TP HCM vừa ban hành Quyết định quy định các yếu tố ước tính doanh thu, chi phí phát triển và điều chỉnh giá đất. Điểm mới là khung quy mô dự án được mở rộng để tính thời gian xây dựng và bán hàng. Cụ thể, dự án nhà ở cao tầng được chia nhỏ thành 10 mốc quy mô thay vì 5 mốc như trước. Dự án từ 1,2 triệu m2 sàn trở lên có thời gian thực hiện kéo dài tới 11 năm, trong khi quy định cũ dừng ở mức trên 500.000 m2 với thời gian 6 năm. Dự án phân lô bán nền cũng được mở rộng mốc tối đa từ 3.500 nền trở lên với thời gian 9 năm.
Khu Nam TP HCM còn nhiều diện tích đất nông nghiệp. Ảnh: Minh Long
Trong phần ước tính chi phí, quy định mới nâng tỷ lệ chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng lên mức 5% tổng doanh thu đối với tất cả loại hình dự án, cao hơn mức 2% trước đây. Chi phí quản lý, vận hành dự án khu công nghiệp được tính bằng 5% doanh thu cho thuê.
Đối với phương pháp so sánh, thành phố nới biên độ điều chỉnh các yếu tố lợi thế hoặc hạn chế của khu đất. Đây là tỷ lệ điều chỉnh khi cơ quan nhà nước và đơn vị tư vấn thẩm định giá đất cụ thể, không phải mức giảm giá bán bất động sản trên thị trường thương mại.
Khu đất nằm dưới dạ cầu, chân cầu vượt, hoặc ngăn cách với mặt đường bằng kênh rạch chưa san lấp có tỷ lệ điều chỉnh giảm tối đa 30%, tăng mạnh so với mức 5% cũ. Thửa đất từ 1.000 m2 trở lên được điều chỉnh giảm không quá 20% so với diện tích dưới 200 m2, thay vì 15% như trước.
Bên cạnh đó, văn bản bổ sung tỷ lệ điều chỉnh giảm tối đa 5% đối với các khu đất ngập úng khi mưa lớn hoặc cách khu xử lý rác, nghĩa trang dưới 1 km. Ngược lại, hệ số sử dụng đất từ 4 đến dưới 5 lần có tỷ lệ điều chỉnh tăng tối đa 10%. Cứ mỗi lần hệ số sử dụng đất tăng thêm, biên độ cộng thêm không quá 10%. Trường hợp thiếu dữ liệu về mức biến động giá thuê mặt bằng, đơn vị tư vấn được áp dụng mức 2,44% mỗi năm để tính toán.
Quang Huy