Cuối tháng 9 vừa qua, Công an TP.Cần Thơ đã khởi tố vụ án hình sự, khởi tố bị can và áp dụng biện pháp ngăn chặn cấm đi khỏi nơi cư trú đối với bà Ngô Kim Ngẩu (79 tuổi) để điều tra về hành vi "trốn thuế", khi bà Ngẩu khai giá bán đất trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế nhận.
Thị trường giao dịch bất động sản tại TP.HCM luôn sôi động nhưng tiềm ẩn rủi ro kê khai giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế để “né” thuế
Ảnh: Ngọc Dương
Theo điều tra, năm 2022, bà Ngẩu bán một mảnh đất với giá thực tế 20 tỉ đồng, nhưng giá kê khai trên hợp đồng chỉ có 5 tỉ đồng. Hành vi kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế đã làm giảm số tiền thuế, lệ phí phải nộp, trong đó số tiền thuế thu nhập cá nhân được xác định là 300 triệu đồng và lệ phí trước bạ là 75 triệu đồng.
Vụ việc trên cho thấy việc khai lùi giá nhà đất trên hợp đồng công chứng không chỉ gây thất thu nghiêm trọng cho ngân sách nhà nước mà còn đẩy các bên giao dịch vào rủi ro "tiền mất tật mang".
GIẢM TỚI 53 LẦN GIÁ TRỊ THỰC TẾ
Theo báo cáo rà soát số liệu án dân sự của Phòng 9 Viện KSND TP.HCM, trong giai đoạn từ năm 2024 đến hết 6 tháng đầu năm 2026, đơn vị đã tiếp nhận, thụ lý tổng cộng 1.188 vụ án liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất và mua bán nhà ở (bao gồm cả cấp sơ thẩm và phúc thẩm). Trong đó, cơ quan chức năng đã giải quyết 940 vụ án theo quy định pháp luật.
Đáng chú ý, qua quá trình nghiên cứu chuyên sâu hồ sơ các vụ án, Phòng 9 phát hiện 10 vụ án điển hình bộc lộ rõ hành vi kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không đúng với giá trị giao dịch thực tế (hay còn gọi là nhà đất "2 giá").
Dù con số 10 vụ án chỉ đại diện cho các trường hợp phát sinh mâu thuẫn phải đưa ra tòa xét xử, nhưng chi tiết hồ sơ đã đưa ra được thực trạng mức độ chênh lệch tiền tỉ giữa "giá trên giấy" và "giá thực tế".
Theo hồ sơ các vụ án, hình thức phổ biến nhất là các bên tự thỏa thuận 2 mức giá: một "hợp đồng ngầm" hoặc biên nhận tay ghi đúng giá trị mua bán thực tế, và một hợp đồng công chứng được lùi giá xuống mức tối thiểu.
Điển hình như vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở tại TP.Thủ Dầu Một cũ (nay thuộc TP.HCM), ngày 9.5.2018, các bên ký hợp đồng chuyển nhượng 290 m², trên hợp đồng công chứng, giá chuyển nhượng được khai báo vỏn vẹn 3,5 tỉ đồng. Tuy nhiên, qua xác minh tài liệu, biên nhận và thỏa thuận thực tế, số tiền giao dịch thật sự giữa hai bên lên tới 14,5 tỉ đồng. Như vậy, số tiền chênh lệch bị che giấu lên tới 11 tỉ đồng.
Tương tự, tại bản án sơ thẩm do TAND khu vực 13 TP.HCM xét xử, hợp đồng cọc công chứng đối với 26 thửa đất tại H.Long Đất cũ (nay thuộc TP.HCM) ghi nhận giá trị giao dịch là 7,1 tỉ đồng, nhưng diễn biến tại tòa bộc lộ giá trị thỏa thuận mua bán thực tế giữa các bên là 10,7 tỉ đồng (mức chênh lệch trốn thuế là 3,6 tỉ đồng).
Người dân đến thực hiện giao dịch tại Phòng công chứng số 1 (TP.HCM)
Ảnh: Nhật Thịnh
Báo động hơn, trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất do TAND TP.Phú Mỹ cũ (nay thuộc TP.HCM) giải quyết sơ thẩm và TAND TP.HCM xét xử phúc thẩm vào tháng 9.2025, giá trị chuyển nhượng thực tế mảnh đất 514 m² là 1,07 tỉ đồng, nhưng giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng công chứng ngày 20.3.2020 chỉ vỏn vẹn 20 triệu đồng - tức giảm tới 53 lần so với giá trị thực.
Ngoài ra, qua rà soát của Phòng 9 Viện KSND TP.HCM, còn ghi nhận hàng loạt vụ việc khác có cùng kịch bản: vụ mua bán căn nhà tại Q.1 cũ có giá thị trường khoảng 3 tỉ đồng, nhưng hợp đồng mua bán công chứng chỉ khai 100 triệu đồng; vụ hợp đồng chuyển nhượng ghi giá 60 triệu đồng, trong khi thực tế tài sản đất và công trình xây dựng có giá trị hàng trăm triệu đến hàng tỉ đồng.
