Dự kiến không bắt buộc công chứng khi giao dịch nhà đất: Giảm thủ tục, liệu có tăng rủi ro?

Mới đây, Bộ Tư pháp đã công bố hồ sơ dự án Luật Đất đai sửa đổi, sau khi Quốc hội thảo luận định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 tại kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất, Quốc hội khóa XVI hồi cuối tháng 8.

Theo đó, dự thảo Luật Đất đai mới nhất không còn điều khoản quy định về việc bắt buộc công chứng đối với một số giao dịch nhà đất như tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Hiện tại, Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn cũng chỉ quy định về thủ tục công chứng các giao dịch nhà đất. 

Như vây, nếu dự thảo Luật Đất đai được thông qua thì tất cả các giao dịch liên quan đến nhà đất sẽ không buộc phải qua thủ tục công chứng. Tuy nhiên, nếu người dân có nhu cầu thì vẫn có thể thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng theo quy định tại Luật Công chứng.

Đề xuất này đặt ra vấn đề: Bỏ công chứng bắt buộc sẽ giúp giảm thủ tục cho người dân, doanh nghiệp nhưng liệu có làm gia tăng rủi ro pháp lý trong các giao dịch bất động sản? Trước đó, tại các phiên thảo luận về định hướng sửa đổi Luật Đất đai, một số đại biểu Quốc hội đề nghị tiếp tục duy trì công chứng bắt buộc đối với các giao dịch này.

Cần một lộ trình phù hợp, gắn với thực tế hạ tầng dữ liệu

Ủng hộ chủ trương hiện đại hóa quản lý đất đai trên nền tảng dữ liệu và giảm thủ tục cho người dân, tuy nhiên TS Nguyễn Trí Cường (giảng viên khoa luật, Trường đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM) cho rằng cần xem xét cách thức và thời điểm thực hiện chủ trương đó đối với một nhóm giao dịch có mức độ rủi ro đặc thù.

TS Nguyễn Trí Cường cho rằng công chứng không dừng ở việc xác nhận chữ ký. Đó là hoạt động xác thực tính hợp pháp và tính xác thực của giao dịch.

Công chứng viên đối chiếu nhân thân, xác định năng lực hành vi và sự tự nguyện của các bên, kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản; đồng thời giải thích rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý trước khi các bên đặt bút ký.

"Vì vậy, tôi không cho rằng quy định bắt buộc công chứng đối với giao dịch bất động sản là một rào cản gây khó khăn cho người dân. Ngược lại, đây là cơ chế phòng ngừa rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp của chính người tham gia giao dịch.

Bất động sản thường là tài sản tích lũy cả đời của một gia đình; chi phí công chứng là chi phí phòng ngừa và luôn thấp hơn rất nhiều so với chi phí, thời gian và tổn thất khi phải theo đuổi một vụ kiện tranh chấp" - ông Cường nói. 

Trở lại định hướng nêu trên, theo ông đồng bộ hóa dữ liệu và đơn giản hóa thủ tục hành chính là hướng đi đúng, nhưng mức độ đơn giản hóa cần tương xứng với mức độ rủi ro của từng nhóm giao dịch.

"Với những giao dịch quan trọng, giá trị lớn như giao dịch bất động sản, cách tiếp cận cần thận trọng và cần một lộ trình phù hợp, gắn với mức độ hoàn thiện thực tế của hạ tầng dữ liệu và các cơ chế kiểm soát có khả năng thay thế. Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất cũng chính là một yêu cầu mà định hướng sửa đổi Luật Đất đai đặt ra", ông Cường phân tích.

Cần "hàng rào pháp lý" cho người dân

Đồng quan điểm, bà Trần Thị Thanh Mai - Trưởng Văn phòng công chứng Trần Thị Thanh Mai (TP.HCM) - cho rằng hiểu công chứng như một thủ tục hành chính đơn thuần là chưa chính xác, chưa đúng bản chất của hoạt động công chứng.

Bản chất của công chứng không phải là một thủ tục hành chính trung gian. Công chứng là một thiết chế bổ trợ tư pháp thực hiện chức năng tiền kiểm: kiểm tra chủ thể, năng lực, sự tự nguyện, tính hợp pháp của giao dịch; đồng thời giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý để các bên thực sự hiểu điều mình đang cam kết.

"Việc giữ lại hay loại bỏ quy định bắt buộc công chứng đối với các giao dịch đất đai là một chính sách lớn, có ảnh hưởng sâu rộng đến trật tự, an toàn xã hội, cần được xem xét trên cơ sở đánh giá đầy đủ tác động đối với hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, bảo đảm sự hài hòa giữa yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và kiểm soát rủi ro pháp lý" - bà Mai nhận định và cho rằng cần phải có một báo cáo đánh giá tác động đủ sâu về việc bỏ công chứng bắt buộc với giao dịch liên quan đến nhà, đất khi lấy ý kiến về dự luật. 

"Người dân, doanh nghiệp và xã hội cần được nhìn thấy một bài toán được - mất rõ ràng trước khi loại bỏ "hàng rào pháp lý" đã được duy trì nhiều thập kỷ", bà Mai chia sẻ và cho biết Nghị quyết số 18-NQ/TW và Nghị quyết số 21-NQ-TW của Ban Chấp hành Trung ương không định hướng phải gỡ bỏ công chứng bắt buộc đối với toàn bộ giao dịch về quyền sử dụng đất.

• Đề xuất công chứng viên được công chứng giao dịch bất động sản trên toàn quốc từ 1-7-2028

Cũng theo bà Mai, đề xuất tại dự thảo Luật Đất đai tháo gỡ chốt chặn an toàn của giai đoạn tiền kiểm nhưng lại không đưa ra tấm lưới an toàn nào khác để thay thế vai trò của tổ chức hành nghề công chứng và công chứng viên đang đảm nhiệm. Công nghệ có thể giúp công chứng viên kiểm tra nhanh hơn. Cơ sở dữ liệu có thể giúp phát hiện nhiều rủi ro hơn. Nhưng công nghệ không thể thay thế con người trong việc nhận diện ý chí của người tham gia giao dịch.

Đáng lưu ý hơn, nếu bỏ công chứng và chuyển chức năng kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch sang cơ quan đăng ký đất đai, thì tưởng chừng như loại bỏ được một khâu trung gian nhưng thực tế lại sinh ra một quy trình mới mang tính chất "bình mới rượu cũ", và khi đó Nhà nước có thể phải hao tốn một khoản ngân sách cho việc thay thế.

Trong khi đó, nhân lực này đã có sẵn trong xã hội là các công chứng viên có kinh nghiệm, được đào tạo bài bản về chuyên môn, kỹ năng hành nghề và các tổ chức hành nghề công chứng đang hoạt động theo mô hình xã hội hóa, hoàn toàn tự chủ, đóng góp đáng kể tiền thuế cho ngân sách.

Cơ chế bồi thường buộc công chứng viên thận trọng

Theo bà Mai, Luật Công chứng bắt buộc tổ chức hành nghề công chứng phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho công chứng viên, nếu không mua sẽ bị xử phạt.

Tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi của công chứng viên, nhân viên của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng.

Chính vì cơ chế bồi thường được quy định rất rõ ràng nên đa phần công chứng viên buộc phải thận trọng trong nghề nghiệp, nâng cao ý thức trách nhiệm, tuân thủ pháp luật.

Bộ trưởng Trịnh Việt Hùng cho hay việc không quy định công chứng như một thủ tục trong Luật Đất đai không đồng nghĩa với việc làm mất đi quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi giao dịch về đất đai.