Trong báo cáo mới công bố, hãng dịch vụ bất động sản Savills cho biết thị trường khách sạn Hà Nội đang hưởng lợi từ đà tăng trưởng của ngành du lịch và nguồn cung mới chất lượng cao.
Tổng nguồn cung mới tính đến quý III đạt hơn 11.000 phòng đến từ 66 dự án, tăng trưởng theo quý và theo năm. Savills ghi nhận giá phòng trung bình tăng 6% theo năm, trong khi tỷ lệ lấp đầy phòng tiếp tục được cải thiện tích cực.
Đà tăng trưởng được dự báo duy trì trong quý IV và có thể bùng nổ từ 2027. Sau khi hai dự án khách sạn ở khu vực trung tâm Hoàn Kiếm và Ba Đình đi vào hoạt động, quý cuối năm có thể ghi nhận tổng 1.353 phòng từ 4 dự án khách sạn 5 sao. Từ năm sau, thị trường dự kiến có thêm nguồn cung từ 48 dự án với hơn 7.000 phòng mới.
Tương tự, đơn vị nghiên cứu Avison Young dự báo một nửa nguồn cung khách sạn tương lai đến từ khu vực cận trung tâm, còn khu vực nội đô có thể đóng góp tỷ trọng 11%. Nguồn cung mới tiếp tục được mở rộng với sự tham gia của nhiều thương hiệu quốc tế.
Avison Young đánh giá thị trường phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc, khi nhóm khách sạn 5 sao duy trì mức giá cao nhờ định vị cao cấp và nhóm khách có chi tiêu lớn. Giá phòng trung bình phân khúc này khoảng 230 USD một đêm với tỷ lệ lấp đầy 65-70%, tăng đáng kể so với quý trước. Còn phân khúc 4 sao đẩy mạnh lợi thế cạnh tranh về giá cùng khả năng tiếp cận đa dạng nhóm khách. Giá phòng trung bình nhóm này khoảng 130 USD một đêm và tỷ lệ lấp đầy dao động 68-73%.
Bên trong phòng Tổng thống tại khách sạn 5 sao ở phường Từ Liêm, Hà Nội. Ảnh: Giang Huy
Trong bối cảnh nguồn cung 5 sao tăng mạnh và ngày càng dồi dào, các chủ đầu tư và đơn vị vận hành cần thay đổi chiến lược để gia tăng cạnh tranh. Avison Young cho rằng chủ đầu tư nên ưu tiên dịch chuyển trọng tâm từ kinh doanh phòng đơn thuần sang phát triển hệ sinh thái du lịch tích hợp, kết hợp lưu trú với F&B, chăm sóc sức khỏe, MICE, golf cùng nhiều hoạt động trải nghiệm khác. Xu hướng này giúp gia tăng thời gian lưu trú, mở rộng nguồn doanh thu trên mỗi khách và nâng cao khả năng cạnh tranh của dự án.
Từ góc độ đầu tư, bên cạnh doanh thu, nhà đầu tư cần xem xét đồng thời nhiều yếu tố như công suất phòng, doanh thu trên mỗi phòng khả dụng (RevPAR) và chi phí vận hành. Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho rằng tăng trưởng giá phòng không đồng nghĩa với tăng trưởng lợi nhuận tương ứng. Bởi phân khúc khách sạn có lợi thế nhờ khả năng điều chỉnh giá phòng linh hoạt theo nhu cầu thị trường.
Theo bà, trong trung và dài hạn, cơ hội đầu tư khách sạn phụ thuộc vào chất lượng tài sản, triển vọng gia tăng nhu cầu và khả năng cải thiện hiệu quả khai thác. Việc thẩm định dòng tiền, xác định mức giá mua phù hợp và lựa chọn cấu trúc giao dịch là những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư đánh giá rủi ro và cơ hội trong từng thương vụ.
Cùng quan điểm, chuyên gia Avison Young cho rằng một khách sạn có doanh thu tăng trưởng tốt chưa chắc mang lại hiệu quả đầu tư hấp dẫn nếu giá mua hoặc chi phí duy trì quá cao, làm thu hẹp biên lợi nhuận. Nếu tham gia các thương vụ mua bán khách sạn, nhà đầu tư cần lưu ý đến mức giá mua ban đầu và chi phí vốn để cân nhắc lợi nhuận kỳ vọng.
Ngọc Diễm