Nhiều chuyên gia lo ngại nếu nâng tiền cọc đấu giá đất lên 50% sẽ là một gánh nặng tài chính cho các doanh nghiệp - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Doanh nghiệp bất động sản lo gánh nặng vốn và giảm tính cạnh tranh
Như Tuổi Trẻ đã thông tin, Chính phủ đã trình Quốc hội dự án Luật Đấu giá tài sản sửa đổi. Theo dự thảo, đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, tiền đặt cọc (tiền đặt trước) được đề xuất nâng từ mức tối đa 20% hiện nay lên từ 20 - 50% giá khởi điểm.
Đại biểu lo nâng tiền đặt cọc đấu giá bất động sản lên 50% làm hạn chế người mua có nhu cầu thựcĐỌC NGAY
Đồng thời, dự thảo bổ sung chế tài xử lý mạnh tay người trúng đấu giá đất ở mà bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá loại tài sản này trên phạm vi toàn quốc từ 6 tháng đến 5 năm, đồng thời bị mất toàn bộ tiền cọc.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, lãnh đạo một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM cho biết hoàn toàn ủng hộ việc Nhà nước siết kỷ cương, loại bỏ các đối tượng chuyên "đẩy giá ảo rồi bỏ cọc" làm méo mó thị trường.
Tuy nhiên, đối với các khu đất dự án có giá trị hàng trăm đến hàng ngàn tỉ đồng, việc áp dụng mức cọc tới 50% sẽ tạo áp lực vô cùng lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp chân chính.
Việc phải "chôn" một lượng tiền mặt khổng lồ ngay từ khâu nộp hồ sơ đăng ký sẽ làm phát sinh chi phí vốn rất cao. Rủi ro lớn nhất là cuộc chơi sẽ bị thu hẹp, chỉ còn lại các tập đoàn tài chính rất mạnh hoặc các nhóm liên minh, làm giảm đi tính cạnh tranh thực chất và sự đa dạng của các chủ thể tham gia phiên đấu giá.
Chuyên gia cho biết tỉ lệ đặt cọc phổ biến chỉ dao động từ 5 - 20% giá trị bất động sản - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Chuyên gia: Cần nhìn nhận hai mặt
Trao đổi với Tuổi Trẻ, TS Nguyễn Duy Quang, chuyên gia kinh tế và chính sách công, Trường đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM (UEF), cho rằng mức cọc cao tới 50% gia tăng tính ràng buộc trách nhiệm tài chính, giảm rõ rệt hiện tượng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc tràn lan như thời gian qua.
Quốc tế chỉ thu cọc từ 5 - 20% khi đấu giá đất
Dẫn chứng kinh nghiệm quốc tế, TS Nguyễn Duy Quang cho biết tại Mỹ, Anh, Úc và nhiều nước OECD, tỉ lệ đặt cọc phổ biến chỉ dao động từ 5 - 20% giá trị bất động sản đủ để ràng buộc nghĩa vụ chứ không biến thành rào chắn tài chính.
Thay vì đẩy cọc lên quá cao, các nước tập trung siết chặt chế tài sau đấu giá.
Đó là việc xây dựng hệ thống kiểm soát tín nhiệm, đưa người vi phạm vào "danh sách đen" cấm tham gia dài hạn trên quy mô toàn quốc, đồng thời đẩy mạnh đấu giá trực tuyến và xác thực năng lực tài chính qua ngân hàng.
Tuy nhiên, tiền đặt cọc quá cao sẽ vô tình triệt tiêu khả năng tham gia của nhiều cá nhân, doanh nghiệp làm ăn chân chính, thu hẹp mức độ cạnh tranh và phát sinh nguy cơ xuất hiện các "sân sau" hoặc liên minh ngầm thao túng kết quả.
Nếu chỉ ưu tiên ngăn ngừa vi phạm mà thiếu tính linh hoạt sẽ tạo thành một "rào cản gia nhập" mới, đi ngược lại mục tiêu phát triển thị trường công khai và minh bạch.
Theo luật sư Nguyễn Quốc Thụy Phương, Đoàn luật sư TP.HCM, việc nâng mức cọc lên 50% cùng chế tài cấm tham gia đấu giá đến 5 năm sẽ buộc người tham gia phải cân nhắc kỹ lưỡng, giúp bảo vệ tính nghiêm minh của pháp luật và nguồn thu ngân sách.
Tuy nhiên, với các lô đất giá trị lớn, tiền cọc từ 20 - 50% quy ra tiền mặt lên tới hàng chục đến hàng trăm tỉ đồng, sẽ loại bỏ nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu thực nhưng tích lũy vốn chưa đủ lớn.
Khi rào cản quá cao khiến ít người tham gia, nguy cơ các bên bắt tay thông đồng dìm giá tài sản lại dễ xảy ra hơn. Và nếu giá khởi điểm do Nhà nước ấn định chưa sát thực tế thị trường mà cộng thêm gánh nặng cọc 50% sẽ khiến nhà đầu tư e ngại, dẫn đến đấu giá không thành công.
Để chính sách vừa mang tính răn đe vừa không ảnh hưởng thị trường, luật sư Nguyễn Quốc Thụy Phương đề xuất áp dụng mức cọc theo bậc thang.
Đối với đất nhỏ, giá trị thấp phục vụ nhu cầu ở thực của người dân thì duy trì mức cọc vừa phải từ 10 - 20%. Đối với đất dự án lớn, đất thương mại dịch vụ hoặc khu vực "nóng" có nguy cơ đầu cơ cao thì áp dụng mức 30 - 50%.
Cùng đó, thay vì chỉ thu tiền mặt làm chôn vốn doanh nghiệp, quy định cho phép chứng minh năng lực tài chính hoặc sử dụng bảo lãnh ngân hàng trước khi tham gia đấu giá lô đất lớn. Phải phân loại cụ thể hành vi để áp dụng thời hạn cấm tham gia (từ 6 tháng, 1 năm, 3 năm đến 5 năm). Đồng thời xử lý nghiêm cả hành vi móc ngoặc, dìm giá giữa các bên.
Ngoài ra, TS Nguyễn Duy Quang đề xuất với các dự án lớn nên dừng ở mức 15 - 30% để giữ động lực cạnh tranh, chỉ áp dụng 30 - 35% đối với dự án nhỏ hoặc tài sản có rủi ro cao.
Áp dụng chế tài cấm tham gia 2 - 5 năm, công khai dữ liệu toàn quốc và kiểm soát tư cách người tham gia ngay từ khâu hồ sơ hoặc bảo lãnh ngân hàng.
Đặc biệt phải tối ưu hóa hệ thống đấu giá trực tuyến công khai toàn quốc, rút ngắn thời gian xử lý để cân bằng giữa phòng ngừa rủi ro và thúc đẩy thị trường.
Đề xuất đánh thuế đất bỏ hoang gấp 7 lần đất trong hạn mức: Người dân, doanh nghiệp lo bị đánh thuế 'nhầm'Đề xuất áp thuế 0,2% với đất bỏ hoang của Bộ Tài chính nhận được nhiều ủng hộ vì sẽ góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp, người dân và giới chuyên gia cho rằng cần tiêu chí phân loại rõ ràng, tránh cào bằng lên những dự án đang kẹt thủ tục pháp lý.