Đó là nhận định của ông Hoàng Vinh Tuấn, Giám đốc Khối Kinh doanh và Marketing, Soilbuild Việt Nam tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam lần thứ 6 (VIPF 2026) do Báo Tài chính - Đầu tư phối hợp với Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) tổ chức, chiều 29/9.
Theo ông Tuấn, Việt Nam tiếp tục nổi lên như một điểm đến chiến lược nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), nền tảng sản xuất mở rộng cùng sự phát triển của các hệ sinh thái công nghiệp và hạ tầng.
Trong xu hướng đó, cơ cấu khách thuê của các hệ sinh thái công nghiệp và hạ tầng đang thay đổi, tiêu chí lựa chọn địa điểm cũng ngày càng mở rộng, không chỉ tập trung vào chi phí. Doanh nghiệp ngày nay tìm kiếm sự kết hợp giữa khả năng kết nối, hạ tầng và chất lượng không gian công nghiệp.
Một thay đổi đáng chú ý là xu hướng chuyển từ mô hình tự xây dựng, sở hữu nhà máy sang sử dụng các cơ sở xây sẵn và mô hình “plug-and-play”, tức nhà xưởng đã được chuẩn bị sẵn về mặt bằng và hạ tầng để doanh nghiệp có thể nhanh chóng đưa nhà máy vào vận hành.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Nhà kho xây sẵn tại một khu công nghiệp ở Đồng Nai (Ảnh: DT).
Cùng với yêu cầu về tốc độ, chất lượng nhà xưởng xây sẵn cũng được quan tâm nhiều hơn. Doanh nghiệp không chỉ tìm một mặt bằng để đặt nhà máy mà còn xem xét thông số kỹ thuật, độ tin cậy của hạ tầng, tính bền vững, hiệu quả vận hành và trải nghiệm của người sử dụng.
Nếu trước đây chi phí và vị trí thường là những tiêu chí hàng đầu, doanh nghiệp hiện quan tâm rộng hơn đến môi trường vận hành, khả năng kết nối và dư địa mở rộng. “Trong giai đoạn tới, dư địa không chỉ nằm ở việc mở rộng quy mô các khu công nghiệp mà còn ở việc nâng cấp chất lượng của môi trường sản xuất”, ông Tuấn nói.
Từ yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư, bà Nguyễn Thị Thảo Nhi, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ, cho rằng các khu công nghiệp không chỉ cần chuẩn bị hạ tầng đồng bộ mà còn phải đáp ứng tiến độ triển khai của doanh nghiệp.
Theo bà Nhi, các khu công nghiệp thế hệ mới có thể đầu tư đồng bộ điện, nước và hệ thống xử lý nước thải đến tận hàng rào nhà máy, giúp nhà đầu tư nhanh chóng xây dựng và lắp đặt thiết bị. Dù vậy, thời gian hoàn tất các thủ tục liên quan vẫn ảnh hưởng đến tiến độ đưa nhà máy vào vận hành.
Thủ tục phê duyệt phòng cháy, chữa cháy có thể mất tối thiểu 45 ngày, giấy phép môi trường tối thiểu 45 ngày và thiết kế cơ sở thêm khoảng 25-30 ngày. Tổng thời gian có thể kéo dài 3-4 tháng, khiến doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài khó hoàn tất nhà xưởng trong khoảng 6-8 tháng.
“Cần có cơ chế xây dựng nhà xưởng nhanh chóng để thu hút doanh nghiệp FDI, thúc đẩy phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam”, bà Nhi nói.
Bà Nhi cũng cho rằng tính ổn định của chính sách là yếu tố quan trọng để doanh nghiệp yên tâm đầu tư dài hạn. Bà dẫn trường hợp khu công nghiệp Phú Mỹ 3 (TPHCM) do doanh nghiệp là chủ đầu tư, sau khoảng 15 năm vận hành mô hình xử lý nước thải tập trung, những thay đổi trong quy định liên quan đến đấu nối và xả thải đã phát sinh vướng mắc. Hiện có 2 nhà máy tại đây đã khoảng 8 tháng chưa thể triển khai xây dựng.
Để thu hút dòng vốn đầu tư thực tế, Việt Nam cần tiếp tục nâng chất lượng hạ tầng khu công nghiệp, đồng thời tạo môi trường thủ tục ổn định, nhất quán và đáp ứng tốc độ triển khai của nhà đầu tư.
Những yêu cầu về chất lượng hạ tầng, tốc độ triển khai và cơ cấu khách thuê cũng đang thể hiện rõ trên thị trường. Bà Trang Lê, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn, JLL Việt Nam, cho biết Việt Nam đang chuyển từ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài dựa vào chi phí thấp sang dòng vốn chất lượng cao, kéo theo những thay đổi về nguồn cung và khách thuê bất động sản công nghiệp.
Theo bà, miền Bắc hiện có khoảng 13.000ha đất công nghiệp tại 75 khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy khoảng 82%. Nhà xưởng và nhà kho xây sẵn lần lượt đạt tỷ lệ lấp đầy 85% và 73%. Đáng chú ý, khách thuê đang dịch chuyển từ sản xuất truyền thống sang các ngành điện tử, thiết bị điện và cơ khí chính xác.
Tại phía Nam, quỹ đất công nghiệp đạt 28.100ha, cùng 5,9 triệu m2 nhà xưởng và 5,6 triệu m2 nhà kho xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây sẵn đạt 92%.
JLL dự báo đến năm 2030, nguồn cung đất công nghiệp tại mỗi miền sẽ tăng thêm khoảng 5.000-6.000ha. Khi nguồn cung tiếp tục mở rộng, trong khi cơ cấu khách thuê thay đổi, các dự án sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn về chất lượng sản phẩm, hạ tầng và khả năng đáp ứng nhanh yêu cầu đưa nhà máy vào vận hành.
Theo số liệu mới công bố của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tính đến hết tháng 8, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ năm trước.
Trong đó, vốn đăng ký cấp mới đạt 21,72 tỷ USD với 2.771 dự án được cấp phép. Đáng chú ý, số lượng dự án chỉ tăng 9,4%, nhưng quy mô vốn tăng mạnh 96,8% so với cùng kỳ, cho thấy quy mô trung bình của các dự án cấp mới đã gia tăng đáng kể.