Muốn giảm giá nhà, phải bắt đầu từ quỹ đất và chi phí phát triển dự án

Sớm đưa quỹ đất trở thành dự án, không để nằm trên giấy

Tại Hội thảo phát triển đô thị bền vững với chủ đề "Nhà ở cho mọi người – Khả năng chi trả, tính bao trùm và bền vững" do Trường Đại học Việt Đức, Đại học Kỹ thuật Darmstadt (CHLB Đức) phối hợp với Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức ngày 15/10, các chuyên gia cho rằng muốn giảm giá nhà phải bắt đầu từ quỹ đất và chi phí phát triển dự án.

Để phát triển nhà ở vừa túi tiền, giá bán không chỉ phụ thuộc chi phí xây dựng mà còn chịu tác động lớn từ giá đất, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng, chi phí vốn và thời gian hoàn thiện thủ tục. Vì vậy, tạo lập quỹ đất có khả năng triển khai thực tế là một trong những giải pháp quan trọng để mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Tham luận của Sở Xây dựng TP.HCM tại hội thảo cho thấy, sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, tổng diện tích đất phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố đến năm 2040 dự kiến khoảng 1.740ha, chưa kể quỹ đất tại các khu động lực ở Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là nền tảng quan trọng để mở rộng nguồn cung trong bối cảnh thành phố phải phát triển thêm 181.257 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026–2030.

Tuy nhiên, quỹ đất được thống kê không đồng nghĩa với số dự án có thể triển khai ngay. Hiệu quả sử dụng đất còn phụ thuộc tình trạng pháp lý, quy hoạch, khả năng kết nối giao thông, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, phương án lựa chọn chủ đầu tư cũng như năng lực tài chính của doanh nghiệp.

Báo cáo của Sở Xây dựng nêu thành phố đã thống nhất trình tự thủ tục thực hiện dự án nhà ở xã hội theo hướng cắt giảm ít nhất 50% thời gian giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư dự án. Thành phố cũng đang xây dựng phần mềm theo dõi tiến độ xử lý thủ tục, quản lý đối tượng nhà ở xã hội và tăng cường chế tài với chủ đầu tư không triển khai hoặc chậm triển khai dự án.

Những giải pháp này cần đi cùng danh mục dự án có thời hạn xử lý cụ thể, phân định trách nhiệm của từng cơ quan và công khai tình trạng pháp lý của khu đất. Khi đó, quỹ đất mới có thể chuyển thành nguồn cung thực tế thay vì chỉ dừng ở quy hoạch.

Giảm chi phí đầu vào, gắn ưu đãi với giá đầu ra

Trong kiến nghị ngày 6/9/2026, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) từng đề xuất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Để hiện thực hóa mục tiêu này, ngoài cơ chế về phân khúc sản phẩm, cần xử lý các chi phí đầu vào và tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển dự án có giá bán phù hợp.

Báo cáo Sở Xây dựng cho biết, thành phố đã có cơ chế hỗ trợ toàn bộ lãi suất đối với dự án nhà ở xã hội được HFIC cho vay, với mức vay tối đa được ngân sách hỗ trợ là 200 tỷ đồng/dự án và thời gian hỗ trợ không quá 7 năm. Thành phố đồng thời trình HĐND xem xét cơ chế hỗ trợ 50% kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án nhà ở xã hội, tối đa 10 tỷ đồng/dự án.

Ở góc độ nghiên cứu, tham luận Enhancing Access to Affordable Housing in Vietnam của diễn giả Phạm Thị Thùy Linh và Nguyễn Văn Quang nhấn mạnh việc phát triển nhà ở giá phù hợp cần được đặt trong mối liên hệ giữa chính sách đất đai, tài chính nhà ở và quy hoạch đô thị. Nhóm tác giả đề xuất tích hợp yêu cầu nhà ở giá phù hợp vào quy hoạch giao thông, phát triển các mô hình thuê và thuê mua chuyên nghiệp, đồng thời cải thiện hệ thống dữ liệu về nhà ở, đất đai và thu nhập.

Đối với các khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng, tham luận về phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) và khả năng chi trả nhà ở cảnh báo lợi ích từ khả năng tiếp cận giao thông tốt hơn có thể được phản ánh vào giá đất và giá nhà, khiến người thu nhập thấp khó tiếp tục sinh sống gần các tuyến giao thông mới. Nghiên cứu đề xuất gắn yêu cầu nhà ở giá phù hợp với khu vực quanh nhà ga và nghiên cứu cơ chế thu hồi một phần giá trị đất tăng thêm để đầu tư cho nhà ở.

Điều này có ý nghĩa với TP.HCM khi mở rộng hệ thống giao thông công cộng và phát triển các trung tâm đô thị mới. Nếu quỹ đất nhà ở xã hội, nhà cho thuê hoặc nhà thương mại giá phù hợp không được bố trí đồng bộ với giao thông, người dân có thể phải chuyển đến xa nơi làm việc, làm tăng chi phí đi lại và giảm lợi ích từ giá nhà thấp.

Dự thảo nghị quyết về ưu đãi phát triển các loại hình nhà ở của thành phố có đề xuất hỗ trợ một phần chi phí tạo lập quỹ đất và hạ tầng cho dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê. Đây là nguồn tham khảo cho việc thiết kế công cụ giảm chi phí, nhưng hiệu quả cuối cùng phải được đánh giá trên cơ sở giá bán, giá thuê, số căn được cung cấp và thời gian đưa sản phẩm vào sử dụng.

Muốn giảm giá nhà một cách bền vững, thành phố cần phối hợp ba nhóm giải pháp: chuẩn bị quỹ đất sạch và minh bạch; rút ngắn thủ tục nhưng vẫn bảo đảm chất lượng quy hoạch; giảm chi phí đầu vào thông qua cơ chế hỗ trợ có điều kiện. Mỗi ưu đãi cần đi kèm cam kết về sản phẩm và giá đầu ra, tránh tình trạng ngân sách chia sẻ chi phí nhưng người dân không được hưởng lợi tương xứng.