Theo báo cáo của Bộ Tài chính, Hệ thống 751 hiện ghi nhận 5.012 dự án gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng diện tích sử dụng đất 213.581 ha và tổng mức đầu tư hơn 3,68 triệu tỷ đồng. Trong số này, 3.557 dự án đã được xử lý, không còn khó khăn, vướng mắc. Tuy nhiên, 1.131 dự án vẫn đang được các bộ, ngành và địa phương tiếp tục xử lý theo thẩm quyền; 158 dự án được đề xuất xem xét ở cấp Trung ương.
Xử lý các dự án tồn đọng
Những dự án kéo dài nhiều năm không chỉ khiến vốn đầu tư bị đình trệ mà còn làm chậm quá trình khai thác, sử dụng đất đai. Doanh nghiệp khó thu hồi vốn, người dân bị ảnh hưởng quyền lợi, trong khi các hoạt động xây dựng, sản xuất, kinh doanh và dịch vụ liên quan cũng không thể phát huy hiệu quả. Nguồn thu ngân sách và khả năng tạo việc làm vì thế chịu tác động.
Theo số liệu cập nhật trên Hệ thống 751, 3.557 dự án đã được xử lý, với tổng mức đầu tư hơn 2,49 triệu tỷ đồng. Trong đó, 855 dự án đã hoàn thành, đưa vào khai thác; 2.121 dự án được tháo gỡ vướng mắc để tiếp tục triển khai và 581 dự án được thu hồi hoặc chấm dứt.
Đây là kết quả đáng chú ý trong quá trình xử lý các dự án tồn đọng. Tuy nhiên, số lượng dự án đã có phương án xử lý chưa phải thước đo đầy đủ về hiệu quả. Điều quan trọng là các dự án sau khi được tháo gỡ có thật sự tiếp tục triển khai, hoàn thành và tạo ra giá trị cho nền kinh tế hay không.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản và xây dựng, những vướng mắc hiện nay tập trung vào một số nhóm vấn đề chính, gồm điều kiện về đất đai, các dự án có vi phạm pháp luật, dự án đầu tư theo phương thức xây dựng - chuyển giao (BT) và xác định giá đất.
Đối với các dự án chưa đáp ứng điều kiện về đất ở, Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ đã mở ra cơ chế thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất hiện có. Cơ chế này tạo thêm phương án xử lý đối với những dự án đáp ứng các điều kiện theo quy định.
Tại Hà Nội, qua hai đợt triển khai cơ chế thí điểm đã có 298 dự án với tổng diện tích khoảng 1.530 ha. Kết quả này cần được nhìn nhận trong mối tương quan với yêu cầu rà soát, lựa chọn dự án đủ điều kiện, bảo đảm phù hợp quy hoạch và quy định pháp luật.
Đối với các dự án có vi phạm hoặc tồn tại pháp lý, Nghị quyết số 170/2024/QH15 và Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội đã bổ sung cơ sở pháp lý để xử lý những trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh. Tuy nhiên, thực tế cho thấy một dự án có thể đồng thời phát sinh nhiều vướng mắc về quy hoạch, đầu tư, giao đất, thiết kế và xây dựng. Việc xác định nguyên nhân, phạm vi trách nhiệm và phương án xử lý vì thế không đơn giản.
Một khó khăn khác là tâm lý thận trọng của cơ quan thực thi. Khi ranh giới giữa sai phạm cần xử lý và những tồn tại có thể khắc phục chưa được xác định rõ, quá trình ra quyết định dễ kéo dài. Trong khi đó, yêu cầu không hợp thức hóa sai phạm, không để thất thoát tài sản nhà nước phải được đặt lên hàng đầu.
Với các dự án BT, sự thay đổi của chính sách qua nhiều thời kỳ cùng những vướng mắc trong xác định giá trị quỹ đất thanh toán khiến một số hợp đồng chưa thể hoàn tất. Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, cần có cơ chế xử lý phù hợp đối với những trường hợp trách nhiệm của cơ quan nhà nước và nhà đầu tư đan xen, đồng thời làm rõ nguyên tắc xác định giá trị thanh toán và trách nhiệm của các bên.
“Nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất đang vướng mắc do được triển khai theo quy định pháp luật cũ. Khi chính sách thay đổi, các tồn tại phát sinh trong quá trình thực hiện không thể giải quyết đơn giản bằng cách áp dụng quy định mới, đòi hỏi phải có cơ chế đặc thù”, ông Tuấn phân tích.
Hoàn thiện cơ chế, nâng cao trách nhiệm thực thi
Từ thực tiễn xử lý các dự án tồn đọng, luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất tiếp tục hoàn thiện cơ chế pháp lý theo hướng phân định rõ các loại vi phạm, xác định cụ thể trách nhiệm của từng chủ thể và mở rộng thẩm quyền xử lý cho địa phương trong những trường hợp đủ điều kiện.
Theo đó, cần phân biệt sai phạm mang tính vụ lợi với những vi phạm chủ yếu về trình tự, thủ tục; xem xét trao thêm thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh đối với các dự án đáp ứng yêu cầu về quy hoạch, không gây thất thoát ngân sách và bảo đảm lợi ích công.
Đối với dự án BT, cần nghiên cứu cơ chế xử lý đồng thời các vấn đề về trách nhiệm cá nhân và thanh toán hợp đồng. Việc xử lý phải bảo đảm nguyên tắc không bỏ qua sai phạm, không làm thất thoát tài sản nhà nước, nhưng cũng không để những vướng mắc về thủ tục kéo dài quá trình giải quyết dự án.
Ở góc độ thị trường bất động sản, ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý cho các dự án tồn đọng, thống nhất phương pháp xác định giá đất và rút ngắn thời gian thẩm định, cấp phép.
Theo ông, hoạt động tín dụng cần được đánh giá trên cơ sở tính pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền của từng dự án. Đồng thời, cần phân biệt vốn phục vụ phát triển dự án với vốn cho cá nhân mua nhà. Việc phát triển các gói vay có lãi suất cố định dài hạn đối với nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, cùng với mở rộng các kênh huy động vốn qua thị trường trái phiếu và quỹ đầu tư bất động sản, sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn lực cho thị trường.
Về phía doanh nghiệp, việc cơ cấu lại danh mục đầu tư, tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực là yêu cầu quan trọng để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội, đồng thời tạo điều kiện gia tăng nguồn cung nhà ở thương mại phù hợp khả năng chi trả của người dân.
Những giải pháp này cho thấy tháo gỡ dự án không thể chỉ dừng ở việc giải quyết thủ tục hành chính hay xử lý các vướng mắc riêng lẻ. Cần đồng thời khắc phục những bất cập về thể chế, nâng cao chất lượng thực thi và bảo đảm nguồn lực được phân bổ vào những hoạt động có khả năng tạo ra giá trị thực.
Tại cuộc họp rà soát tiến độ xử lý các dự án tồn đọng trên cả nước ngày 30/9/2026, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc nhấn mạnh, quá trình tháo gỡ phải gắn với yêu cầu chống thất thoát, lãng phí, khơi thông nguồn lực đất đai và tài chính, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh. Việc xử lý phải bảo đảm kỷ luật, kỷ cương, không hợp thức hóa sai phạm, không để thất thoát tài sản; đồng thời có cơ chế bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm vì lợi ích chung.
Phó Thủ tướng cũng yêu cầu các bộ, ngành tiếp tục rà soát những bất cập trong quy định pháp luật về đất đai, đầu tư, đấu thầu, nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng, quy hoạch, khoáng sản và quản lý tài sản công để đề xuất sửa đổi, bổ sung.
Thông điệp đặt ra từ yêu cầu này là phải đánh giá kết quả tháo gỡ bằng hiệu quả triển khai thực tế. Một dự án được đưa ra khỏi danh sách tồn đọng nhưng tiếp tục nằm im trên giấy chưa thể coi là đã giải phóng được nguồn lực. Đất đai phải được đưa vào sử dụng đúng mục đích, vốn đầu tư phải được chuyển hóa thành công trình, sản phẩm và việc làm. Chỉ khi đó, quá trình tháo gỡ mới thật sự đóng góp vào tăng trưởng kinh tế.
gia hưng