TP.HCM nới khung định giá đất cụ thể cho dự án đầu tư, nhà ở thương mại

UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định số 85 quy định về các yếu tố khác hình thành doanh thu phát triển, các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư, và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn TP.HCM. 

Trong đó các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, các yếu tố ảnh hưởng đến xác định giá đất bao gồm 3 nhóm yếu tố:

- Tỉ lệ bán hàng; tỉ lệ lấp đầy; thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ.

- Thời gian xây dựng; tiến độ xây dựng; tỉ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn của chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể.

• 

  Sửa Luật Đất đai: Nhà nước quyết định giá đất, điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đấtĐỌC NGAY

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất.

Theo quyết định, dự án nhà ở cao tầng được chia thành 10 mốc thời điểm tính thời gian bán hàng, tỉ lệ bán hàng thay vì 5 mốc so với quyết định cũ (quyết định 49 năm 2025). Dự án từ 1,2 triệu m2 sàn trở lên có thời gian thực hiện kéo dài tới 11 năm, trong khi quy định cũ dừng ở mức trên 500.000m2 với thời gian 6 năm. Tỉ lệ lấp đầy dự án được tính theo tỉ lệ 75%.

Đối với dự án đầu tư nhà phố liên kế, biệt thự được chia thành 9 mốc thời điểm tính thời bán hàng, tỉ lệ bán hàng. Trong đó, lớn nhất là dự án có quy mô từ 3.000 nhà phố liên kế, biệt thự trở lên có thời gian bán hàng tối đa 9 năm.

Dự án bán nền nhà cũng được mở rộng mốc tối đa thời gian bán hàng 9 năm cho dự án từ 3.500 nền trở lên.

Dự án đầu tư văn phòng, thương mại, dịch vụ thời điểm bắt đầu bán hàng khi kết thúc tiến độ thực hiện dự án và tỉ lệ bán hàng được phân bổ theo từng năm. Tỉ lệ lấp đầy của dự án văn phòng 75%, dự án thương mại 70%.

Tỉ lệ bán hàng (cho thuê) của diện tích thương phẩm đối với dự án văn phòng, thương mại, dịch vụ kể từ thời điểm bắt đầu bán hàng và được chia thành 4 khu vực tương ứng với 4 tỉ lệ từ 60 - 90% trong 4 năm.

Đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ số tập trung và khu công nghệ cao thời điểm bán hàng được tính từ năm thứ 2 kể từ ngày được Nhà nước cho thuê đất. Thời gian bàn hàng tối đa 6 năm áp dụng cho dự án có quy mô trên 500ha.

Đối với dự án đầu tư khách sạn, căn hộ dịch vụ (condotel), y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất các yếu tố khác ước tính doanh thu phát triển trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

Các yếu tố ước tính chi phí phát triển, ảnh hưởng giá đất

Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng được tính ở mức tối đa lần lượt 11 năm, 9 năm tương ứng mốc tính thời điểm bán hàng, tỉ lệ bán hàng cho dự án nhà ở cao tầng (có diện tích sàn 1,2 triêu m² trở lên), đối với dự án đầu tư nhà phố liên kế, biệt thự, dự án bán nền nhà...

Về chi phí kinh doanh được quy định theo tỉ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh cho các nhóm dự án. Trong đó bao gồm các chi phí như tiếp thị, quảng cáo, bán hàng (5% trên tổng doanh thu); chi phí quản lý, vận hành (bằng 15% trên tổng doanh thu cho thuê); chi phí lãi vay, lợi nhuận, rủi ro (bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất)...

Các yếu tố ảnh hưởng giá đất được quy định bao gồm: Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; điều kiện về giao thông; diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất; các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng; hiện trạng môi trường; thời hạn sử dụng đất...

Xem toàn bộ nội dung quyết định 85 TẠI ĐÂY.

Một số tin tức đáng chú ý: Điểm khác thị hiếu giữa hai thị trường bất động sản Hà Nội, TP.HCM; Thu bảo hiểm xã hội tăng 14,5% so với cùng kỳ 2025; Đại học Văn Lang được chấp thuận chủ trương thành lập bệnh viện 200 giường; Metro Bến Thành - Suối Tiên nối Long Thành bắt đầu triển khai bồi thường, tái định cư...