Trước thực trạng này, trong quá trình xét xử cũng như kiểm sát hồ sơ, cơ quan tố tụng tại TP.HCM vừa xử lý hậu quả hình thức mua bán "2 giá", đồng thời kiến nghị truy thu thuế, và đề nghị cơ quan công an điều tra làm rõ hành vi trốn thuế (nếu có).
RỦI RO TRẮNG TAY, ĐI KÈM TRÁCH NHIỆM HÀNH CHÍNH LẪN HÌNH SỰ
Dưới góc độ pháp lý, từ các bản án có hiệu lực pháp luật có thể thấy với những trường hợp khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế, khi phát sinh tranh chấp, tòa án đều tuyên hợp đồng công chứng vô hiệu. Hậu quả pháp lý phát sinh là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Lúc này, bên mua chịu rủi ro cực kỳ lớn: nếu không có chứng từ chuyển khoản ngân hàng hoặc biên nhận tiền mặt hợp lệ cho số tiền chênh lệch "ngoài hợp đồng", bên bán có thể chỉ đồng ý trả lại đúng số tiền nhỏ bé ghi trên hợp đồng công chứng. Cạnh đó, cả người mua và người bán còn gặp rủi ro bị điều tra về hành vi trốn thuế.
Chẳng hạn, liên quan vụ án giá trị chuyển nhượng thực tế mảnh đất 1,07 tỉ đồng, nhưng các bên ghi trên hợp đồng công chứng chỉ 20 triệu đồng, HĐXX TAND TP.HCM phân tích "trường hợp này có sự giả tạo về giá trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được chứng thực, là yếu tố xác định giao dịch giữa các bên bị vô hiệu do giả tạo theo quy định tại điều 124 bộ luật Dân sự".
Ngoài ra, qua kiểm sát bản án sơ thẩm "tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" giữa nguyên đơn L.V.T và bị đơn N.T.N, Viện KSND TP.HCM phát hiện các bên mua bán một thửa đất có giá thực tế 14,5 tỉ đồng nhưng giá trên hợp đồng chỉ 3,5 tỉ đồng. Cho rằng hành vi này có dấu hiệu trốn thuế, Viện KSND TP.HCM đã có văn bản kiến nghị gửi Cục Thuế TP.HCM (cũ) chỉ đạo Chi cục Thuế thẩm định lại giá trị, thực hiện truy thu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tiền chậm nộp và phạt vi phạm hành chính đối với hành vi kê khai không trung thực theo luật Quản lý thuế năm 2019 và Nghị định 125/2020/NĐ-CP (khoản 2 điều 16, khoản 1 điều 17 luật Quản lý thuế năm 2019; điều 16 và điều 17 Nghị định số 125/2020).
Hay trong vụ án "tranh chấp hợp đồng đặt cọc" giữa bà N.T.K.Y và 2 bị đơn T.T.L, N.Q.C, qua lời trình bày của các bên, ông L. đã bán hàng chục thửa đất tại H.Đất Đỏ cũ (nay thuộc TP.HCM) cho ông C. với giá 7,1 tỉ đồng nhưng các bên không ghi nhận việc mua bán này, mà sau đó ông L. lại thông qua hợp đồng ủy quyền cho ông C. để bán các thửa đất cho bà Y. với giá 10,7 tỉ đồng. Trong quá trình xét xử, TAND khu vực 13 (TP.HCM) kiến nghị Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP.HCM xem xét, điều tra đối với ông T.T.L về hành vi trốn thuế nếu xác minh có căn cứ về việc ông L. chuyển nhượng đất cho ông C. với giá 7,1 tỉ đồng thông qua hợp đồng ủy quyền. (còn tiếp)
Đằng sau giao dịch "2 giá" là gì ?
Theo các chuyên gia, mục đích hàng đầu của việc khai lùi giá là nhằm né thuế thu nhập cá nhân (2%) và lệ phí trước bạ (0,5%). Bằng việc giảm bớt hàng tỉ đồng giá trị trên hợp đồng, các bên có thể "bỏ túi" từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng tiền thuế phải nộp vào ngân sách nhà nước.
Bên cạnh mục đích né thuế, hành vi lập hợp đồng "2 giá" còn bị biến tướng để che giấu nguồn gốc tài sản, tẩu tán tài sản khi đối mặt với nghĩa vụ trả nợ, hoặc né tránh nghĩa vụ thi hành án. Nhiều trường hợp bên bán lợi dụng sự thiếu hiểu biết của bên mua để gài bẫy, tạo dựng hợp đồng giả tạo nhằm dễ dàng "lật kèo" khi giá đất tăng cao.