Dự án Khu dân cư Cồn Tân Lập sau 15 năm cấp phép vẫn chưa hoàn thành - Ảnh: XUÂN HOÁT
Tòa án nhân dân khu vực 1 - Khánh Hòa vừa ban hành bản án sơ thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng góp vốn đầu tư mua đất nền tại dự án Khu dân cư Cồn Tân Lập (phường Nha Trang) giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Xuân Khôi (trú TP Hà Nội) và bị đơn là Công ty cổ phần Sông Đà - Nha Trang (Sông Đà - Nha Trang).
Cấn trừ nợ hơn 7,8 tỉ đồng thành tiền góp vốn mua 3 lô đất
Theo bản án vừa tuyên, ngày 20-1-2015, ông Nguyễn Xuân Khôi ký hợp đồng góp vốn với Công ty cổ phần Sông Đà - Nha Trang để mua 3 lô biệt thự ký hiệu BT2-1, BT2-2 và BT2-3 thuộc dự án Khu dân cư Cồn Tân Lập.
Tiến độ góp vốn đợt 1 quy định bên mua nộp 50% tổng giá trị (tương đương 8,74 tỉ đồng) ngay sau khi ký hợp đồng. Đợt 2 bên mua góp đủ 95% tổng số vốn góp (bao gồm cả đợt 1), tương đương hơn 16,6 tỉ đồng.
Do Công ty cổ phần Sông Đà - Thăng Long (đơn vị liên doanh dự án) nợ tiền mua vật liệu của Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại Đông Dương do ông Khôi làm giám đốc, các bên đã thống nhất phương án cấn trừ công nợ.
Ngày 20-5-2015, 4 bên gồm ông Khôi, Sông Đà - Nha Trang, Sông Đà - Thăng Long và Công ty Đông Dương đã ký 2 biên bản cấn trừ nợ với tổng số tiền gần 7,9 tỉ đồng. Theo đó, Sông Đà - Nha Trang nhận nợ thay và chuyển toàn bộ khoản tiền này thành nghĩa vụ nộp tiền góp vốn đợt 1 của ông Khôi.
Đến tháng 12-2015, các bên ký phụ lục hợp đồng điều chỉnh tiến độ thanh toán.
Đến tháng 4-2022, khi chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, ông Khôi tiếp tục ký bản thỏa thuận cho Sông Đà - Nha Trang vay 5 tỉ đồng với lãi suất 0%. Điều kiện là khoản vay sẽ tự động kết chuyển thành tiền nộp hợp đồng góp vốn khi dự án đủ điều kiện thu tiền.
Ông Khôi sau đó đã chuyển chuyển 4,92 tỉ đồng, nâng tổng số tiền đã góp cho Sông Đà - Nha Trang lên gần 12,8 tỉ đồng.
Tuy nhiên, đến tháng 8-2025, Sông Đà - Nha Trang ra văn bản từ chối xác nhận số tiền 7,877 tỉ đồng cấn trừ công nợ với lý do hội đồng quản trị công ty không thông qua chủ trương này. Đồng thời, thông báo trả lại khoản vay 5 tỉ đồng và bác bỏ hiệu lực hợp đồng góp vốn với ông Khôi.
Lúc này, ông Khôi mới biết toàn bộ 3 lô biệt thự nêu trên đã được chủ đầu tư bán cho Công ty TNHH Gia Hưng từ thời điểm 2016.
Bị đơn yêu cầu hủy hợp đồng góp vốn
Tại tòa, đại diện Sông Đà - Nha Trang yêu cầu tòa tuyên hợp đồng góp vốn với ông Khôi vô hiệu từ thời điểm giao kết.
Phía bị đơn cho rằng, đối tượng của hợp đồng là "đất nền" vi phạm quy định pháp luật về phát triển nhà ở thương mại. Đồng thời, chủ đầu tư viện dẫn bản án hình sự sơ thẩm năm 2023 của Tòa án Nhân dân tỉnh Khánh Hòa, để cho rằng ông Khôi chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền.
