Ngày 22/10, Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đề xuất thu khoản tiền lũy tiến đối với đất dự án chậm đưa vào sử dụng và thu hồi nếu quá 60 tháng vẫn không sử dụng. Dự thảo cũng đề xuất thay đổi cơ chế xác định giá đất, bồi thường và tái định cư.
Cần phân biệt nguyên nhân chậm triển khai
Trao đổi với phóng viên Dân trí, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, đánh giá đề xuất thu khoản tiền lũy tiến đối với đất dự án chậm đưa vào sử dụng và thu hồi nếu quá 60 tháng vẫn không sử dụng là hướng tiếp cận hợp lý.
Theo ông, pháp luật đất đai hiện hành đã có quy định xử lý trường hợp dự án không đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Nhà đầu tư có thể được gia hạn nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung; nếu hết thời gian gia hạn vẫn không đưa đất vào sử dụng thì có thể bị thu hồi theo quy định.
Với đề xuất mới, luật sư cho rằng việc áp dụng khoản tiền phải nộp theo mức lũy tiến sẽ tăng trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư khi chậm sử dụng đất.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn đánh giá đề xuất thu hồi đất sau 60 tháng là hợp lý (Ảnh: CTV).
“Quy định đó hướng đến mục tiêu đánh mạnh vào yếu tố tài chính nhưng vẫn tạo điều kiện để các doanh nghiệp có cơ hội sử dụng đất. Đây là một cách tiếp cận hợp lý”, ông Tuấn nhận định.
Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần làm rõ thời điểm và căn cứ tính thời gian chậm sử dụng đất. Việc xác định hành vi vi phạm phải dựa trên tiến độ sử dụng đất trong chủ trương đầu tư, hồ sơ dự án và đối chiếu với tình hình thực hiện trên thực tế.
Sau khi xác định dự án chậm đưa đất vào sử dụng, cơ quan có thẩm quyền cần tiếp tục phân loại nguyên nhân chủ quan, khách quan hoặc bất khả kháng. Đây là yếu tố quan trọng để áp dụng chế tài đúng đối tượng, tránh đánh đồng những dự án cố tình chậm triển khai với các trường hợp chưa thể thực hiện vì vướng mắc pháp lý.
Đơn cử, có những dự án chậm vì cơ quan có thẩm quyền chưa xác định xong giá đất, khiến doanh nghiệp chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Một số trường hợp khác bị kéo dài do điều chỉnh quy hoạch theo quyết định của cơ quan Nhà nước, không xuất phát từ đề xuất của chủ đầu tư.
“Nếu do nguyên nhân chủ quan, chẳng hạn chủ đầu tư cố tình găm giữ đất, thì việc áp dụng mức tiền sử dụng đất bổ sung cần được xem xét. Nhưng nếu chậm đưa đất vào sử dụng do nguyên nhân bất khả kháng thì những trường hợp đó cần phải được loại trừ”, luật sư Tuấn phân tích.
Về tác động đối với thị trường, ông cho rằng việc tăng nghĩa vụ tài chính theo thời gian chậm sử dụng đất có thể thúc đẩy nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ. Tuy nhiên, chỉ sử dụng chế tài tài chính sẽ chưa đủ để giải quyết toàn bộ tình trạng dự án tồn đọng hiện nay.
Một dự án chậm triển khai (Ảnh minh họa: Trần Kháng).
Theo luật sư, Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương cần đồng thời triển khai giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Đối với những dự án đang trong quá trình rà soát, xử lý tồn tại hoặc chờ hoàn thiện thủ tục, việc giải quyết dứt điểm các điểm nghẽn mới tạo điều kiện để nhà đầu tư đưa đất vào sử dụng.
Đồng quan điểm, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, đánh giá cơ chế thu tiền lũy tiến đối với dự án chậm sử dụng đất có ý nghĩa trong việc hạn chế đầu cơ, găm giữ đất và tình trạng dự án kéo dài.
Trong quá trình góp ý dự thảo Luật Đất đai, bà Nga đề nghị làm rõ các mốc thời gian xác định hành vi không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất. Việc quy định cụ thể về thời hạn và điều kiện thu hồi sẽ giúp doanh nghiệp chủ động xây dựng kế hoạch tài chính, huy động vốn và tổ chức thực hiện dự án, đồng thời bảo đảm tính minh bạch, ổn định của môi trường đầu tư.
Đổi mới cơ chế giá đất, tháo gỡ vướng mắc cho dự án
PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng việc hoàn thiện cơ chế xác định giá đất cần đặc biệt chú trọng chất lượng dữ liệu đầu vào và tính minh bạch. Theo bà, thông tin giá đất có thể được thu thập từ hợp đồng chuyển nhượng, kết quả đấu giá, dữ liệu kê khai thuế hoặc khảo sát thị trường, nhưng mức độ tin cậy của từng nguồn không giống nhau.
Chẳng hạn, giá ghi trong hợp đồng có thể thấp hơn giá giao dịch thực tế, trong khi giá trúng đấu giá có thể bị đẩy lên bất thường. Nếu thiếu nguyên tắc lựa chọn dữ liệu, cùng một khu đất có thể được xác định các mức giá chênh lệch đáng kể, ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.
Các chuyên gia đề xuất hoàn thiện cơ chế xác định giá đất nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản (Ảnh: Trần Kháng).
Bà Nga kiến nghị bổ sung tiêu chí lựa chọn dữ liệu định giá, bảo đảm tính hợp pháp, xác thực, cập nhật và tương đồng về vị trí, mục đích sử dụng, điều kiện hạ tầng. Đối với hệ số điều chỉnh giá đất, chuyên gia cho rằng cần có những căn cứ chung ở cấp luật để hạn chế sự khác biệt trong cách áp dụng giữa các địa phương, giúp doanh nghiệp dự báo nghĩa vụ tài chính và tính toán hiệu quả đầu tư.
Ở góc độ doanh nghiệp xây dựng, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, đánh giá dự thảo Luật Đất đai có nhiều quy định theo hướng linh hoạt hơn đối với người sử dụng đất, đồng thời xác lập các nguyên tắc định giá như trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Theo ông Hiệp, giá đất không chỉ ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất mà còn tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và giá bất động sản. Vì vậy, ông đề xuất làm rõ thời hạn áp dụng bảng giá đất, thời điểm điều chỉnh và mức độ biến động thị trường làm căn cứ thay đổi hệ số giá đất.
Ông cũng kiến nghị áp dụng thống nhất cơ chế xác định giá đất mới đối với những dự án chưa có quyết định giá đất khi luật có hiệu lực, tránh tình trạng mỗi địa phương lựa chọn phương pháp khác nhau, ảnh hưởng đến tính đồng bộ của chính sách.