Người thu nhập thấp được vay vốn mua nhà thương mại dưới 15 triệu đồng/m², nhưng có giá này không?

Ai được vay mua nhà thương mại giá rẻ?

Bộ Xây dựng vừa ban hành văn bản hợp nhất số 86/2026/VBHN-TT-BXD hướng dẫn xác định đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP.

Văn bản quy định chi tiết các điều kiện để người dân được vay vốn thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m², hoặc các dự án có tổng giá trị hợp đồng mua bán (đã bao gồm VAT) không vượt quá 1,05 tỉ đồng.

• 

  Giá nhà đất, căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM hiện ra sao?ĐỌC NGAY

Về thực trạng nhà ở, người vay phải thuộc diện chưa có nhà thuộc sở hữu cá nhân hoặc đang ở nhà chung cư, nhà riêng lẻ có diện tích bình quân dưới 8m² sử dụng/người. Với trường hợp đã có đất ở nhưng chưa có nhà, diện tích khuôn viên đất phải nhỏ hơn hạn mức tối thiểu được phép xây dựng theo quy định của địa phương.

Văn bản hợp nhất cũng cởi bỏ nhiều rào cản về cư trú và bảo hiểm xã hội. Người tạm trú chỉ cần có thời gian đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên (được cộng dồn, không bắt buộc liên tục) tại địa phương có dự án.

Ngoài ra, vướng mắc về "hộ gia đình độc lập" được tháo gỡ khi quy định rõ con cháu đã kết hôn hoặc người ở nhờ có chung sổ hộ khẩu vẫn được tính là một hộ độc lập để đứng tên vay vốn riêng.

Văn bản tiếp tục xác định đối tượng được vay vốn bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp, lao động tự do và hộ kinh doanh cá thể cho đến các hộ gia đình vay vốn để tự xây sửa nhà.

Khúc mắc từ "khoảng trống" giá thị trường

Mặc dù các tiêu chí hành chính và kỹ thuật về diện tích hay nhân khẩu đã được thông thoáng, nhưng nhiều ý kiến phân tích chỉ ra rằng quy định lại đang gặp phải "điểm nghẽn" lớn nhất ở định mức giá trần.

Theo thông tin công bố về nhà ở và thị trường bất động sản quý 1-2026 của Bộ Xây dựng, giá bán chung cư thương mại trung bình tại Hà Nội đã chạm mốc 128 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM là khoảng 112 triệu đồng/m².

Khảo sát thực tế trên thị trường cho thấy ngay cả các dự án thuộc phân khúc tầm trung hay bình dân tại Hà Nội cũng có giá rao bán dao động từ 85 - 118 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, các dự án chung cư thương mại bình dân ở mức từ 52 - 102 triệu đồng/m². Thậm chí ở các tỉnh thành khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, giá rao bán căn hộ thương mại cũng đã nằm ở ngưỡng 42 - 73 triệu đồng/m².

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Đỗ Thăng Long, Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty CP Tập đoàn Eternity, một đại lý phân phối - môi giới bất động sản có trụ sở tại phường An Phú (TP.HCM), đánh giá định mức giá dưới 15 triệu đồng/m² hay tổng giá trị căn hộ dưới 1,05 tỉ đồng là chưa phù hợp.

Lý do bởi trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu, nhân công và chi phí sử dụng đất tăng cao, "giỏ hàng" nhà ở thương mại đạt tiêu chuẩn giá 15 triệu đồng/m² hiện nay gần như không còn tồn tại trên thị trường. Thậm chí ngay giá nhà ở xã hội tại TP.HCM hiện cũng xấp xỉ 30 triệu đồng/m2.

Chị Hồng Vân, ngụ xã Vĩnh Lộc, TP.HCM, trao đổi vì mong muốn có một tổ ấm nên cũng thường xuyên rà soát khắp các trang môi giới bất động sản, "săn" thông tin dự án, từ đó khẳng định chuyện căn hộ thương mại có giá 15 triệu đồng/m2 là không còn. "Thậm chí ở xã Vĩnh Lộc, nhiều dự án nhà ở xã hội chỉ 38m2 , chưa có sổ hồng nhưng giá rao bán đã xấp xỉ 1 tỉ đồng, chưa nói đến nhà ở thương mại thì làm sao đáp ứng được", chị Vân nói.

Từ đó chị chia sẻ việc tháo gỡ tiêu chuẩn điều kiện vay là rất cần thiết, nhưng nếu định mức giá trần không được điều chỉnh theo mặt bằng giá thực tế của từng đô thị thì người dân dù đáp ứng đầy đủ tiêu chí "nhà chật" hay tạm trú vẫn khó tìm được dự án phù hợp để giải ngân.

Góp ý cho Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Kiểm toán Nhà nước đề xuất tăng tỉ lệ vốn chủ sở hữu và giảm phụ thuộc vào vốn vay tín dụng đối với các dự án bất động sản. Tuy nhiên việc điều chỉnh cơ cấu vốn vay đơn thuần khó có thể tạo ra đợt giảm giá như mong đợi nếu các chi phí cốt lõi khác chưa được khơi thông.