Từ đô thị vắng người đến mặt bằng giá mới
Được quy hoạch trên diện tích khoảng 1.000ha, Thành phố mới Bình Dương, khu đô thị thuộc địa bàn tỉnh Bình Dương trước đây (nay nằm trên địa bàn TPHCM), từng được kỳ vọng trở thành trung tâm hành chính, kinh tế và dịch vụ mới của địa phương.
Dù hệ thống hạ tầng giao thông, kỹ thuật được đầu tư xây dựng và trung tâm hành chính đi vào hoạt động từ năm 2014, số lượng cư dân đến sinh sống tại khu đô thị này vẫn hạn chế, chưa tương xứng với quy mô quy hoạch.
Nhiều dãy nhà phố, biệt thự đã hoàn thiện nhưng đóng cửa, trong khi các tuyến đường rộng thênh thang ít người qua lại. Hình ảnh tương phản giữa hạ tầng hiện đại và dân cư thưa thớt khiến nơi đây bị gọi là “thành phố ma”.
Theo tìm hiểu của PV VietNamNet, trong giai đoạn 2014-2020, thị trường nhà ở tại Thành phố mới Bình Dương rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài. Dù hạ tầng và nhiều công trình quy mô lớn đã hình thành, lượng cư dân đến sinh sống vẫn rất thưa vắng.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung trong giai đoạn này chủ yếu đến từ một số dự án như Sora Gardens I, Midori Park The View và Sora Gardens II.
Giá chào bán lần đầu căn hộ Sora Gardens I năm 2014 ở mức khoảng 20-23 triệu đồng/m2. Đến năm 2018, giá mở bán tại Midori Park The View dao động từ 25-29 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn 2019-2020, giá căn hộ tại Sora Gardens II được chào bán khoảng 32-40 triệu đồng/m2.
Ở phân khúc nhà phố, Uni-Town là một trong những dự án được triển khai sớm tại Thành phố mới Bình Dương. Trong giai đoạn đầu triển khai, nhà phố tại dự án Uni-Town được chào bán với giá khoảng 4,3 tỷ đồng/căn. Diện tích đất các sản phẩm dao động từ 105-205m2.
Những năm sau đó, các dự án nhà phố, biệt thự như Midori Park Haruka Terrace và Haruka Villas tiếp tục bổ sung nguồn cung cho thị trường.
Nguồn cung dịch chuyển lên phân khúc cao cấp, sức mua phân hóa
Theo khảo sát của PV, hai năm gần đây, thị trường nhà ở tại Thành phố mới Bình Dương ghi nhận sự xuất hiện của nhiều dự án mới, với nguồn cung đa dạng, từ căn hộ thương mại đến nhà phố, biệt thự và nhà ở xã hội.
Ở phân khúc căn hộ, Sycamore của CapitaLand là một trong những dự án đáng chú ý. Giá mở bán tại các phân khu Orchard Hill và Orchard Heights được ghi nhận ở mức khoảng 50-55 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2024-2025.
Phú Mỹ Hưng cũng phát triển dự án The Harmonie tại khu vực trung tâm mới Bình Dương. Dự án có quy mô khoảng 1.490 căn hộ. Giá bán được giới thiệu từ khoảng 45 triệu đồng/m2. Các căn hộ tại dự án Midori Park The Nest của Becamex Tokyu mở bán gần đây cũng có mức giá tương tự, phổ biến từ 46-50 triệu đồng/m2.
Đối với phân khúc nhà thấp tầng, Sycamore cung cấp các sản phẩm biệt thự có giá khoảng 8,5-15 tỷ đồng/căn. GreenCity của Becamex IDC cũng bổ sung nguồn cung cho thị trường, với giá bán phổ biến từ 5,5-7,7 tỷ đồng/căn.
K-Home New City bổ sung nguồn cung nhà ở với nhiều loại hình sản phẩm, gồm nhà ở xã hội, nhà ở liền kề và nhà ở thương mại dành cho chuyên gia. Trong đó, các sản phẩm nhà ở thương mại có mức giá chào bán khoảng 3,5-7 tỷ đồng/căn.
Dữ liệu của One Mount Group cho thấy, trong quý III/2025, giá căn hộ bình quân tại toàn khu vực Bình Dương cũ đạt khoảng 46 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Cũng trong quý này, địa bàn Bình Dương cũ chiếm khoảng 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới và 56% lượng tiêu thụ căn hộ của TPHCM theo phạm vi thống kê của đơn vị.
Trong khi đó, theo báo cáo thị trường quý II/2026 của CBRE Việt Nam, khoảng 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Bình Dương cũ thuộc phân khúc cao cấp.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, nhận định người mua ngày càng thận trọng trước các yếu tố kinh tế vĩ mô, đồng thời ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và pháp lý rõ ràng.
Ở góc độ thực tế thị trường, đại diện Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Winhora, đơn vị chuyên môi giới bất động sản tại Bình Dương, cho biết Thành phố mới Bình Dương hiện thu hút đông cư dân hơn so với 10 năm trước. Các hàng quán cũng trở nên nhộn nhịp hơn, đặc biệt vào dịp cuối tuần.
Tuy nhiên, thanh khoản thị trường đang có sự phân hóa. Các sản phẩm có giá khoảng 2-3 tỷ đồng/căn đối với căn hộ và 4-5 tỷ đồng/căn đối với nhà phố đang nhận được sự quan tâm lớn hơn từ khách hàng, trong khi các sản phẩm có giá cao hơn giao dịch khá chậm.
“Đối với hoạt động đầu tư, thị trường vẫn xuất hiện nhu cầu, song nhà đầu tư có xu hướng thận trọng và ưu tiên những sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp, có giá bán vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng tài chính”, đại diện Winhora chia sẻ.