Dự án mới lập mặt bằng giá cao, chung cư cũ TPHCM tăng giá
Một nghịch lý đáng chú ý của thị trường căn hộ TPHCM là nhiều chung cư đã bàn giao từ lâu vẫn tăng giá khi các dự án mới trong cùng khu vực được mở bán ở mức cao hơn đáng kể.
Giá bán tại các dự án mới không chỉ tạo mặt bằng giá mới mà còn ảnh hưởng đến cách người mua, người bán định giá căn hộ hiện hữu. Khi khoảng cách giá giữa nhà mới và nhà đã bàn giao ngày càng lớn, những dự án cũ có vị trí thuận lợi, đáp ứng nhu cầu ở thực có thể trở nên hấp dẫn hơn trên thị trường thứ cấp.
Lexington Residences tại phường Bình Trưng được Novaland mở bán từ năm 2013 với giá khoảng 26 triệu đồng/m2. Đến năm 2015, giá bán được nâng lên khoảng 30 triệu đồng/m2. Dự án bàn giao năm 2016.
Trên thị trường thứ cấp, theo khảo sát của PV VietNamNet, căn hộ 2 phòng ngủ tại đây có giá khoảng 38-48 triệu đồng/m2 vào năm 2023, tăng lên 50-60 triệu đồng/m2 vào năm 2024 và hiện được chào bán/giao dịch quanh mức 70-80 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, quá trình tăng giá của Lexington diễn ra trong bối cảnh Eaton Park gần đó ra mắt năm 2024 với giá mở bán khoảng 125 triệu đồng/m2. Mức giá cao của dự án mới tạo thêm một mốc tham chiếu để người mua so sánh với các căn hộ đã bàn giao trong cùng khu vực.
Tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phân khu The OpusK thuộc The Metropole Thủ Thiêm được chào bán khoảng 255-450 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2024.
Mức giá cao của The OpusK tạo thêm một mốc tham chiếu để so sánh với các dự án đã bàn giao trong khu vực như The Galleria, The Crest, The Opera và Empire City. Tuy nhiên, giá bán của từng dự án còn phụ thuộc vào vị trí, phân khu, chất lượng và tình trạng căn hộ.
Tại Thảo Điền, Thảo Điền Green được chào bán khoảng 163-200 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2024. Trong khi đó, giá căn hộ tại các dự án đã bàn giao cũng tăng đáng kể.
Theo dữ liệu của Batdongsan, giai đoạn 2019-2024, giá căn hộ tại Gateway Thảo Điền tăng khoảng 68%, Q2 Thảo Điền tăng 69% và The Nassim tăng 62%.
Những diễn biến này cho thấy giá sơ cấp và thị trường thứ cấp có mối liên hệ chặt chẽ, nhất là tại các khu vực có nguồn cung mới đắt đỏ, trong khi căn hộ hiện hữu vẫn có lợi thế về vị trí.
Giá sơ cấp tạo lực đẩy, nhu cầu quyết định đà tăng
Theo các chuyên gia, hiệu ứng đẩy giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp đến từ nhiều yếu tố, gồm nguồn cung hạn chế, nhu cầu dịch chuyển và mặt bằng giá mới.
Giá mở bán dự án mới tạo mốc tham chiếu cho thị trường. Khi căn hộ mới có giá cao, người bán nhà hiện hữu có xu hướng nâng kỳ vọng, trong khi người mua cân nhắc giá trị giữa nhà mới và nhà đã bàn giao. Những căn hộ cũ có vị trí tốt, vận hành ổn định và giá thấp hơn có thể trở thành lựa chọn hấp dẫn.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam, khi nhu cầu tăng nhưng nguồn cung hạn chế, bên bán có lợi thế về giá. Tuy nhiên, mức tăng còn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng căn hộ và tiện ích dự án, chứ không chỉ dựa trên kỳ vọng của chủ nhà.
Bên cạnh đó, giá nhà mới tăng cao khiến một bộ phận người mua chuyển sang căn hộ đã bàn giao. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE, cho rằng đà tăng giá thứ cấp tại TPHCM một phần đến từ việc nguồn cung sơ cấp liên tục sụt giảm trong vài năm.
Những căn hộ có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và có thể sử dụng ngay vì thế có thể trở thành lựa chọn thay thế đối với một bộ phận người mua.
Các dự án mới với tiện ích và tiêu chuẩn cao cấp cũng góp phần củng cố giá trị khu vực, tạo cơ sở để người mua đánh giá các dự án lân cận. Dù vậy, hiệu ứng tăng giá không đồng đều. Những chung cư cũ có chất lượng vận hành, pháp lý hoặc tiện ích chưa đáp ứng kỳ vọng vẫn có thể tăng giá chậm hơn.
Tuy nhiên, đây không phải hiệu ứng đồng đều trên toàn thị trường. Giá của từng dự án thứ cấp còn phụ thuộc đáng kể vào chất lượng xây dựng, đơn vị quản lý vận hành, pháp lý, tiện ích, khả năng kết nối và tình trạng căn hộ.