Từ ngày 15/10, Nghị quyết 03/2026 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao có hiệu lực, hướng dẫn giải quyết nhiều vướng mắc về đặt cọc trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán nhà đất.
Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định về hiệu lực giao dịch, tài sản đặt cọc và trách nhiệm khi một bên không thực hiện cam kết. Tuy nhiên, việc áp dụng những nguyên tắc này vào các tranh chấp cụ thể có thể phát sinh cách hiểu khác nhau.
Nghị quyết 03 không tạo ra toàn bộ quyền, nghĩa vụ mới về đặt cọc mà làm rõ cách áp dụng pháp luật trong nhiều tình huống: hợp đồng chưa đủ điều kiện thực hiện, thỏa thuận thiếu thông tin, các bên cùng có lỗi hoặc tranh chấp về mức phạt, bồi thường và tiền lãi.
Đất chưa có sổ đỏ, hợp đồng đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực
Một trong những vấn đề được làm rõ là hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc khi tài sản dự kiến mua bán chưa đủ điều kiện giao dịch.
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch có hiệu lực khi các bên có năng lực phù hợp, tự nguyện xác lập, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức cũng phải đáp ứng yêu cầu nếu pháp luật có quy định.
Trên cơ sở đó, Điều 3 Nghị quyết 03 hướng dẫn: thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm ký hợp đồng vẫn có thể có hiệu lực, dù tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng dự kiến sẽ vô hiệu nếu được ký kết.
Chẳng hạn, hai bên đặt cọc mua bán một thửa đất chưa đứng tên người nhận cọc, thỏa thuận thời hạn cụ thể để người này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi chuyển nhượng.
Hết thời hạn, người bán vẫn chưa được cấp giấy nên yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, với lý do hợp đồng chuyển nhượng đất sẽ vô hiệu nếu được ký kết.
Theo Nghị quyết, thỏa thuận đặt cọc trong trường hợp này vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện của Điều 117 Bộ luật Dân sự.
Như vậy, đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng không đương nhiên khiến thỏa thuận đặt cọc vô hiệu. Ngược lại, việc đặt cọc có hiệu lực cũng không có nghĩa người bán được phép chuyển nhượng đất khi chưa đáp ứng điều kiện pháp luật.
Nghị quyết còn làm rõ trường hợp thỏa thuận đặt cọc thiếu thông tin về kích thước, giá chuyển nhượng đất, khiến một bên từ chối ký hợp đồng và yêu cầu tuyên đặt cọc vô hiệu.
Ngay cả khi nội dung chưa rõ ràng dẫn đến hợp đồng không được ký kết hoặc thực hiện, thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng Điều 117.
Điểm đáng chú ý là Tòa án phải xem xét hiệu lực của chính thỏa thuận đặt cọc, thay vì mặc nhiên coi thỏa thuận này vô hiệu chỉ vì hợp đồng mua bán sau đó không thể thực hiện.
Giao dịch đổ vỡ, không phải lúc nào cũng mất cọc hoặc đền cọc
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định, nếu không có thỏa thuận khác, bên đặt cọc từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng thì mất cọc. Ngược lại, bên nhận cọc từ chối phải hoàn trả tài sản đã nhận cùng khoản tiền tương đương giá trị tài sản đó, thường gọi là đền cọc gấp đôi.
Nghị quyết 03 hướng dẫn cụ thể hơn cách xử lý khi phát sinh tranh chấp mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc.
Theo đó, bên nào có lỗi khiến hợp đồng không được ký kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc. Nếu cả hai cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Nghị quyết lấy ví dụ hai bên đặt cọc mua bán nhà, người bán cam kết hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận trong 3 tháng, nếu không sẽ chịu phạt cọc.
Dù đã nộp hồ sơ đúng quy định, hết thời hạn này người bán vẫn chưa được cấp giấy do cơ quan nhà nước chưa giải quyết. Đây được xác định là trở ngại khách quan khiến người bán không thể thực hiện đúng cam kết nên không phải chịu phạt cọc.
Như vậy, khi giải quyết tranh chấp, việc không hoàn thành cam kết đúng hạn chưa đủ để kết luận một bên phải chịu phạt cọc. Tòa án còn phải xem xét nguyên nhân, lỗi của các bên và những trở ngại khách quan nếu có.
Tuy nhiên, không bị phạt cọc không có nghĩa đương nhiên được giữ tiền cọc hoặc không phải thực hiện các nghĩa vụ khác. Việc hoàn trả tài sản và xử lý những vấn đề liên quan vẫn phải căn cứ vào thỏa thuận, quy định pháp luật.
Một tình huống khác dễ nhầm lẫn là hợp đồng mua bán đã được ký kết nhưng sau đó không thể thực hiện.
Nghị quyết phân biệt rõ: nếu đặt cọc chỉ để bảo đảm việc ký hợp đồng, khi hợp đồng đã ký, những vi phạm xảy ra trong quá trình thực hiện sau đó hoặc việc mới phát hiện hợp đồng vô hiệu một phần hay toàn bộ sẽ không dẫn đến phạt cọc theo thỏa thuận bảo đảm ký kết ban đầu.
