PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế.
Hạn chế những yếu tố tác động lên lãi suất
Hiện nay lãi suất cho vay mua nhà đang neo ở mức rất cao, khoảng từ 13-15%/năm, khi hết thời gian ưu đãi sẽ thả nổi +2 hoặc +3%/năm tuỳ từng ngân hàng. Điều này đang tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản, đặc biệt là tính thanh khoản dẫn đến lượng hàng tồn kho lớn.
Phân tích sâu hơn về yếu tố lãi suất, PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cho rằng việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất có thể tạo thêm áp lực lên tỷ giá, dòng tiền và triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam.
Theo ông Long, Fed điều chỉnh tăng 0,25 điểm phần trăm, đưa lãi suất mục tiêu lên khoảng 3,15-4%/năm. Đây là tín hiệu đáng chú ý, phản ánh điều kiện tài chính quốc tế vẫn tương đối thắt chặt, có thể tác động đến các nền kinh tế có độ mở lớn như Việt Nam.
Tuy nhiên, ông Long nhấn mạnh, Fed tăng lãi suất không đồng nghĩa Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phải tăng lãi suất tương ứng, cũng không có nghĩa tỷ giá USD/VND chắc chắn tăng ngay lập tức.
Mức độ tác động phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chênh lệch lãi suất giữa VND và USD, cung cầu ngoại tệ, diễn biến thương mại, thanh khoản hệ thống ngân hàng và kỳ vọng thị trường.
Dẫn số liệu, ông Long cho biết ngày 16/9/2026, tỷ giá trung tâm do Ngân hàng Nhà nước công bố ở mức 25.626 đồng/USD. Đến ngày 14/10/2026, tỷ giá trung tâm ở mức 25.646 đồng/USD, tăng 20 đồng, tương đương khoảng 0,08%.
“Đây là mức biến động giữa hai thời điểm và không thể quy hoàn toàn cho việc Fed tăng lãi suất”, ông Long cho biết.
Một điểm đáng chú ý khác là tại cuộc họp ngày 9/10/2026, Ngân hàng Nhà nước cho biết tiếp tục giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, đồng thời triển khai những biện pháp ổn định mặt bằng lãi suất thị trường.
Điều này cho thấy chính sách tiền tệ của Việt Nam có sự chủ động nhất định, không nhất thiết phải điều chỉnh đồng pha với Fed. Tuy nhiên, dư địa tiếp tục giảm lãi suất trong thời gian tới không còn nhiều.
Số liệu của Cục Thống kê mới đây cho biết, chỉ số giá tiêu dùng tháng 9/2026 tăng 5,08% so với cùng kỳ năm trước; bình quân 9 tháng tăng 4,52%. Diễn biến này tạo thêm áp lực đối với việc kiểm soát lạm phát, ổn định giá trị đồng tiền và duy trì tăng trưởng kinh tế.
Trong bối cảnh đó, theo ông Long, vấn đề quan trọng không phải là Việt Nam phải tăng lãi suất ngay lập tức, mà là hạn chế những yếu tố gây áp lực lên mặt bằng lãi suất, tạo điều kiện giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp và người mua nhà.
Lãi suất cao ảnh hưởng tới thanh khoản
Liên quan tới vấn đề lãi suất tăng cao sẽ khiến giá bất động sản giữ nguyên hay giảm, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng cần phân biệt rõ giữa giá chào bán và giá giao dịch thực tế.
Trong ngắn hạn, giá chào bán có thể vẫn neo cao do chủ đầu tư phải gánh nhiều khoản chi phí, từ tiền sử dụng đất, xây dựng đến chi phí tài chính. Người sở hữu bất động sản cũng thường không muốn bán tài sản thấp hơn mức giá kỳ vọng.
Tuy nhiên, xét về bản chất kinh tế, lãi suất cao sẽ tạo áp lực giảm giá bất động sản thông qua việc làm suy yếu sức mua và thanh khoản thị trường.
Đối với người mua nhà, lãi suất tăng đồng nghĩa số tiền phải trả cho khoản vay lớn hơn. Điều này buộc nhiều người phải giảm ngân sách mua nhà, kéo dài thời gian tích lũy hoặc trì hoãn quyết định giao dịch.
Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính lớn có thể chịu hậu quả nghiêm trọng hơn về dòng tiền và khả năng trả nợ. Áp lực đối với doanh nghiệp đến từ hai phía: Chi phí vốn tăng trong khi doanh thu bán hàng có nguy cơ suy giảm.
Để minh họa, ông Long đưa ra ví dụ một doanh nghiệp có dư nợ vay 500 tỷ đồng. Nếu lãi suất tăng thêm 2 điểm phần trăm và toàn bộ dư nợ chịu mức tăng này, chi phí lãi vay có thể tăng khoảng 10 tỷ đồng mỗi năm.
Trong trường hợp dự án tiêu thụ chậm, khoản chi phí phát sinh sẽ bào mòn lợi nhuận, gia tăng sức ép lên dòng tiền và khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn.
Theo chuyên gia, người mua nhà chịu tác động trực tiếp đến khả năng chi trả, nhưng những doanh nghiệp có tỷ lệ vay nợ cao và dòng tiền yếu có thể đối mặt với rủi ro tài chính lớn hơn nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài.
Như vậy, lãi suất cao không nhất thiết khiến giá chào bán bất động sản giảm ngay lập tức, nhưng có thể làm suy yếu thanh khoản, gia tăng áp lực điều chỉnh giá giao dịch thực tế.
Nếu tình trạng này kéo dài, những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay, có khả năng tiêu thụ sản phẩm thấp sẽ phải đối mặt với sức ép lớn về tài chính, thậm chí buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh và giá bán để duy trì dòng tiền.