Đại biểu Bùi Xuân Hải (Hải Phòng) - Ảnh: NGỌC AN
Ngày 22-10, thảo luận tại tổ về các dự án Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nha ở, nêu ý kiến về vấn đề giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Bùi Xuân Hải (Hải Phòng) chỉ ra thực tế các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều muốn bán các sản phẩm sớm để có nguồn vốn, gây phát sinh những bất cập khi đặt cọc và ký kết hợp đồng.
Nhiều rủi ro khi ký thỏa thuận hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận
"Có những doanh nghiệp đàng hoàng thì trực tiếp thực hiện khi có đủ điều kiện. Nhưng có một số doanh nghiệp, tập đoàn thì bằng rất nhiều cách thức và "thủ đoạn" khi thành lập những công ty con, công ty cháu để ký hợp đồng với người mua bằng hình thức "hợp đồng đặt cọc" hoặc "văn bản thỏa thuận" - đại biểu Hải nêu thực tiễn.
Nội dung của văn bản thỏa thuận này là tiền đặt cọc để bảo đảm việc mua bất động sản. Tuy nhiên, đại biểu chỉ ra điểm vô lý là tiền đặt cọc lại thanh toán theo tiến độ của dự án và bằng 100% giá trị của bất động sản sẽ hình thành trong tương lai. Đây là một cách lách luật.
Thực tế này dẫn tới nhiều dự án không triển khai được, người mua rơi vào tình thế buộc phải đi kiện. Cơ quan tòa án hay trọng tài cũng khó khăn khi xử lý bởi nếu tuyên hợp đồng này vô hiệu thì ảnh hưởng đến cả thị trường bất động sản.
Trường hợp không tuyên vô hiệu đồng nghĩa chấp nhận những giao dịch giả tạo thực chất là hợp đồng mua bán. Điều đáng nói là văn bản thỏa thuận này không được lập bởi chính doanh nghiệp bất động sản mà bằng những công ty con, công ty cháu, công ty sân sau.
Đại biểu đoàn Hải Phòng cho rằng dự thảo dù đã có những quy định ngăn ngừa nhưng vẫn còn rất đơn giản và nhẹ nhàng.
Vì vậy cần phải sửa quy định nhằm cấm chủ đầu tư trực tiếp hoặc thông qua các doanh nghiệp khác ký văn bản thỏa thuận hoặc ký hợp đồng dưới mọi hình thức nhằm nhận tiền đặt cọc khi bất động sản chưa có đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định, và tuyên bố các văn bản thỏa thuận đó vô hiệu trong khi không kiểm soát được dòng tiền.
"Nếu hiểu theo hướng "bất động sản đã được nghiệm thu" là toàn bộ dự án thì sẽ bất hợp lý đối với những dự án có quy mô lớn, trải dài qua nhiều năm. Vì vậy, cần làm rõ cụm từ "bất động sản đã được nghiệm thu" - điều kiện để bàn giao bất động sản hình thành trong tương lai - được hiểu là gì?" - đại biểu Hải nêu.
Đại biểu Nguyễn Văn Duy - Ảnh: NGỌC AN
Công khai thông tin dự án để bảo vệ người mua
Đại biểu Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) cho rằng cần kiểm soát rủi ro, đặc biệt khi phát sinh ở từng giai đoạn với dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng đã triển khai, nhận đặt cọc... Bởi có thực tế người mua chưa có đủ thông tin nhưng đã phải bỏ ra số tiền rất lớn, tiềm ẩn rủi ro.
Vì vậy việc quy định công khai thông tin với bất động sản đưa vào kinh doanh cần hoàn thiện theo hướng xác định rõ điều kiện pháp lý gắn với từng giai đoạn, từng hành vi. Với dự án mới chỉ được chấp thuận chủ trương đầu tư mà được đưa vào kinh doanh thì cần cân nhắc kỹ lưỡng.
Theo đó, cần công khai thông tin tình trạng pháp lý dự án, nghĩa vụ tài chính, thế chấp dự án, phát sinh giao dịch... Việc này nhằm tránh những rủi ro khi thực tế có trường hợp nộp tiền đến 95%, nhận nhà ở nhưng nhà đầu tư đem thế chấp nên không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận, gây nên rủi ro rất lớn cho người dân.
"Cần rà soát điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, công khai thông tin, đặt cọc... Vì chưa rõ pháp lý mà vẫn cho phép thu tiền, đặt cọc sẽ dễ rủi ro cho người mua" - đại biểu nêu vấn đề.
Đại biểu Trần Hoàng Ngân (TP.HCM) cũng nêu vấn đề về việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà chung cư nhưng nhiều năm chưa được do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết hoặc không tuân thủ quy hoạch.
Theo đại biểu, cần tách bạch trách nhiệm của chủ đầu tư với quyền lợi của người mua nhà ngay tình. Nếu chủ đầu tư vi phạm, cơ quan chức năng phải có biện pháp xử lý, kể cả xem xét hạn chế việc tiếp tục thực hiện các dự án khác hoặc áp dụng biện pháp mạnh hơn để buộc hoàn thành nghĩa vụ.
Trong khi đó, những người dân đã mua căn hộ đúng quy định, có hợp đồng hợp pháp, không nên tiếp tục chịu thiệt thòi vì sai phạm của doanh nghiệp.
Đại biểu nhấn mạnh cần bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà, giải quyết việc cấp giấy chứng nhận khi đủ điều kiện, qua đó giảm bức xúc và hạn chế tình trạng khiếu kiện đông người kéo dài.
Đại biểu Quốc hội: Sửa Luật Đất đai cần gỡ nút thắt định giá đất thanh toán dự án BTCác đại biểu Quốc hội đề nghị xác lập rõ phương án tài chính giá đất thanh toán cho nhà đầu tư dự án xây dựng - chuyển giao (BT) ngay từ khi ký hợp đồng, đồng thời có cơ chế xử lý biến động giá đất, chi phí xây dựng và tình trạng chậm bàn giao quỹ đất.