Rao bán cắt lỗ hàng trăm triệu đồng
Theo tìm hiểu của PV trên các hội nhóm, trang mạng xã hội chuyên về bất động sản, thông tin chuyển nhượng căn hộ, bán “cắt lỗ” xuất hiện với tần suất dày hơn.
Đơn cử, tại một dự án chung cư trên đường Tố Hữu (phường Đại Mỗ, Hà Nội), chị Vân đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 68m2 mà chị đầu tư cách đây chưa lâu, với mức "cắt lỗ" khoảng 200 triệu đồng. Theo người bán, tổng giá trị căn hộ thanh toán theo tiến độ hiện ở mức hơn 7,2 tỷ đồng.
“Ban đầu, tôi mua với kỳ vọng, giá sẽ tiếp tục tăng và có thể bán lại khi thị trường tốt hơn. Tuy nhiên, thanh khoản hiện không như kỳ vọng. Trong khi đó, nếu tiếp tục giữ căn hộ thì mỗi tháng vẫn phải cân đối một khoản tiền khá lớn. Vì vậy tôi chấp nhận giảm giá để tìm người mua nhanh, chủ yếu là thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính”, chị Vân chia sẻ.
Tại một số dự án ở Hưng Yên - ngay cạnh xã Gia Lâm (Hà Nội), người mua thậm chí chấp nhận cắt lỗ tới 500-800 triệu đồng để thoát hàng.
Chẳng hạn, với căn hộ 1 phòng ngủ, người mua đã thanh toán 25%, tương đương khoảng 730 triệu đồng, được rao bán với mức giá mềm để thu về khoảng 250 triệu đồng. Với mức đó, người mua chấp nhận giảm gần 500 triệu đồng so với số tiền đã bỏ ra. Dự kiến hợp đồng mua bán sẽ được ký trong tháng 10.
Một căn hộ 2 phòng ngủ khác tại dự án này cũng được chủ sở hữu chấp nhận mức lỗ khoảng 700 triệu đồng để tìm người nhận chuyển nhượng.
Những trường hợp trên cho thấy áp lực tài chính đang khiến một bộ phận nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược, từ kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn sang ưu tiên thu hồi vốn và giảm nghĩa vụ tài chính.
Anh Nguyễn Thắng - một nhà đầu tư đang tìm cách thoát hàng tại dự án này cho biết, việc bán giảm giá trong thời điểm hiện tại không hẳn vì căn hộ không có giá trị, mà xuất phát từ bài toán dòng tiền cá nhân.
“Vấn đề là mình cần tiền và không muốn khoản vay tiếp tục phình lên. Nếu có tiền nhàn rỗi và xác định giữ dài hạn thì câu chuyện sẽ khác, nhưng đã sử dụng đòn bẩy thì mỗi tháng đều phải chịu áp lực”, anh Thắng nói.
Tuy nhiên, theo anh Thắng, anh đã gửi các đơn vị môi giới rao bán hơn một tháng nay mà vẫn không có khách hỏi mua.
Áp lực chủ yếu ở nhóm sử dụng đòn bẩy cao
Anh Phạm Yên - môi giới chuyên phân phối căn hộ tại Hà Nội cho biết, lượng khách chủ động liên hệ nhờ tìm người mua lại căn hộ có dấu hiệu tăng so với trước.
Theo anh Yên, nếu trước đây phần lớn khách hàng gửi để "bán được giá tốt", thì hiện nay, nhiều người đặt ưu tiên "bán được càng sớm càng tốt".
Theo các chuyên gia, việc xuất hiện những trường hợp cắt lỗ không đồng nghĩa với việc toàn bộ phân khúc chung cư đang bước vào một đợt bán tháo.
Áp lực lớn hơn hiện tập trung ở nhóm nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, sử dụng đòn bẩy cao nhưng chưa tính đầy đủ chi phí vốn và khả năng chịu đựng khi thanh khoản thị trường giảm.
Trong trường hợp nhà đầu tư phải vay ngân hàng để mua căn hộ, bài toán lợi nhuận không còn đơn giản là giá bán cao hơn giá mua. Chi phí lãi vay, các khoản thanh toán theo tiến độ, chi phí cơ hội của vốn và thời gian nắm giữ đều có thể làm thay đổi đáng kể hiệu quả đầu tư.
Khi tốc độ tăng giá chậm lại, khoản lợi nhuận kỳ vọng có thể nhanh chóng bị bào mòn bởi chi phí tài chính. Nếu nhà đầu tư đồng thời phải chịu áp lực trả nợ hàng tháng, lựa chọn giảm giá để thoát hàng có thể trở thành phương án ít rủi ro hơn so với tiếp tục nắm giữ.
Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, chi phí lãi vay thời gian qua đã tác động đến khả năng thanh toán của người mua. Thị trường bắt đầu ghi nhận sự chững lại.
Cũng theo chuyên gia, bài toán mua nhà đang chuyển dần từ “giá có thể tăng bao nhiêu” sang “khả năng tài chính có chịu được khoản đầu tư hay không”. Khi chi phí vốn tăng, những nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy sẽ dễ chịu tác động hơn, đặc biệt là tại thời điểm phải hoàn tất các khoản thanh toán lớn trước khi nhận nhà.