Tranh chấp lúc này được giải quyết theo quy định về vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Cách xử lý sẽ khác nếu khoản cọc được thỏa thuận để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng.
Thỏa thuận phạt cọc bao nhiêu cũng được?
Bộ luật Dân sự cho phép các bên có thỏa thuận khác với nguyên tắc phạt cọc thông thường. Tuy nhiên, việc thỏa thuận mức phạt quá cao có thể phát sinh tranh chấp.
Khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03 hướng dẫn, nếu các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm ký kết hoặc thực hiện, Tòa án xem xét, quyết định mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Điều đó có nghĩa, mức phạt đã được ghi trong hợp đồng đặt cọc không phải lúc nào cũng được Tòa án chấp nhận toàn bộ.
Đáng chú ý, giới hạn này căn cứ vào giá trị hợp đồng được bảo đảm, không phải số tiền đã đặt cọc. Vì vậy, không thể hiểu mức phạt cọc tối đa luôn bằng một hoặc hai lần tiền cọc.
Hướng dẫn này giúp các bên có cơ sở rõ ràng hơn khi thỏa thuận mức phạt, đồng thời là căn cứ để Tòa án xử lý những yêu cầu phạt cọc vượt giá trị hợp đồng.
Vừa phạt cọc, vừa bồi thường thiệt hại được không?
Đây là hai trách nhiệm pháp lý khác nhau nhưng dễ bị nhầm lẫn.
Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định về phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Nghị quyết 03 làm rõ cách áp dụng các quy định này khi phát sinh tranh chấp đặt cọc.
Theo khoản 5 Điều 6, nếu các bên không có thỏa thuận, một bên vừa yêu cầu phạt cọc, vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự, Tòa án xem xét chấp nhận cả hai yêu cầu.
Như vậy, việc được nhận tiền phạt cọc không đương nhiên loại trừ quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, yêu cầu bồi thường vẫn phải được xem xét theo các căn cứ pháp luật tương ứng.
Ngược lại, nếu hai bên thỏa thuận cùng một hành vi vi phạm vừa phải chịu phạt cọc, vừa chịu phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự, Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu phạt cọc, không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.
Nghị quyết cũng phân biệt tiền đặt cọc phải hoàn trả với tiền phạt cọc khi tính lãi.
Đối với khoản tiền đặt cọc, Tòa án xem xét yêu cầu tính lãi theo Điều 357 Bộ luật Dân sự, kể từ ngày tiếp theo ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả. Trong khi đó, không chấp nhận tính lãi trên khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp pháp luật quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Cổ phiếu, tài sản số cũng có thể dùng để đặt cọc
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 đã xác định tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác.
Nghị quyết 03 hướng dẫn cụ thể hơn về nhóm tài sản có giá trị khác, lấy ví dụ cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số.
Theo Điều 5, tài sản đặt cọc phải đáp ứng các điều kiện pháp luật về giao dịch, có thể giao cho bên nhận cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng một khoản tiền nhất định tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Như vậy, nghị quyết không có nghĩa từ ngày 15/10, mọi loại tài sản số đều mặc nhiên được phép đặt cọc. Từng tài sản vẫn phải đáp ứng những điều kiện tương ứng.
Giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp luật quy định khác. Nếu các bên không thỏa thuận được giá trị bằng tiền, Tòa án xác định giá trị tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Đối với tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất, việc đặt cọc phải được tất cả chủ sở hữu đồng ý. Với sở hữu chung theo phần, mỗi người chỉ được dùng phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Những hướng dẫn này giúp làm rõ điều kiện sử dụng, xác định giá trị và xử lý tranh chấp khi tài sản đặt cọc không phải tiền mặt hoặc thuộc sở hữu của nhiều người.
Đòi lại tiền cọc sau nhiều năm có hết thời hiệu khởi kiện?
Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng và những trường hợp không áp dụng thời hiệu. Nghị quyết 03 làm rõ cách áp dụng đối với từng yêu cầu liên quan đến đặt cọc.
Theo Điều 8, yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc được áp dụng thời hiệu theo Điều 429 Bộ luật Dân sự và luật liên quan.
Điều 429 quy định thời hiệu khởi kiện về hợp đồng là 3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu, thời hiệu được xem xét theo Điều 132 Bộ luật Dân sự.
Riêng yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc, Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự.
Như vậy, dù đã qua nhiều năm, người có yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc không đương nhiên mất quyền khởi kiện vì hết thời hiệu. Tuy nhiên, có được nhận lại tài sản hay không vẫn phụ thuộc vào căn cứ pháp luật và chứng cứ của từng vụ việc.
Nghị quyết 03/2026 gồm 9 điều, có hiệu lực từ ngày 15/10, nhằm thống nhất việc áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp đặt cọc.
Đối với bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật trước thời điểm này, không được chỉ dựa vào hướng dẫn của Nghị quyết để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, trừ trường hợp có căn cứ khác.
Hải Duyên