12 dự án chung cư Mường Thanh giá giảm sâu vẫn không có thanh khoản

Giữa tháng 9, Hà Nội đưa ra phương án và lộ trình xử lý 12 dự án thuộc hệ sinh thái Mường Thanh, trong bối cảnh nhiều chung cư liên quan đang lao dốc về giá và gần như đứng im giao dịch. Danh sách gồm khu CT6 Kiến Hưng, khu hỗn hợp Đại Thanh, khu nhà ở Xa La, CT5 Tân Triều, VP3, VP5, VP6 Linh Đàm, cùng HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm và CT11, CT12 Kim Văn - Kim Lũ. Theo lộ trình, thành phố chia quá trình thành ba giai đoạn, bắt đầu bằng việc hoàn thiện cơ chế pháp lý, sau đó rà soát, phân loại, tổ chức di dời, phá dỡ và tái thiết khi đủ điều kiện. Thông tin xử lý khiến các căn hộ tại những dự án được xác định vi phạm chịu thêm áp lực, dù giá rao bán đã giảm mạnh so với thời điểm thị trường đạt đỉnh. Tại cụm HH Linh Đàm, nhiều căn diện tích 46-83m² hiện được chủ nhà chào khoảng 1,3-2,2 tỷ đồng, tùy vị trí, tầng cao và tình trạng nội thất. So với mức đỉnh khoảng 56,6 triệu đồng mỗi m² vào tháng 12/2025, mặt bằng giá hiện thấp hơn khoảng 35%, nhưng mức giảm này vẫn chưa đủ kéo người mua quay lại. Tại tòa HH2, căn hộ rộng 83m², gồm ba phòng ngủ, hai nhà vệ sinh và ban công hướng hồ Linh Đàm, đang được rao hơn 2,2 tỷ đồng, đã bao gồm các chi phí liên quan. Một căn khác rộng 46m², trang bị đầy đủ nội thất, được chào khoảng 1,3 tỷ đồng, trong khi chủ nhà cho biết tài sản đang tạo dòng tiền cho thuê khoảng 6,5 triệu đồng mỗi tháng. Những con số này cho thấy giá bán đã mềm hơn đáng kể, nhưng người mua vẫn phải cân nhắc kỹ vì các vấn đề pháp lý và khả năng giao dịch về sau. Cách cụm 12 tòa HH Linh Đàm chỉ vài trăm mét, một căn hộ 47m² tại VP6 Linh Đàm từng được mua theo hợp đồng mua bán vào giữa năm 2025 với giá 2,7 tỷ đồng. Mức giá thời điểm đó tương đương khoảng 57 triệu đồng mỗi m², còn hiện tại môi giới cho biết chủ căn hộ chỉ kỳ vọng thu về khoảng 2,1 tỷ đồng. Diễn biến này phản ánh mức điều chỉnh đáng kể trong thời gian ngắn, nhất là với những tài sản từng được kỳ vọng tăng giá theo mặt bằng chung của thị trường Hà Nội. Tại khu đô thị Đại Thanh, các căn rộng 56-60m² từng được đẩy giá lên khoảng 55-65 triệu đồng mỗi m² vào cuối năm ngoái, nay giảm còn 45-52 triệu đồng. Ở khu nhà ở Xa La, nhiều căn 55-63m² từng được rao 55-63 triệu đồng mỗi m² trên thị trường chuyển nhượng năm ngoái, hiện hạ xuống 46-53 triệu đồng. Một số căn diện tích khoảng 70m² thậm chí giảm 400-500 triệu đồng so với giai đoạn đỉnh, nhưng chủ nhà vẫn khó tìm được người chốt mua. Dữ liệu mới đây của kênh Batdongsan cũng ghi nhận giá rao bán tại nhiều dự án chung cư bình dân giảm 17-35% so với cùng kỳ năm trước. Riêng các tòa HH1, HH2 và HH3 Linh Đàm, giá chào phổ biến khoảng 32-37 triệu đồng mỗi m², thấp hơn 16-20% so với cùng kỳ, đồng thời giảm hơn 35% nếu tính từ đỉnh cuối năm 2025, đầu năm 2026. Tại khu đô thị mới Xa La, giá rao bán bình quân giảm gần 17%, Kim Văn - Kim Lũ giảm gần 18%, còn chung cư Đại Thanh giảm hơn 19% so với cuối năm ngoái. Theo anh Đỗ Văn Tiến, một môi giới bất động sản tại Linh Đàm, giá các căn hộ đã giảm sâu trong khoảng hai tháng gần đây nhưng thị trường vẫn không phát sinh thanh khoản đáng kể. Người bán phải hạ giá để tìm khách, trong khi người mua lại lo ngại rủi ro pháp lý, khiến khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng giao dịch ngày càng lớn. Vì vậy, mức giá thấp chưa thể trở thành yếu tố đủ mạnh để tạo cú hích cho những dự án đang chịu sức ép từ thông tin xử lý. Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cho rằng với các giao dịch tại HH Linh Đàm, nút thắt không nằm đơn thuần ở giá bán mà bắt đầu từ điều kiện pháp lý của giao dịch. Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, việc mua bán nhà ở phải gắn với giấy chứng nhận, trong khi hàng chục nghìn căn hộ tại HH Linh Đàm sau hơn 10 năm sử dụng vẫn chưa được cấp sổ hồng. Các giao dịch chủ yếu thực hiện qua vi bằng hoặc giấy viết tay, nên nếu không có giấy chứng nhận, giao dịch bị xem là bất hợp pháp, rủi ro rất lớn và không được bảo vệ đầy đủ.