Lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua việc chào bán “suất ngoại giao”, nhận cọc nhà ở xã hội không đúng quy định
Theo Cổng thông tin Bộ Công An, tại một số dự án, mặc dù chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và tiến hành đầy đủ các thủ tục pháp lý của dự án nhưng một số tổ chức, cá nhân đã quảng bá thông tin dự án lên các trang thông tin đại chúng. Sau đó những người này tiến hành huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, chưa đủ căn cứ pháp lý, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, chiếm đoạt tài sản của người dân.
Tuy nhiên, cơ quan chức năng khó khăn trong công tác xử lý do đây là giao dịch dân sự, người dân vì muốn mua được nhà ở xã hội nên chủ động ký hợp đồng “góp vốn”, “đặt cọc” với chủ đầu tư, môi giới và chỉ tố cáo tới cơ quan chức năng khi chủ đầu tư, “môi giới” không thực hiện các cam kết trong hợp đồng.
Thủ đoạn của các đối tượng thường “quảng cáo”, “đánh bóng” về việc có quan hệ, quen biết với lãnh đạo cấp cao, chủ đầu tư nên có “suất ngoại giao”, “suất nội bộ” tại các dự án nhà ở xã hội. Những đối tượng này sử dụng hình ảnh, thông tin từ các dự án nhà ở xã hội mới được phê duyệt chủ trương đầu tư, đang triển khai để tạo lòng tin, lôi kéo người dân, khách hàng thông qua việc đưa ra các cam kết như “làm trọn gói hồ sơ”, “không cần xét duyệt” hoặc “bảo đảm nhận nhà nhanh”… yêu cầu khách hàng nộp từ 20-100 triệu đồng để “giữ chỗ”, “làm tin”.
Sau đó bằng các thủ đoạn tác động tâm lý, đánh vào nhu cầu cũng như sự thiếu hiểu biết, lòng tham của khách hàng để tiếp tục yêu cầu nộp thêm chênh lệch (từ 300 triệu đến 1 tỷ đồng), tùy từng dự án, có thể thu trước hoặc sau khi bốc thăm được quyền mua nhà.
Thời gian vừa qua, tại một số dự án, ngay sau khi vừa mở bán xong đã xuất hiện một số đối tượng chào bán “suất mua” nhà ở xã hội. Đây là các đối tượng “cò mồi” hoặc “người trúng suất mua” chào bán để thu lợi bất chính, vi phạm quy định pháp luật, tiềm ẩn nguy cơ người mua bị lừa đảo chiếm đoạt toàn bộ khoản tiền đặt mua “suất mua”, đồng thời, người bán “suất mua” cũng có nguy cơ bị xử lý vi phạm.
Đồng thời, tại một số dự án nhà ở xã hội đã được bàn giao đưa vào sử dụng, người sở hữu nhà ở xã hội chào bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định dưới các hình thức hợp đồng viết tay, vi bằng. Tuy nhiên, đây là hoạt động vi phạm quy định pháp luật, tiềm ẩn nguy cơ bị xử lý, thu hồi nhà, cũng như khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sang tên sổ hồng.
Bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chưa đủ điều kiện
Theo quy định của Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, cam kết bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng. Đồng thời, theo quy định khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Tuy nhiên, một số chủ đầu tư chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án, chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng đã “lách luật” bán sản phẩm nhà ở cho khách hàng bằng các hình thức như “Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, “Hợp đồng góp vốn”, “Hợp đồng hợp tác đầu tư”, “Hợp đồng vay vốn” với những chiêu trò quảng cáo mua nhà ở sớm sẽ được hưởng các ưu đãi, giá rẻ hơn.
Việc này dẫn tới rủi ro cho người mua: Không được nhận nhà đúng thời gian cam kết, không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thậm chí bị đọng vốn kéo dài khi dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư không hoàn thành các thủ tục pháp lý dự án, chủ đầu tư không có khả năng hoàn thành dự án.
Lừa đảo trong mua bán đất nền, nhà ở có sẵn dưới các hình thức hợp đồng viết tay, mua bán vi bằng
Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực và không ghi nhận quyền sở hữu, sử dụng bất động sản. Hành vi làm giả giấy tờ, vẽ dự án ma để chiếm đoạt tài sản sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 147 Bộ luật Hình sự 2015 (Sửa dổi, bổ sung 2017) với khung hình phạt cao nhất lên đến chung thân.
Tuy nhiên, tại một số nơi vẫn xảy ra tình trạng: Các đối tượng đã tự vẽ sơ đồ thiết kế dự án trên đất nông nghiệp, đất rừng hoặc đất thuộc quy hoạch công cộng, sau đó chào bán cho người dân dưới các hình thức hợp đồng viết tay, vi bằng; Một số đối tượng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nhưng bán cho nhiều người dưới hình thức giao dịch viết tay, nhận đặt cọc; Đối tượng thuê, mượn giấy tờ của chủ đất sau đó giả danh là chủ sở hữu của thửa đất hoặc người được ủy quyền để bán cho người dân dưới hình thức viết tay.
Đối với các trường hợp trên, khi xảy ra tranh chấp, tất cả các hợp đồng lách luật (vi bằng, giấy tay) đều bị tòa tuyên án vô hiệu theo quy định pháp lý. Người mua buộc phải trả lại nhà đất nhưng không đòi lại được tiền do bên bán đã tẩu tán tài sản, dẫn đến gánh nặng tâm lý, khiếu kiện kéo dài gây kiệt quệ tài chính và ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống tinh thần gia đình.
Thời gian tới, nguồn cung nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, đất nền là rất lớn. Do đó, nguy cơ các đối tượng tiếp tục lợi dụng nhu cầu của người dân để tiến hành một số các hành vi lừa đảo, chiếm đoạt sản cũng như hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Để phòng, tránh những rủi ro về mặt pháp lý trong giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và đất nền, Cục An ninh kinh tế - Bộ Công an khuyến cáo doanh nghiệp, người dân nâng cao ý thức chấp hành quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản.