Cùng một tuyến đường ở TPHCM, giá chung cư chênh nhau gần gấp đôi
Nguồn ảnh: VietnamNet
Từ những chung cư hình thành cách đây hơn chục năm đến các dự án mới bàn giao, giá căn hộ dọc một tuyến đường ở TPHCM có sự phân hóa rõ rệt. Giá chào bán tại một số dự án khoảng 50 triệu đồng/m2, trong khi nơi khác tiệm cận 100 triệu đồng/m2.
Một trục đường, nhiều mức giá
Đường Nguyễn Hữu Thọ là một trong những trục giao thông quan trọng ở khu Nam Sài Gòn, kết nối khu vực Quận 7 cũ với huyện Nhà Bè cũ và hướng về khu đô thị cảng Hiệp Phước.
Trong hơn một thập kỷ qua, hai bên tuyến đường này đã lần lượt xuất hiện hàng loạt dự án chung cư với đa dạng phân khúc, từ những khu căn hộ hình thành trong giai đoạn đầu của thị trường Nam Sài Gòn đến các dự án cao cấp, khu đô thị tích hợp mới bàn giao.
Sự xuất hiện ngày càng nhiều dự án đã biến Nguyễn Hữu Thọ thành một trong những tuyến đường có mật độ chung cư dày đặc nhất khu Nam TPHCM. Tuy cùng nằm trên một trục đường, giá căn hộ giữa các dự án có thể chênh nhau hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông.
Thị trường căn hộ tại TPHCM đang có sự phân hóa rõ về mặt bằng giá giữa các dự án, ngay cả khi cùng thuộc một khu vực. Ảnh: Hoàng Hà
Một trong những dự án đầu tiên trên tuyến đường này có thể kể đến là Sunrise City của Novaland. Dự án được phát triển từ năm 2009, với giá bán 45-55 triệu đồng/m2. Cụm chung cư đầu tiên của dự án được bàn giao từ năm 2012 và hiện tại, mức giá chào bán tại đây dao động từ 85-100 triệu đồng/m2.
Sau đó, hàng loạt dự án tiếp tục xuất hiện như The Park Residence, Dragon Hill. Những năm sau đó, thị trường tiếp tục có thêm Sunrise Riverside, Saigon South Residences và Celesta Rise.
Khảo sát của PV VietNamNet cho thấy, khoảng cách giá hiện nay giữa các dự án là khá lớn. Chẳng hạn, tại The Park Residence, căn hộ đang được chào bán với mức giá dao động từ 40-50 triệu đồng/m2; Dragon Hill quanh mức 55-65 triệu đồng/m2, trong khi Celesta Rise được chào bán xấp xỉ 90 triệu đồng/m2. Một số căn hộ tại Sunrise Riverside dao động từ 65-85 triệu đồng/m2.
Chung cư cũ chưa chắc rẻ, dự án mới chưa chắc đắt
Theo môi giới Nguyễn Văn Hưng, giá căn hộ dọc trục đường Nguyễn Hữu Thọ không đơn thuần phụ thuộc vào tuổi đời dự án. Một dự án đã bàn giao nhiều năm vẫn có thể giữ giá nếu có vị trí thuận tiện, pháp lý hoàn chỉnh, quản lý ổn định và cộng đồng cư dân hình thành.
Trong khi đó, tuổi đời dự án không phải yếu tố duy nhất quyết định giá; giá từng căn còn phụ thuộc diện tích, tầng, hướng nhìn, nội thất và khả năng kết nối tiện ích.
Ông Hưng dẫn chứng, The Park Residence bàn giao từ giữa năm 2017 nhưng giá chào bán hiện khoảng 50 triệu đồng/m2, trong khi Sunrise City hình thành hơn 10 năm có giá chào bán xấp xỉ 100 triệu đồng/m2.
“Không chỉ khác nhau về tuổi đời, hai dự án còn đại diện cho hai giai đoạn phát triển khác nhau của thị trường căn hộ dọc Nguyễn Hữu Thọ”, ông Hưng nói.
Theo ông, khi căn hộ chuyển sang thị trường thứ cấp, người mua không chỉ quan tâm giá và tiến độ mà còn chú trọng sổ hồng, chất lượng quản lý, phí vận hành và thanh khoản. Đây là những yếu tố khiến các dự án trên cùng một trục đường có thể hình thành mặt bằng giá khác biệt đáng kể.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, ngay trong cùng một phân khúc, các dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, kết nối hạ tầng thuận lợi và tiện ích hoàn thiện có sức cầu khác biệt.
Khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 60% người được hỏi đánh giá chất lượng xây dựng, bàn giao là tiêu chí quan trọng; 46% quan tâm tiện ích nội khu và 27% chú trọng cộng đồng cư dân.
Về giá bán, thị trường thứ cấp căn hộ TPHCM đang có sự phân hóa. Dữ liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý II/2026, giá căn hộ thứ cấp tại TPHCM đạt bình quân khoảng 62 triệu đồng/m2, tăng 2% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, tốc độ tăng đã chậm lại khi thanh khoản giảm, trong đó khu Nam vẫn ghi nhận đà tăng nhờ kỳ vọng cải thiện hạ tầng giao thông.
