹ phẩm, cà phê mang đi hoặc showroom.
Tại phố Hàng Đào, giá thuê được chào ở mức cao hơn đáng kể. Một căn diện tích 40m2, mặt tiền 3m có giá 110 triệu đồng/tháng. Một mặt bằng lớn hơn, diện tích 375m2, thông sàn, mặt tiền 6m được chào thuê 220 triệu đồng/tháng. Đây là những vị trí hướng đến các thương hiệu thời trang, đồ lưu niệm và chuỗi bán lẻ.
Trên phố Tạ Hiện, một căn nhà diện tích 100m2, gồm 3 tầng, mặt tiền 5,6m được chào thuê 320 triệu đồng/tháng. Một mặt bằng kinh doanh khác tại tầng 2 cùng tuyến phố này, diện tích 100m2, mặt tiền 10m có giá thuê 38 triệu đồng/tháng.
Tại phố Hàng Đậu, căn nhà diện tích 100m2, gồm 4 tầng, mặt tiền 5,1m được chào thuê 70 triệu đồng/tháng. Một căn khác trên tuyến Quán Sứ - Hàng Bông, diện tích 88m2, xây 7,5 tầng, mặt tiền 5m, có thang máy và thiết kế riêng biệt được đưa ra mức giá 130 triệu đồng/tháng.
Đây đều là giá chào thuê, mức giá thực tế có thể thay đổi tùy vị trí, hiện trạng, công năng và điều kiện thương lượng giữa chủ nhà với khách thuê.
So với nhiều khu vực khác tại Hà Nội, giá thuê nhà mặt tiền phố cổ vẫn thuộc nhóm cao. Theo báo cáo Main Streets Across the World 2025 của Cushman & Wakefield, khu vực Tràng Tiền - Hàng Khay đứng thứ 18 trong danh sách những tuyến phố bán lẻ đắt đỏ nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Giá thuê đạt 3.360 USD/m2/năm, tương đương khoảng 7,2 triệu đồng/m2/tháng.
Khó tìm khách thuê
Bà Phạm Phương, môi giới cho thuê bất động sản, cho biết trước đây, nhà mặt phố cổ Hà Nội thường được xem là tài sản có lợi thế kinh doanh lớn. Các tuyến phố tập trung đông khách du lịch, người dân và hoạt động thương mại, khiến mặt bằng tại đây trở thành lựa chọn của nhiều thương hiệu thời trang, bán lẻ, ăn uống và dịch vụ.
Tuy nhiên, lợi thế vị trí không còn là yếu tố duy nhất quyết định khả năng cho thuê. Khách thuê ngày càng cân nhắc kỹ bài toán doanh thu, chi phí mặt bằng và khả năng khai thác thực tế.
Một căn nhà có giá thuê cao nhưng diện tích không phù hợp, lối đi chung, thiết kế cũ hoặc khó cải tạo có thể khiến người thuê phải bỏ thêm khoản đầu tư lớn. Những hạn chế về công năng cũng làm giảm số lượng mô hình kinh doanh có thể tiếp cận.
Đặc biệt, với ngành hàng ăn uống và bán lẻ, chi phí thuê mặt bằng là một trong những khoản cố định đáng kể. Khi sức mua chưa đủ mạnh, doanh nghiệp có xu hướng thận trọng hơn với những địa điểm có giá thuê cao.
Một nguyên nhân khác khiến nhà mặt phố cổ giảm sức hút là những hạn chế về hạ tầng và khả năng khai thác kinh doanh. Nhiều tuyến phố có mặt đường hẹp, thiếu chỗ đỗ ô tô, xe máy. Việc không còn được tận dụng vỉa hè để bố trí bàn ghế, chỗ ngồi cũng làm giảm lợi thế của các mô hình cà phê, nhà hàng vốn từng thu hút khách nhờ không gian ngoài trời.
Bên cạnh đó, không ít căn nhà phố cổ đã được xây dựng từ lâu, nay xuống cấp, thiết kế chật hẹp, khó cải tạo để đáp ứng tiêu chuẩn vận hành của các thương hiệu hiện đại.
Xu hướng kinh doanh cũng thay đổi. Nhiều thương hiệu không còn tập trung vào khu vực trung tâm, phố du lịch mà mở rộng đến các khu dân cư đông đúc, khu đô thị mới và trung tâm thương mại.
Theo Savills Việt Nam, khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò quan trọng, đặc biệt đối với các thương hiệu cao cấp và những điểm đến đã có nhận diện. Tuy nhiên, quá trình mở rộng đô thị và phát triển hạ tầng đang tạo ra những cộng đồng dân cư mới với quy mô và nhu cầu tiêu dùng riêng. Đây cũng là những thị trường mà các thương hiệu có thể tiếp cận khách hàng thường xuyên hơn.