Bên bán cho rằng còn nợ 3,4 cây vàng, bên mua khẳng định đã trả đủ
Theo trình bày của bà T. (ngụ Hà Nội), năm 1996, vợ chồng bà nhận chuyển nhượng hai căn nhà cấp 4 cùng diện tích đất thổ cư của gia đình ông N. Hai bên lập hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay, ghi nhận tài sản gắn liền với đất và ranh giới tiếp giáp của thửa đất.
Do chưa có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội, vợ chồng bà T. không được chính quyền địa phương xác nhận giao dịch. Giá chuyển nhượng là 110 cây vàng. Sau khi thanh toán, vợ chồng bà nhận bàn giao nhà, đất và sử dụng.
Sau đó, gia đình ông N. mượn lại nhà đất để ở và chứa vật liệu trong thời gian xây dựng nhà mới trên phần đất còn lại. Khi công trình hoàn thành, ông N. trả lại nhà đất. Bà T. phá dỡ nhà cũ, xây dựng lại và từng cho thuê làm xưởng mộc.
Tranh chấp phát sinh cuối năm 2005, khi bà T. làm thủ tục xin cấp giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Gia đình ông N. cho rằng bên mua còn nợ 3,4 cây vàng, đồng thời khẳng định phần nhà đất giáp mặt đường không thuộc diện tích chuyển nhượng.
Theo ông N., hai bên chỉ thỏa thuận bán phần đất rộng 7m, dài đến hết thửa đất nhưng trừ 21m2 nằm trong chỉ giới mở đường. Theo ông N., diện tích chuyển nhượng thực tế là 140m2, sau khi trừ 21m2 nằm trong chỉ giới mở đường, với tổng giá trị 113,4 cây vàng. Trong đó, 42m2 đất mặt đường có giá 6 chỉ vàng/m2, còn 98m2 đất phía trong có giá 9 chỉ vàng/m2. Ông N. cho rằng bên mua mới thanh toán 110 cây vàng.
Ngược lại, bà T. khẳng định đã trả đủ tiền, hợp đồng thể hiện rõ phạm vi chuyển nhượng và yêu cầu gia đình ông N. trả lại phần đất mặt đường. Cuối năm 2006, ông N. bị cho là đã tự ý phá cửa, vào sử dụng và xây tường ngăn trên diện tích này.
Năm 2007, bà T. khởi kiện, yêu cầu gia đình ông N. thực hiện đúng hợp đồng và trả lại phần nhà đất đang tranh chấp.
Tại phiên sơ thẩm, TAND TP Hà Nội chấp nhận yêu cầu khởi kiện, buộc gia đình ông N. cùng những người liên quan trả lại 23,4m2 đất cho vợ chồng bà T. Bản án đồng thời buộc bà T. thanh toán 13,7 triệu đồng giá trị công trình xây dựng, cải tạo trên diện tích tranh chấp và cho phép bà chủ động mở lối đi vào phần đất phía trong.
Không đồng ý với phán quyết, vợ chồng ông N. kháng cáo, yêu cầu hủy hợp đồng với lý do việc mua bán do ông N. tự thực hiện, không được vợ biết và đồng ý.
Chứng cứ xác định người vợ biết và đồng ý bán nhà đất
Tại phiên phúc thẩm, Tòa Phúc thẩm TAND tối cao tại Hà Nội không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên quyết định buộc gia đình ông N. trả lại 23,4m2 đất. Tòa xác định gia đình ông N. phải tự chịu chi phí xây dựng, cải tạo và phá dỡ công trình để hoàn trả nguyên trạng.
Sau đó, vợ chồng ông N. tiếp tục khiếu nại. Năm 2009, Viện trưởng Viện KSND tối cao kháng nghị giám đốc thẩm, đề nghị hủy cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm để xét xử lại.
Theo kháng nghị, các cấp tòa chưa xác định đầy đủ quan hệ tranh chấp; hợp đồng chuyển nhượng chưa tuân thủ quy định về hình thức, nội dung, trong khi quyền sử dụng đất vẫn đứng tên vợ chồng ông N.
Tại phiên giám đốc thẩm, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao nhận định vụ án có cả tranh chấp quyền sở hữu nhà đất và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng.
Tuy nhiên, hai cấp tòa đã xem xét, giải quyết cả hai quan hệ này. Vì vậy, việc đề nghị hủy các bản án để xét xử lại chỉ vì cho rằng xác định quan hệ pháp luật chưa đầy đủ là không chính xác và không cần thiết.
Đối với khiếu nại của vợ ông N. về việc không biết giao dịch, Hội đồng Thẩm phán căn cứ vào lời khai của các con ông N. về việc gia đình đã phân chia số vàng nhận được sau khi bán nhà đất.
Đáng chú ý, ngay ngày lập hợp đồng mua bán, ông N. viết giấy cam kết mượn lại nhà đất đã chuyển nhượng để ở trong thời gian xây nhà mới. Trên thực tế, vợ chồng ông N. đã sử dụng nhà đất theo đúng nội dung cam kết.
Từ đó, Hội đồng Thẩm phán xác định vợ ông N. biết, đồng ý và cùng thực hiện giao dịch. Do vậy, khiếu nại cho rằng ông N. tự ý bán nhà đất mà không có sự đồng thuận của vợ là không có căn cứ.
Về giá chuyển nhượng, vợ chồng ông N. không đưa ra được chứng cứ chứng minh mức giá 113,4 cây vàng và việc bên mua còn nợ 3,4 cây vàng. Trong khi đó, hợp đồng viết tay ghi giá 110 cây vàng; giấy thanh toán năm 2000 do ông N. ký xác nhận đã nhận đủ số tiền này. Vì vậy, có cơ sở xác định bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán.
Mặc dù hợp đồng không ghi cụ thể diện tích chuyển nhượng, các bên mô tả rõ chiều ngang 7m, chiều dài từ mép đường đến hết thửa đất cùng các ranh giới tiếp giáp. Hợp đồng còn quy định nếu Nhà nước sử dụng phần đất phía trước để làm đường, vợ chồng bà T. được hưởng toàn bộ tiền đền bù. Những thỏa thuận này cho thấy phần đất mặt đường đang tranh chấp cũng nằm trong phạm vi chuyển nhượng.
Từ các căn cứ trên, Hội đồng Thẩm phán kết luận 23,4m2 đất thuộc phần nhà đất ông N. đã chuyển nhượng cho vợ chồng bà T. Việc buộc gia đình ông N. trả lại diện tích này là có căn cứ. Hội đồng Thẩm phán quyết định không chấp nhận kháng nghị giám đốc thẩm, giữ nguyên bản án phúc thẩm năm 2008.
Vụ tranh chấp này sau đó được TAND tối cao lựa chọn phát triển thành Án lệ số 04/2016/AL, công bố ngày 6/4/2016. Án lệ làm rõ căn cứ xác định sự đồng thuận của người vợ trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dù người vợ không trực tiếp ký hợp đồng.
(Tham khảo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 6/4/2016 của TAND tối cao)