Những tháng gần đây, thị trường bất động sản Hong Kong đã xuất hiện một sự phân hóa rõ rệt: doanh số nhà mới xây tăng vọt, còn thị trường thứ cấp (mua bán lại nhà đã qua sử dụng) chỉ phục hồi khá khiêm tốn.
Theo các nhà phân tích, sự tương phản giữa hai phân khúc này không phải ngẫu nhiên và nhiều khả năng sẽ còn kéo dài.
Nguyên nhân chính là các chủ đầu tư đang giảm mạnh giá nhà mới để giải phóng hàng tồn kho trước khi lãi suất được dự báo tăng trong những tháng tới. Điều này giúp nhà mới trở nên vừa túi tiền hơn với người mua và kéo sự chú ý khỏi thị trường nhà cũ.
Theo số liệu của Centaline Property, doanh số nhà ở mới đã hồi phục mạnh sau đợt sụt giảm hồi tháng 7, tăng hơn 95% lên khoảng 1.500 căn trong tháng 9. Tổng giá trị các giao dịch này tăng 31,8%, đạt 20,88 tỷ đô la Hong Kong (HK$), tương đương khoảng 69.300 tỷ đồng.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Doanh số nhà ở mới ở Hong Kong (Trung Quốc) đã hồi phục mạnh (Ảnh minh họa: CV)
Ngược lại, thị trường thứ cấp vẫn ảm đạm. Trong tháng 9 chỉ có hơn 3.000 căn nhà cũ được bán, ít hơn 337 căn so với tháng 7. Giá trị giao dịch cũng giảm 2,31 tỷ HK$ (khoảng 7.700 tỷ đồng), xuống còn 24,76 tỷ HK$ (khoảng 82.200 tỷ đồng).
Ông Derek Chan Hoi-chiu, trưởng bộ phận nghiên cứu của Ricacorp Properties, cho biết thị trường sơ cấp (nhà mới bán trực tiếp từ chủ đầu tư) vượt trội hẳn thị trường thứ cấp vì các dự án mới thu hút người mua bằng giá thấp, trong khi chủ nhà trên thị trường thứ cấp vẫn giữ nguyên giá chào bán.
“Trong hai, ba tháng qua, các chủ đầu tư đã định giá dự án mới ngang bằng, thậm chí thấp hơn giá thị trường,” ông nói. “Cộng thêm các điều khoản thanh toán linh hoạt và ưu đãi vay thế chấp, điều này đã hút đáng kể sức mua khỏi thị trường thứ cấp.”
Giai đoạn một của The Sterling, dự án mới tại Cheung Sha Wan do China Resources Land phát triển, là một ví dụ cho làn sóng giảm giá gần đây. Lô đầu tiên gồm 102 căn được mở bán vào giữa tháng 8 với giá trung bình chỉ 17.880 HK$/foot vuông (tương đương khoảng 192.500 HK$/m², hay khoảng 639 triệu đồng/m²), và tất cả đều bán hết ngay trong ngày mở bán của từng đợt.
Không khó hiểu vì sao người mua quan tâm. Theo các môi giới, mức giá mỗi foot vuông này tương đương với giá các căn nhà vừa giao dịch gần đây tại bốn khu dân cư lân cận, vốn đều đã hơn 20 năm tuổi.
Bốn khu này gồm Liberte, The Pacifica, Banyan Garden và Aqua Marine, được gọi chung là “tứ tiểu long”. Theo các môi giới, giá giao dịch trung bình tại đây dao động từ 16.600 đến 17.400 HK$/foot vuông.
Một nhà đầu tư họ Chan cho biết ban đầu ông tìm kiếm bất động sản bị định giá thấp trong khu vực “tứ tiểu long”, nhưng sau đó quyết định tham gia bốc thăm mua nhà tại The Sterling.
“Giá nhà mới tương đương nhà cũ, nhưng dự án mới trẻ hơn 20 năm và tiềm năng đầu tư lớn hơn,” ông nói.