Trên đường Nguyễn Hữu Thọ, trục giao thông quan trọng nối khu vực Quận 7 cũ với huyện Nhà Bè cũ và hướng đến khu đô thị cảng Hiệp Phước, chung cư san sát đã tạo nên bức tranh giá nhiều màu sắc. Hơn một thập kỷ qua, tuyến đường khu Nam Sài Gòn lần lượt đón các dự án thuộc nhiều thế hệ, từ những khu căn hộ đầu tiên đến các khu đô thị tích hợp mới bàn giao. Dù cùng nằm dọc một con đường, giá căn hộ giữa các dự án có thể chênh hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông, cho thấy thị trường không định giá chỉ theo vị trí chung.
Sunrise City của Novaland là một trong những dự án xuất hiện sớm trên tuyến đường, được phát triển từ năm 2009 với giá bán ban đầu khoảng 45-55 triệu đồng mỗi mét vuông. Cụm chung cư đầu tiên được bàn giao từ năm 2012, còn căn hộ tại đây hiện được chào bán trong khoảng 85-100 triệu đồng mỗi mét vuông. Sau Sunrise City, The Park Residence và Dragon Hill lần lượt góp mặt, rồi thị trường tiếp tục có Sunrise Riverside, Saigon South Residences và Celesta Rise.
Khảo sát của phóng viên VietNamNet cho thấy mặt bằng giá giữa các dự án hiện cách biệt đáng kể, ngay cả khi cùng nằm dọc trục Nguyễn Hữu Thọ. The Park Residence đang có căn hộ được chào bán khoảng 40-50 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi Dragon Hill quanh mức 55-65 triệu đồng. Ở nhóm giá cao hơn, một số căn hộ Sunrise Riverside dao động 65-85 triệu đồng mỗi mét vuông, còn Celesta Rise được chào bán xấp xỉ 90 triệu đồng.
Những con số ấy cũng cho thấy căn hộ cũ chưa chắc rẻ, còn dự án mới không mặc nhiên đắt, bởi tuổi đời chỉ là một phần trong phép tính của người mua. Môi giới Nguyễn Văn Hưng cho biết giá còn tùy thuộc vị trí thuận tiện, tình trạng pháp lý, chất lượng quản lý và việc cộng đồng cư dân đã hình thành hay chưa. Với từng căn cụ thể, diện tích, tầng, hướng nhìn, nội thất và khả năng kết nối tiện ích cũng có thể khiến mức giá thay đổi.
Ông Hưng dẫn ví dụ The Park Residence đã bàn giao từ giữa năm 2017 nhưng giá chào bán hiện khoảng 50 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi Sunrise City hình thành hơn mười năm có giá gần 100 triệu đồng. Theo ông, hai dự án không chỉ khác nhau về tuổi đời mà còn đại diện cho những giai đoạn phát triển khác nhau của thị trường căn hộ dọc Nguyễn Hữu Thọ. Khi căn hộ được mua bán trên thị trường thứ cấp, người mua còn cân nhắc sổ hồng, chất lượng quản lý, phí vận hành và khả năng bán lại.
Đó là những yếu tố có thể tạo ra khoảng cách đáng kể giữa các dự án cùng trục đường, dù người mua ban đầu dễ chú ý nhất đến giá niêm yết. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định ngay trong cùng phân khúc, dự án có vị trí tốt và pháp lý đầy đủ vẫn có sức hút riêng. Kết nối hạ tầng thuận lợi cùng tiện ích hoàn thiện cũng góp phần làm khác biệt nhu cầu, qua đó ảnh hưởng đến mặt bằng giá của từng khu căn hộ.
Khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 60% người được hỏi xem chất lượng xây dựng và bàn giao là tiêu chí quan trọng khi lựa chọn căn hộ. Tiện ích nội khu được 46% người tham gia quan tâm, còn 27% chú trọng đến cộng đồng cư dân, cho thấy người mua cân nhắc nhiều hơn giá bán đơn thuần. Những lựa chọn ấy phần nào lý giải vì sao hai dự án cùng địa bàn vẫn có thể sở hữu sức cầu và giá chào bán rất khác nhau.
Dữ liệu CBRE Việt Nam cho thấy trong quý II/2026, giá căn hộ thứ cấp tại TPHCM bình quân khoảng 62 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 2% so với quý trước. So với cùng kỳ năm trước, mức giá này tăng 26%, nhưng tốc độ tăng đã chậm lại trong bối cảnh thanh khoản giảm. Riêng khu Nam vẫn ghi nhận đà tăng nhờ kỳ vọng hạ tầng giao thông được cải thiện, còn trên Nguyễn Hữu Thọ, giá mỗi căn tiếp tục phản ánh sự khác biệt về pháp lý, tiện ích và chất lượng quản lý.
