Tăng vốn chủ chưa chắc giảm được giá nhà
Góp ý sửa đổi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, Kiểm toán Nhà nước đề nghị chủ đầu tư phải tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu, giảm vốn tín dụng, thay vì 80-85% như hiện nay để hạ giá nhà.
Đề xuất được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản tại một số đô thị lớn vẫn ở mức cao, trong khi cơ cấu sản phẩm mất cân đối, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hạn chế.
Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha. Với dự án từ 20 ha trở lên, tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15% tổng vốn đầu tư.
Trao đổi với PV Tiền Phong, luật sư Trương Anh Tú - chuyên gia pháp lý dự án bất động sản - cho biết, nếu mục tiêu chính sách là kéo giá nhà xuống thì không nên chỉ nhìn vào chi phí lãi vay.
“Vốn vay có chi phí, nhưng vốn chủ sở hữu cũng không phải tiền miễn phí. Người bỏ vốn cũng kỳ vọng lợi nhuận tương ứng với thời gian và rủi ro mà họ chấp nhận”, ông Tú phân tích.
Theo ông, doanh nghiệp vay ít hơn có thể giảm chi phí lãi vay, nhưng chưa chắc tổng chi phí vốn của dự án giảm tương ứng và càng chưa chắc khoản tiết kiệm đó được chuyển thành giá bán thấp hơn cho người mua.
Giá nhà còn chịu tác động bởi hàng loạt yếu tố như tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, hạ tầng, thuế và các nghĩa vụ tài chính, thủ tục pháp lý, thời gian phát triển dự án và quan hệ cung - cầu. Một dự án kéo dài nhiều năm do vướng thủ tục cũng khiến một lượng vốn lớn bị “nằm” trong dự án, bất kể nguồn vốn đó là vốn vay hay vốn chủ sở hữu.
Khả năng hấp thụ của thị trường tác động lớn đến giá
Một vấn đề khác được ông Trương Anh Tú lưu ý là việc nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu quá cao có thể tác động ngược đến nguồn cung.
Theo ông Tú, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính lớn sẽ dễ đáp ứng yêu cầu hơn, trong khi doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể phải thu hẹp số lượng dự án, tìm thêm nguồn vốn hoặc rời khỏi một số phân khúc thị trường. Khi đó, yêu cầu vốn cao hơn có thể giúp từng doanh nghiệp giảm rủi ro tài chính, nhưng nếu đồng thời làm giảm số doanh nghiệp tham gia và số dự án được triển khai thì nguồn cung và cạnh tranh cũng có thể giảm.
“Yêu cầu vốn cao hơn có thể giúp doanh nghiệp sẽ an toàn hơn, nhưng nếu làm giảm số doanh nghiệp và số dự án thì nguồn cung giảm, giá nhà chưa chắc đi xuống”, ông Tú nói.
Ở góc độ thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam - cho rằng, việc tìm kiếm những dự án có mức giá phù hợp với nhu cầu thực của người mua ngày càng khó khăn. Ngay cả mức giá khoảng 70 triệu đồng/m2 cũng trở nên khan hiếm tại một số thị trường lớn.
Theo bà Trang, thị trường nhà ở đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, khi khả năng định giá của chủ đầu tư không còn hoàn toàn dựa trên chi phí phát triển dự án và biên lợi nhuận, mà ngày càng phụ thuộc vào sức mua và khả năng hấp thụ.
Trong nhiều năm, nguồn cung hạn chế cùng những vướng mắc pháp lý kéo dài khiến giá nhà liên tục tăng. Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện đã ở mức cao, trong khi lãi suất vay mua nhà vẫn là một yếu tố khiến người mua phải cân nhắc kỹ khả năng tài chính.
“Chi phí về đất, xây dựng và vốn có thể tiếp tục tăng, nhưng điều đó không đồng nghĩa giá bán sẽ tăng tương ứng. Khả năng hấp thụ của thị trường mới là yếu tố quyết định doanh nghiệp có thể định giá đến đâu”, bà Trang nói.
Theo bà Trang, bài toán của thị trường thời gian tới không đơn thuần là giá nhà tăng hay giảm, mà là khả năng tạo ra những sản phẩm phù hợp hơn với sức mua.