Ông Anson Tsang, giám đốc liên kết cấp cao của Hong Kong Property Services, cho biết việc mở bán The Sterling đã khiến số lượt xem nhà tại các dự án cũ gần đó giảm 20%.
“Khu tứ tiểu long chỉ ghi nhận lần lượt 12 và 13 giao dịch trong tháng 8 và tháng 9, giảm mạnh hơn 60% so với mức cao nhất trong năm là 36 giao dịch hồi tháng 1”, ông Tsang nói.
State Residence, một dự án mới khác tại North Point do Chow Tai Fook phát triển, cũng đưa ra mức chiết khấu sâu. Giữa tháng 9, lô đầu tiên gồm 50 căn được chào bán với giá chỉ hơn 20.600 HK$/foot vuông.
Theo các môi giới, mức giá này thấp hơn 15% so với giá trung bình của các dự án mới khác và nhà cũ trong khu vực, và thấp hơn tới 40% so với một số căn chưa bán được tại các dự án mới lân cận.
State Residence có tổng cộng 194 căn, trong đó 189 căn đã được bán trong vòng 13 ngày kể từ khi mở bán.
Ông Chris Wong, giám đốc điều hành của Century 21 Sunrise, cho biết đợt mở bán State Residence đã khiến số giao dịch trên thị trường thứ cấp tại khu North Point giảm 25%.
Một người mua họ Ng cho biết trong tháng 9 anh đã đi xem nhà tại một số dự án tương đối mới trong khu vực, như Diva ở Tin Hau và Fleur Pavilia ở North Point, nhưng rồi bỏ ý định đó để nộp đơn đăng ký mua tại State Residence ngay khi dự án mở bán.
“Người bán trên thị trường thứ cấp hét giá cao và kiên quyết giữ giá, chỉ cho thương lượng khoảng 1 đến 2%. Tôi thà chuyển sang mua ở dự án mới”, anh nói.
Câu chuyện tương tự cũng diễn ra với giai đoạn một của The Atlas, dự án nhà ở mới tại Yau Tong của Yuexiu Property. 128 căn đầu tiên được chào bán với giá chỉ 13.988 HK$/foot vuông, mức thấp nhất đối với một dự án mới ở khu vực nội đô Cửu Long trong một thập kỷ.
Bà Norey Tsang, quản lý kinh doanh khu vực cấp cao của Midland Realty, lưu ý rằng căn hộ một phòng ngủ trên thị trường thứ cấp ở Tân Giới hiện có giá từ 3 đến 4 triệu HK$ (khoảng 10-13,3 tỷ đồng), tương đương mức giá tại The Atlas.
Vì vậy, theo bà Tsang, nhiều người mua vốn đang tìm căn hộ nhỏ trên thị trường thứ cấp đã chuyển sang tham gia bốc thăm mua nhà tại giai đoạn một của The Atlas.
Ông Chan của Ricacorp Properties dự báo các chủ đầu tư sẽ tiếp tục mở bán dự án với giá bằng hoặc thậm chí thấp hơn giá thị trường, đồng thời áp dụng các chiến lược ưu đãi để thu hút người mua, khi họ tập trung giảm hàng tồn kho. “Do đó, thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục chịu áp lực,” ông nói.
Ông Chan nói thêm rằng khoảng cách giữa hai thị trường khó có thể thu hẹp trong ngắn hạn. Theo ông, xu hướng thị trường sơ cấp mạnh, thị trường thứ cấp yếu sẽ còn kéo dài trong suốt tháng 10.
“Trong trung và dài hạn, tình hình phụ thuộc vào lượng hàng tồn kho. Khoảng cách chỉ thu hẹp khi các căn nhà mới giá thấp dần được thị trường hấp thụ hết, hoặc khi chủ nhà trên thị trường thứ cấp giảm giá sâu hơn”, ông giải thích.