Sông Đà - Nha Trang cho rằng, việc cấn trừ nợ giữa các pháp nhân không có giao dịch trực tiếp là trái quy định kế toán và không qua hội đồng quản trị phê duyệt là trái quy định.
Tương tự, đại diện Công ty TNHH Gia Hưng cũng bác bỏ yêu cầu của nguyên đơn, đề nghị tòa công nhận các hợp đồng góp vốn (ký tháng 2-2016) và hợp đồng mua bán nhà ở (ký tháng 8-2025) đối với 3 lô biệt thự giữa doành nghiệp này với Sông Đà – Nha Trang.
Phía Gia Hưng đưa ra bằng chứng đã hoàn thành thanh toán 95% giá trị đất, 70% giá trị nhà và đã nhận bàn giao tài sản ở dự án Khu dân cư Cồn Tân Lập.
Tòa tuyên công nhận hợp đồng góp vốn, hủy các hợp đồng bán cho bên thứ ba
Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ và diễn biến tại phiên tòa, Hội đồng xét xử Tòa án Nhân dân khu vực 1 tuyên, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Xuân Khôi. Công nhận hiệu lực hợp đồng góp vốn, phụ lục hợp đồng giữa Sông Đà Nha - Trang và ông Nguyễn Xuân Khôi.
Tuyên các hợp đồng góp vốn, mua bán nhà giữa Sông Đà - Nha Trang và Công ty TNHH Gia Hưng là vô hiệu.
Dự án Khu dân cư Cồn Tân Lập nhiều năm liền bị khiếu kiện, chủ đầu tư bị tuyên án tù vì sai phạm tại dự án - Ảnh: XUÂN HOÁT
Hội đồng xét xử nhận định, hợp đồng của ông Nguyễn Xuân Khôi xác định tại thời điểm ký kết năm 2015, hợp đồng góp vốn phù hợp với Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006.
Biên bản cấn trừ công nợ do đại diện theo pháp luật của Sông Đà - Nha Trang ký kết, có hiệu lực pháp luật. Sau khi ký biên bản, chủ đầu tư không hề gửi thông báo hối thúc hay chấm dứt hợp đồng, ngược lại còn tiếp tục ký phụ lục hợp đồng năm 205 và thỏa thuận vay vốn năm 2022.
Việc này thể hiện chủ đầu tư đã thừa nhận việc cấn trừ nợ và đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng. Việc dự án chuyển đổi sang xây nhà mới bán chỉ làm phát sinh quyền ưu tiên mua nhà ở của ông Khôi chứ không làm vô hiệu hợp đồng.
Hội đồng xét xử cũng chỉ rõ các hợp đồng góp vốn ký tháng 2-2016, giữa Sông Đà - Nha Trang và Công ty Gia Hưng là trái với Luật Nhà ở 2014. Do đó, các hợp đồng góp vốn này bị vô hiệu ngay từ thời điểm ký kết.
Đối với các hợp đồng mua bán nhà ở ký ngày 28-8-2025 giữa Sông Đà - Nha Trang và Gia Hưng, tòa nhận định Công ty Gia Hưng là bên mua "không ngay tình".
Phía Gia Hưng biết rõ 3 lô đất đang tranh chấp hợp đồng góp vốn với ông Khôi nhưng vẫn tiến hành giao dịch.
Hơn nữa, 3 căn biệt thự tại thời điểm bán chưa có giấy chứng nhận, chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra và chấp thuận kết quả nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Yêu cầu Sông Đà Nha Trang giải trình việc thanh lý hợp đồng với dân mua đất tại cồn Tân LậpTheo chỉ đạo của UBND tỉnh, Sở Tài chính tỉnh Khánh Hòa vừa yêu cầu Công ty cổ phần Sông Đà Nha Trang giải trình việc thanh lý hợp đồng với dân đã nộp tiền mua đất dự án tại cồn Tân Lập, Nha Trang.