Từ vụ căn hộ không hợp pháp: nhận diện rủi ro trước khi xuống tiền

Vụ việc căn hộ không hợp pháp lại được quan tâm sau khi có thông tin chính quyền phường Định Công (Hà Nội) dự kiến di dời người dân khỏi 246 căn hộ xây sai quy hoạch tại chung cư Kim Văn - Kim Lũ. 

Nhận diện căn hộ không hợp pháp xen lẫn trong dự án hợp pháp

Theo thông tin về việc xử lý sai phạm tại chung cư Kim Văn - Kim Lũ (Hà Nội), dự kiến trong năm 2027 sẽ di dời dân khỏi 246 căn hộ xây dựng sai quy hoạch tại các tòa CT11, CT12A, CT12B và CT12C.

Vụ việc đặt ra vấn đề làm thế nào để người mua nhận diện rủi ro pháp lý khi dự án vẫn tồn tại, có những căn hộ được xây dựng và mua bán hợp pháp nhưng cũng có những căn hộ sai phạm?

Luật sư Trương Ngọc Liêu (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng không như dự án "ma", hoặc dự án vi phạm quy định về đất đai, xây dựng, với căn hộ sai phạm như chung cư Kim Văn - Kim Lũ, việc nhận diện phức tạp hơn nhiều. 

• 12 chung cư của Mường Thanh vượt quy hoạch 18.184 căn hộ: Không tự phá dỡ sẽ cưỡng chế

• Từ vi phạm chung cư Mường Thanh, đại biểu Quốc hội: Không thể yêu cầu người dân tự kiểm tra hồ sơ

Bởi trong cùng dự án có thể tồn tại những căn hộ hợp pháp, được xây dựng và mua bán đúng quy định, nhưng xen lẫn những căn hộ không hợp pháp, xây dựng không đúng quy hoạch.

Theo luật sư Liêu, những căn hộ này có thể được xây dựng tại phần khối đế của các tòa nhà, vốn được quy định sử dụng cho chức năng công cộng, thương mại, dịch vụ. Do đó, việc dự án có thật, tổng thể có vẻ hợp pháp không đồng nghĩa tất cả căn hộ bên trong đều bảo đảm pháp lý.

Một số dấu hiệu người mua cần lưu ý là căn hộ nằm tại những vị trí chủ đầu tư thường tận dụng để tăng số lượng căn hộ thực tế so với số lượng được phép xây dựng, như khối đế, tầng kỹ thuật, tầng thương mại, tầng áp mái.

Người mua cũng cần cảnh giác nếu căn hộ có giá rẻ hơn so với những căn khác cùng dự án, hoặc chủ đầu tư né tránh cung cấp giấy tờ pháp lý, không xuất trình được văn bản của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện bán hoặc văn bản không liệt kê căn hộ định mua.

Về giao dịch, cần thận trọng nếu người mua không ký hợp đồng mua bán mà chỉ ký phiếu giữ chỗ, hợp đồng góp vốn hoặc giao dịch qua nhiều sàn liên kết, công ty môi giới mà không ký trực tiếp với chủ đầu tư.

Tránh căn hộ không hợp pháp, phải kiểm tra tận mắt, tận nơi

Để tránh mua phải căn hộ bất hợp pháp, TS Nguyễn Vinh Huy (Ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Doanh nghiệp TP.HCM) lưu ý người mua cần kiểm tra chủ đầu tư và toàn bộ hồ sơ pháp lý dự án, gồm chấp thuận đầu tư, quyền sử dụng đất, quy hoạch chi tiết, thiết kế, giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có) và các hồ sơ liên quan. 

Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư có nghĩa vụ công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin dự án.

Theo luật sư Nguyễn Vinh Huy, người mua không chỉ hỏi dự án có giấy phép hay chưa mà phải xác minh chính tầng, chính căn hộ có nằm trong quy hoạch, thiết kế và phạm vi xây dựng hợp pháp, đủ điều kiện bán, có vướng thế chấp và có cơ sở được cấp giấy chứng nhận hay không.

Nguyên tắc an toàn là chỉ xuống tiền khi pháp lý căn hộ đã rõ, thanh toán theo tiến độ pháp lý và xây dựng, hợp đồng bảo đảm quyền lợi của người mua.

Đặc biệt, người mua phải đối chiếu chính tầng, số căn, diện tích và công năng căn hộ với quy hoạch, thiết kế và hồ sơ xây dựng được phê duyệt. Cảnh giác với căn hộ xây vượt tầng, tăng số lượng căn, thay đổi công năng, sai thiết kế hoặc đang chờ hợp thức hóa. 

Cần lưu ý, việc chủ đầu tư đã bị xử phạt hoặc nộp phạt không đồng nghĩa phần xây dựng sai phạm mặc nhiên trở thành hợp pháp.

Người mua phải yêu cầu cung cấp văn bản xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và kiểm tra văn bản có bao gồm đúng tòa nhà, block, tầng hoặc phạm vi căn hộ định mua hay không. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Một vấn đề khác cần làm rõ là tình trạng thế chấp. Theo khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023, dự án hoặc nhà ở đã thế chấp về nguyên tắc phải được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán, trừ trường hợp pháp luật có quy định ngoại lệ. 

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cũng cần tìm hiểu việc bảo lãnh ngân hàng theo Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Nếu lựa chọn có bảo lãnh, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản cam kết và thư bảo lãnh theo quy định.

Về tiền đặt cọc, khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu không quá 5% giá bán khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. 

Còn theo điều 25, lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm tiền đặt cọc; tổng số tiền thu trước khi bàn giao về nguyên tắc không quá 70%. Khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Hợp đồng mua bán cần ghi rõ diện tích, giá bán, phương thức thanh toán, ngày bàn giao, bảo hành, trách nhiệm vi phạm, mức phạt, bồi thường và phương thức giải quyết tranh chấp theo Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Người mua chỉ nên nhận nhà khi công trình đã hoàn thành nghiệm thu theo thiết kế được phê duyệt và nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo khoản 4 Điều 37 Luật Nhà ở 2023. Cần kiểm tra hồ sơ nghiệm thu, điều kiện phòng cháy, chữa cháy, hạ tầng và hiện trạng căn hộ.

Phường Định Công (Hà Nội) đang rà soát 246 căn hộ tại 4 tòa nhà thuộc các dự án chung cư Kim Văn - Kim Lũ liên quan doanh nghiệp trong hệ sinh thái Tập đoàn Mường Thanh, làm cơ sở xây dựng phương án xử lý, di dời và bảo đảm quyền lợi, an sinh cho người dân.