Anh A. (TPHCM) tìm thuê mặt bằng để kinh doanh trong thời điểm dịch Covid-19. Ông B., người cho thuê, cam kết khu đất có đầy đủ giấy tờ và hẹn bên thuê đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng.
Tuy nhiên, tại văn phòng công chứng, ông B. đưa ra nhiều lý do để giải thích việc thiếu giấy tờ, đồng thời đề nghị hai bên ký hợp đồng viết tay trước. Người này hứa sẽ cung cấp đầy đủ hồ sơ khi cơ sở kinh doanh của anh A. đi vào hoạt động.
Tin tưởng chủ đất, anh A. ký hợp đồng rồi đầu tư hơn 1,2 tỷ đồng để sửa chữa, nâng cấp khu nhà xưởng cũ, xuống cấp.
Thế nhưng, ngay sau khi việc xây dựng, cải tạo hoàn tất, anh A. bất ngờ nhận được đơn gửi từ UBND phường do chính ông B. đứng tên. Trong đơn, ông B. cho rằng bên thuê xây dựng không phép.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Một lô đất cho thuê làm nhà xưởng ở Hà Nội (Ảnh minh họa: Nguyễn Hải).
Theo thông tin được cung cấp, anh A. cho rằng ông B. muốn lấy lại khu đất và nhà xưởng sau khi công trình được cải tạo, qua đó không phải bỏ chi phí đầu tư mà vẫn có nhà xưởng mới để cho người khác thuê.
Trước diễn biến này, anh A. gửi nhiều văn bản yêu cầu ông B. bổ sung đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan đến khu đất, đồng thời thông báo sẽ không thanh toán tiền thuê nếu bên cho thuê không đáp ứng yêu cầu.
Tranh chấp lên đến đỉnh điểm khi ông B. khởi kiện anh A. ra tòa, yêu cầu thanh toán khoản tiền thuê tài sản một năm, tương đương 1,2 tỷ đồng. Lý do được chủ đất đưa ra là bên thuê sửa chữa nhà xưởng nhưng không xin phép.
Như vậy, anh A. đã đầu tư hơn 1,2 tỷ đồng để cải tạo nhà xưởng, nhưng sau đó lại bị người cho thuê yêu cầu trả thêm khoản tiền tương đương 1,2 tỷ đồng vì sửa chữa không được phép. Ông B. còn yêu cầu tính lãi trong thời gian chưa thanh toán, tổng số tiền người này đòi anh A. lên đến hơn 3 tỷ đồng.
Tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho anh A., luật sư Trần Viết Hà (Đoàn Luật sư tỉnh Đắk Lắk) tìm hiểu hồ sơ pháp lý và lịch sử khu đất tại địa phương. Theo luật sư, thông tin được UBND phường cung cấp cho thấy khu đất không thuộc sở hữu của ông B.
Tiếp tục tra cứu, luật sư tìm được hai văn bản gồm một văn bản hình sự năm 2005 và một văn bản giám đốc thẩm của Tòa án tối cao năm 2006. Theo nội dung luật sư cung cấp, các văn bản này xác định khu đất không thuộc sở hữu của ông B.
Bản án thể hiện ông B. là bị hại trong một vụ án, được quyền nhận lại một khoản tiền và có nghĩa vụ bàn giao khu đất cho một công ty quản lý, xây dựng nhà.
Từ những tài liệu trên, luật sư Hà cho rằng cần xem xét điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo Điều 117 Bộ luật Dân sự, trong đó có vấn đề chủ thể giao kết và việc cung cấp thông tin về giấy tờ pháp lý của khu đất.
Tại phiên tòa sơ thẩm, Tòa án nhân dân khu vực 2 TPHCM ghi nhận các ý kiến của luật sư, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn và tuyên buộc nguyên đơn hoàn trả 220 triệu đồng tiền đặt cọc. Tòa cũng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện đòi hơn 3 tỷ đồng của nguyên đơn.
Ngoài ra, nguyên đơn thua kiện phải chịu án phí hơn 100 triệu đồng.
Theo luật sư Hà, dù giành được kết quả thuận lợi đối với yêu cầu đòi hơn 3 tỷ đồng của bên cho thuê, anh A. vẫn chưa đòi lại được khoản tiền hơn 1,2 tỷ đồng đã đầu tư cải tạo nhà xưởng.
Nguyên nhân được luật sư chia sẻ là anh A. chưa chứng minh được đầy đủ khoản chi bằng hóa đơn, chứng từ rõ ràng, đồng thời chưa thể hiện được văn bản xin phép xây dựng, sửa chữa.
Luật sư và anh A. tiếp tục theo đuổi vụ việc để tìm cách đòi lại chi phí đã bỏ ra cải tạo nhà xưởng.
Từ vụ việc này, luật sư Hà khuyến nghị người dân cần kiểm tra kỹ hồ sơ, giấy tờ pháp lý của khu đất và xác minh quyền cho thuê của chủ sử dụng đất trước khi ký hợp đồng.
Nếu dự định đầu tư sửa chữa, cải tạo mặt bằng để tránh việc khó đòi được tiền như trong vụ án nêu trên, người dân nhớ lập vi bằng ghi nhận lại quá trình sửa chữa, lưu lại chứng từ, xuất hóa đơn, kèm theo văn bản xin phép thực hiện sửa chữa.
Theo luật sư, những tài liệu này có ý nghĩa quan trọng khi phát sinh tranh chấp, nhất là trong trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu và người thuê muốn yêu cầu giải quyết khoản tiền đã đầu tư vào mặt bằng.