Trong khi bất động sản nhà ở gặp khó về thanh khoản, các phân khúc thương mại duy trì hoạt động tương đối ổn định nhờ nhu cầu thuê.
Thị trường phục hồi có chọn lọc, sức mua chưa theo kịp nguồn cung
Phát biểu tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, ông Hoàng Nguyên Dinh, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, thị trường bất động sản thành phố trong 9 tháng đầu năm tiếp tục phục hồi theo hướng chọn lọc. Doanh thu kinh doanh bất động sản đạt khoảng 322.000 tỷ đồng, tăng 84% so với cùng kỳ.
Thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu phục hồi nhưng còn chậm.
Theo ông Dinh, việc Chính phủ và các bộ, ngành tháo gỡ khó khăn, cùng với thủ tục hành chính thông thoáng hơn đã tạo điều kiện đưa thêm sản phẩm ra thị trường. Thành phố sẽ tiếp tục xử lý vướng mắc dự án, rà soát quỹ đất và thúc đẩy phát triển các loại hình nhà ở phù hợp.
Tuy nhiên, sự cải thiện về hoạt động đầu tư chưa đồng nghĩa với thanh khoản tăng tương ứng. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công trong quý III/2026, giảm 8% so với quý II. Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 14%, còn giao dịch đất nền giảm 6%.
Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định. Các yếu tố như pháp lý dự án, vị trí, chất lượng hạ tầng, giá bán và phương án thanh toán ngày càng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiêu thụ sản phẩm.
Báo cáo thị trường quý III/2026 của Savills cũng ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Với căn hộ, thị trường TP.HCM có khoảng 1.900 căn mở bán mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch. Căn hộ hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, cho thấy nguồn cung tiếp tục tập trung nhiều ở các phân khúc có giá trị cao.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM nhận định: "Lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn duy trì, nhưng nhu cầu đang suy yếu."
Nhận định này phản ánh khó khăn của thị trường: sản phẩm vẫn được đưa ra, nhưng khả năng hấp thụ bị hạn chế khi giá nhà chưa tương xứng với khả năng chi trả của một bộ phận lớn người dân. Với nhóm khách hàng mua nhà để ở, quyết định xuống tiền không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu mà còn gắn với khả năng vay vốn, thu nhập ổn định và áp lực trả nợ trong dài hạn.
Tỷ lệ hấp thụ nhà phố ở TP.HCM vẫn ở mức thấp.
Ở phân khúc biệt thự, nhà phố, thị trường ghi nhận khoảng 3.600 căn mở bán mới trong quý III, trong đó hơn 50% có giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%. Theo bà Hương, các khu đô thị lớn tại ngoại thành đang tái định hình thị trường bất động sản liền thổ, nhưng chi phí vay vốn cao tiếp tục hạn chế khả năng chi trả và kìm hãm sức hấp thụ.
Trong khi bất động sản nhà ở chịu sức ép, các phân khúc thương mại có diễn biến tương đối ổn định hơn. Theo Savills, nguồn cung văn phòng TP.HCM trong quý III duy trì gần 3 triệu m², công suất đạt gần 90%, giá thuê trung bình khoảng 870.000 đồng/m²/tháng. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ ghi nhận mức âm ở tất cả các hạng, chủ yếu do một số khách thuê thu hẹp diện tích sử dụng.
Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills TP.HCM nhận định: "Thị trường văn phòng TP.HCM vẫn duy trì hoạt động tốt, dù giai đoạn tăng trưởng tiếp theo nhiều khả năng sẽ diễn ra thận trọng và có chọn lọc hơn".
Ở phân khúc bán lẻ, công suất đạt 92%, giá thuê trung bình tầng trệt tăng nhẹ lên khoảng 1,6 triệu đồng/m²/tháng. Trong khi đó, căn hộ dịch vụ đạt công suất 85%, với hơn 7.000 căn thuộc 146 dự án. Thị trường khách sạn có gần 17.000 phòng, công suất đạt 70%; dù giảm theo quý do yếu tố mùa vụ, kết quả vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước.
