Sức mua chung cư mới ở Hà Nội giảm đến 50%

Nguồn ảnh: VnExpress

Quý III, sức hấp thụ chung cư mới ở Thủ đô chỉ đạt khoảng 30% trong khi cùng kỳ năm trước con số này là 70-80%.

Trong báo cáo quý III mới công bố, hãng dịch vụ bất động sản Avison Young cho biết thị trường chung cư sơ cấp Hà Nội đã chấm dứt giai đoạn tăng giá diện rộng. Sau đà leo thang từ cuối 2025 đến nửa đầu năm nay, mặt bằng giá căn hộ từ chủ đầu tư hiện chỉ tăng nhẹ 1,5-2,3% trong quý vừa qua.

Hãng cho biết giá căn hộ sơ cấp trung bình 4.180 USD (khoảng 108 triệu đồng) mỗi m2. Tại các khu đô thị vệ tinh phía đông và tây, căn hộ cao cấp mới dao động 3.300-4.500 USD mỗi m2. Khu vực nội đô và Tây Hồ Tây ghi nhận biên độ dao động lớn hơn, khoảng 5.500-9.800 USD một m2.

Do mức giá vượt qua ngưỡng chi trả của phần đông người mua ở thực, Avison Young ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt khoảng 31%. Trong khi cùng kỳ năm trước, tỷ lệ này đạt 70-80%.

Tương tự, công ty tư vấn bất động sản Knight Frank cho biết tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới và hàng tồn kho trong quý giảm mạnh còn 38%, mức thấp nhất từ 2024 đến nay. Tổng lượng căn bán được cũng giảm lần lượt 40% theo quý và 52% theo năm. Nhu cầu dịch chuyển sang nhóm khách mua để ở trong bối cảnh thị trường quan tâm hơn đến thông tin thời hạn sử dụng chung cư.

Bất động sản trung tâm Hà Nội. Ảnh: Ngọc Thành — Bất động sản trung tâm Hà Nội. Ảnh: *Ngọc Thành*

Thanh khoản chung cư mới sụt giảm trong bối cảnh nguồn cung mới liên tục tăng, mặt bằng lãi suất neo cao. Đại diện Avison Young cho biết quý III, thị trường Thủ đô có hơn 3.200 căn hộ mới, nâng số lượng hàng sơ cấp đang mở bán trên thị trường lên gần 11.500 căn.

Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch pha nghiêm trọng khi hơn 80% rổ hàng mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu đến từ khu đông và khu tây. Trong khi phân khúc trung cấp và bình dân gần như không có. Người mua ở thực gặp thách thức lớn khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà neo cao với mức thả nổi lên đến 12-15% một năm.

Trái ngược thị trường sơ cấp, Avison Young cho biết thị trường thứ cấp đã thuộc về khách mua. Người mua có sẵn tiền mặt nắm quyền chi phối trên bàn đàm phán, trực tiếp ép giá 8-12% với các chủ nhà hết ân hạn nợ gốc. "Người mua nhà đã chủ động từ bỏ tâm lý mua đuổi mà chuyển sang cách tính toán thận trọng và tìm kiếm giá trị thực", Avison Young nhận định.

Từ nay đến cuối 2027, Knight Frank dự báo thị trường Hà Nội có thêm khoảng 35.000 căn hộ mới. Hơn một phần ba nguồn cung tập trung ở khu tây nhờ quỹ đất lớn tại các khu đô thị quy mô lớn. Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng quy mô mở bán lớn đòi hỏi chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về chiến lược định giá, cơ cấu sản phẩm và chính sách hỗ trợ tài chính trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng.

Ngọc Diễm

Nguyên nhân cốt lõi khiến thanh khoản lao dốc xuất phát từ sự lệch pha cung cầu và rào cản chi phí vốn. Giá bán sơ cấp bình quân chạm ngưỡng 4.180 USD mỗi m2, tương đương khoảng 108 triệu đồng, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Thêm vào đó, hơn 80% trong số 3.200 căn hộ mới mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi lãi suất vay thả nổi neo cao ở mức 12-15% một năm khiến người mua ở thực khó tiếp cận. Trái ngược với sự ảm đạm ở thị trường sơ cấp, phân khúc thứ cấp chứng kiến ưu thế áp đảo nghiêng về phía người mua có sẵn dòng tiền mặt. Khách mua chủ động rời bỏ tâm lý mua đuổi, trực tiếp đàm phán giảm giá từ 8-12% đối với những chủ tài sản đã hết thời hạn ân hạn nợ gốc. Trước áp lực khoảng 35.000 căn hộ mới sẽ gia nhập thị trường từ nay đến cuối năm 2027, các chủ đầu tư buộc phải tái cấu trúc sản phẩm và điều chỉnh chiến lược định giá để thích ứng với bối cảnh cạnh tranh gay gắt.