Đại biểu đề nghị cưỡng chế chủ đầu tư chây ì bàn giao quỹ bảo trì chung cư

Quỹ hàng trăm tỷ đồng, chủ đầu tư chậm bàn giao

Tại thảo luận tổ chiều 22/10 góp ý dự án Luật Nhà ở sửa đổi, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cho rằng quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện còn nhiều khó khăn. Một trong những vấn đề là tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị liên quan đến kinh phí bảo trì.

Ông dẫn nội dung quy định chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho ban quản trị sau khi được thành lập. Theo đại biểu, yêu cầu bàn giao đã được xác định rõ, song thực tế vẫn có chủ đầu tư không thực hiện hoặc kéo dài thời gian chuyển tiền.

Ông Hòa cho rằng tại những chung cư quy mô lớn, kinh phí bảo trì có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng. Đây là khoản tiền do cư dân đóng góp để sửa chữa, bảo trì nhà chung cư, nhưng có chủ đầu tư giữ lại để sử dụng vào mục đích khác.

Đại biểu nêu tình huống chủ đầu tư đang giữ khoản tiền lớn, dù bị yêu cầu bàn giao vẫn chây ì. Vì vậy, ông nhấn mạnh cần có biện pháp cưỡng chế để buộc thực hiện nghĩa vụ.

"Quy định cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì là hết sức cần thiết, hết sức quan trọng", ông Hòa nói. Tuy nhiên, điều ông băn khoăn là quy định có được thực hiện trên thực tế hay không.

Đề xuất tài khoản phong tỏa, rõ thời hạn cưỡng chế

Đại biểu Tô Huy Vũ (đoàn Hà Nội), đề nghị giữ những quy định cụ thể bảo vệ quỹ bảo trì ngay trong luật, khi dự thảo đang rút gọn các điều khoản về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Theo đại biểu, Điều 104 dự thảo đã lược bỏ các mốc thời hạn cụ thể 30 ngày, 15 ngày, 10 ngày cùng thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì 2% như quy định của Luật Nhà ở năm 2023.

Điều 105 đã bỏ nội dung cấm ban quản trị sử dụng tiền bảo trì vào quản lý, vận hành; yêu cầu về hóa đơn và báo cáo hội nghị nhà chung cư. Một vấn đề khác được đại biểu lưu ý là trách nhiệm quản lý khi tòa nhà chưa thành lập được ban quản trị.

Từ đó, ông Vũ đề nghị đưa trở lại các Điều 103, 104, 105 "bốn chốt chặn bảo vệ quỹ bảo trì". 

Cụ thể, khoản tiền này cần có tài khoản phong tỏa riêng; luật quy định rõ thời hạn và thẩm quyền cưỡng chế; cấm chi cho quản lý, vận hành; việc sử dụng phải gắn với kế hoạch bảo trì dài hạn và có báo cáo hội nghị nhà chung cư.

Đại biểu đồng thời đề nghị xác định rõ chủ thể chịu trách nhiệm khi chung cư chưa có ban quản trị. Đây cũng là tình huống ông lưu ý khi đề cập việc dự thảo bỏ quy định giao UBND cấp xã tạm thời thực hiện trách nhiệm trong thời gian tòa nhà chưa có tổ chức này.

Về điều kiện thực thi, ông Vũ cho rằng việc chuyển thêm thẩm quyền cho cấp xã, trong đó có xử lý quỹ bảo trì, phải đi cùng đánh giá năng lực. Đại biểu đề nghị bổ sung tiêu chí cấp xã đủ năng lực, kèm lộ trình bảo đảm nhân lực và kinh phí thực hiện.

Công khai quỹ, phân định rõ sở hữu chung và riêng

Đại biểu Nguyễn Thị Tuyến đề nghị tăng tính công khai và trách nhiệm giải trình của cả ban quản lý tòa nhà và chủ đầu tư, nhất là những nội dung liên quan đến quỹ bảo trì, diện tích sở hữu chung và riêng.

Theo bà, tranh chấp diện tích chung, riêng tại chung cư còn phức tạp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân. Vấn đề xuất hiện ở cả chung cư thương mại, nhà ở xã hội và cần được quan tâm khi phát triển nhà ở cho thuê.

Có nơi tranh chấp liên quan đến an ninh, trật tự, nên đại biểu đề nghị phân định rõ các phần diện tích ngay trong dự án.

Ở góc độ bảo vệ người mua, bà Tuyến cũng đề nghị làm rõ trách nhiệm chủ đầu tư khi chậm bàn giao nhà, chậm thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận. Thông tin pháp lý, tiến độ xây dựng, nghĩa vụ tài chính và tình trạng thế chấp dự án cần được công khai.

"Có những dự án mà người dân đeo đuổi tới hàng chục năm", bà nói, đề nghị có chế tài rõ để bảo vệ quyền lợi người mua.

Theo Điều 103 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong chung cư phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị phần mua, thuê mua. Khoản này được tính riêng và ghi rõ trong hợp đồng.

Điều 104 yêu cầu chủ đầu tư lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì, bàn giao cho ban quản trị sau khi được thành lập. Nếu chủ đầu tư không bàn giao, ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp xã nơi có chung cư yêu cầu thực hiện. Nội dung chi tiết được giao Chính phủ quy định.

Theo Điều 105, kinh phí chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế, nâng cấp, cải tạo các hạng mục, trang thiết bị thuộc sở hữu chung theo kế hoạch được hội nghị nhà chung cư thông qua. Khi sử dụng hết, các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp bổ sung theo quy định.