Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới.
Đáng chú ý, đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.
Nghị quyết đồng thời yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, như quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới khi công trình hết thời hạn.
Thông tin này thu hút sự quan tâm của người dân, nhất là những người đang sở hữu hoặc có kế hoạch mua căn hộ. Một trong những câu hỏi được đặt ra là nếu căn hộ được xác định gắn với niên hạn công trình, giá trị tài sản có bị ảnh hưởng và chung cư có trở thành một dạng “tiêu sản”?
Lo giá trị tài sản bị ảnh hưởng
Trao đổi với phóng viên Dân trí sáng 20/9, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nhấn mạnh cần phân biệt rõ giữa “thời hạn sử dụng chung cư” và “thời hạn sở hữu” căn hộ. Đây là hai khái niệm khác nhau và việc quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình không đồng nghĩa với việc Nhà nước quy định người dân chỉ được sở hữu căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo ông Châu, khái niệm thời hạn sử dụng công trình đã được quy định từ lâu trong pháp luật về xây dựng. Mọi công trình đều có tuổi thọ thiết kế, đồng thời tuổi thọ thực tế còn phụ thuộc vào chất lượng xây dựng, quá trình sử dụng và công tác bảo trì, bảo dưỡng.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Một chung cư cũ tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
Thực tế có những công trình được thiết kế với tuổi thọ rất dài nhưng xuống cấp sớm, trong khi cũng có những công trình đã vượt tuổi thọ thiết kế nhưng vẫn được sử dụng tốt nhờ được xây dựng, vận hành và bảo trì hiệu quả. Ông dẫn chứng Bưu điện TPHCM là một công trình đã sử dụng trong thời gian dài nhưng vẫn được duy trì tốt.
Ở chiều ngược lại, một tòa nhà chung cư trên đường Võ Văn Kiệt, quận 1 cũ, được xây dựng khoảng năm 1996, dù tuổi thọ thiết kế còn dài nhưng đã phải phá dỡ sau hơn 20 năm do xuống cấp nghiêm trọng. Những trường hợp này cho thấy tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế của công trình có thể khác nhau.
Từ đó, việc quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn xây dựng công trình trước hết nhằm bảo đảm an toàn cho người dân và tạo cơ sở pháp lý để xử lý những công trình đã xuống cấp, cần cải tạo hoặc xây dựng lại.
“Quy định này không đồng nghĩa với việc người dân hết thời hạn sử dụng công trình thì mất quyền sở hữu tài sản”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Ông Châu góp ý thêm quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không nên chỉ áp dụng với các chung cư xây dựng từ năm 1994 trở về trước mà cần áp dụng với tất cả chung cư được xây dựng trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực. Nếu luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027, cần có quy định chuyển tiếp rõ ràng đối với các chung cư xây dựng trước thời điểm này, tránh tạo sự bất công và khiến người dân lo lắng về quyền lợi.
Cần phân biệt thời hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu tài sản
Luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng cần phân biệt thời hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu tài sản. Quyền sở hữu được pháp luật bảo vệ, nhưng tài sản có thể hao mòn, hư hỏng và không còn tồn tại. Khi đó, pháp luật phải xác định số phận của tài sản đã mất và những quyền, lợi ích của chủ sở hữu còn được bảo vệ.
Đối với chung cư, người mua không chỉ sở hữu căn hộ mà còn có phần sở hữu chung và quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Vì vậy, thời hạn sử dụng theo thiết kế không phải thời hạn sở hữu căn hộ và không tự động làm chấm dứt quyền sở hữu.
“Cần tiếp tục xác định quyền sử dụng đất, phần sở hữu chung, quyền và nghĩa vụ trong quá trình xây dựng lại, cũng như cơ chế bồi thường, tái định cư và đóng góp tài chính”, Luật sư Hoàng Hà nói.
Theo luật sư Hoàng Hà, quyền sở hữu luôn đi cùng trách nhiệm. Vì vậy, hết 50 năm hay 70 năm không có nghĩa người dân đương nhiên mất nhà, nhưng cũng không thể mặc nhiên cho rằng chủ sở hữu sẽ được nhận một căn hộ mới mà không có nghĩa vụ tài chính.
“Vấn đề quan trọng là pháp luật phải có cơ chế rõ ràng để cân bằng quyền lợi của từng chủ sở hữu với yêu cầu xử lý, xây dựng lại công trình”, ông Hoàng Hà góp ý.