Những diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản không suy giảm đồng loạt. Hiệu quả từng phân khúc phụ thuộc vào đặc điểm nhu cầu, khả năng duy trì khách thuê và mức độ phù hợp của sản phẩm. Đối với nhà ở, bài toán trọng tâm vẫn là khả năng chi trả; còn với bất động sản thương mại, việc giữ chân khách thuê và nâng cao hiệu quả khai thác ngày càng quan trọng.
Gỡ vướng dự án, tái cơ cấu nguồn cung theo nhu cầu thực
Theo HoREA, một trong những vấn đề cần được quan tâm khi đánh giá thị trường là lượng bất động sản tồn kho không chỉ nằm ở các sản phẩm chưa bán được của chủ đầu tư, mà còn bao gồm các dự án đình trệ kéo dài do vướng mắc và lượng hàng tồn trên thị trường thứ cấp. Hiệp hội cho rằng việc xử lý những nguồn tồn kho này sẽ góp phần khơi thông đất đai, vốn đầu tư và bổ sung nguồn cung.
Hạ tầng giao thông của TP.HCM ngày càng hiện đại là yếu tố kích thích thị trường bất động sản.
Ở góc độ điều hành, TP.HCM đang tập trung tháo gỡ vướng mắc để đưa các dự án đủ điều kiện trở lại triển khai. Theo thông tin được ông Hoàng Nguyên Dinh công bố tại phiên họp ngày 13/10, thành phố đã tháo gỡ dứt điểm 136 trong số 189 dự án thuộc diện rà soát, khơi thông khoảng 139.000 tỷ đồng vốn đăng ký trên diện tích 4.626ha. Với 53 dự án còn lại, thành phố đã có định hướng xử lý và đặt mục tiêu hoàn thành trong năm 2026. Cùng giai đoạn, thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư và nhà đầu tư đối với 30 dự án, tổng diện tích khoảng 527ha, tổng mức đầu tư 170.000 tỷ đồng.
Ông Hoàng Nguyên Dinh nhấn mạnh, tinh thần đồng hành với doanh nghiệp trong quá trình tháo gỡ khó khăn. Tuy nhiên, khơi thông dự án mới chỉ là một phần của bài toán. Theo số liệu trong báo cáo HoREA, nguồn cung nhà ở TP.HCM vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và trung – cao cấp. Nhà chung cư chiếm 73,6% số căn đủ điều kiện huy động vốn, trong khi phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và chưa ghi nhận nguồn cung thuộc phân khúc nhà ở bình dân. Điều này cho thấy thị trường vẫn thiếu sự cân đối giữa sản phẩm được phát triển và khả năng chi trả của người dân.
Khu vực phía đông của TP.HCM là thị trường bất động sản sôi động.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA kiến nghị cần nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, khuyến khích doanh nghiệp chuyển hướng từ phân khúc cao cấp sang nhà ở đáp ứng khả năng chi trả và nhà ở cho thuê. Đây là vấn đề cần được đặt trong tổng thể chính sách phát triển nhà ở, bởi nguồn cung tăng nhưng không phù hợp với nhu cầu thực thì khó tạo ra chuyển biến bền vững về thanh khoản.
Triển vọng quý IV/2026 cũng cần được nhìn nhận thận trọng. Savills dự báo khoảng 6.000 căn hộ có thể được mở bán trong quý IV, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn kế hoạch triển khai. Điều này cho thấy nguồn cung tương lai vẫn phụ thuộc vào tiến độ thực hiện dự án, trong khi sức mua chưa có dấu hiệu phục hồi đồng đều.
Diễn biến quý III cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM đang chuyển từ giai đoạn chú trọng mở rộng nguồn cung sang yêu cầu nâng cao chất lượng nguồn cung và tạo thanh khoản thực. Tháo gỡ dự án, phát triển nhà ở phù hợp thu nhập, đa dạng hóa nguồn vốn và bảo đảm hạ tầng đồng bộ cần được triển khai song hành. Đây là điều kiện quan trọng để thị trường phục hồi lành mạnh, giảm mất cân đối cung – cầu và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.