Đường sắt đô thị thay đổi định nghĩa “đắt” và “rẻ” của bất động sản

Hạ tầng đường sắt tại Việt Nam đang được triển khai đồng loạt với quy mô chưa từng có. Ngày 22/6, Hà Nội khởi công cùng lúc 5 tuyến đường sắt đô thị gắn với mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), tổng chiều dài khoảng 303km, vốn đầu tư sơ bộ hơn 1,3 triệu tỷ đồng; trước đó, tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh đã khởi công ngày 12/4.

Tại TPHCM, metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành hơn một năm rưỡi, tuyến Bến Thành - Cần Giờ động thổ tháng 12/2025 và metro số 2 cũng đã khởi công.

Những dự án quy mô hàng triệu tỷ đồng này được kỳ vọng sẽ thay đổi cách phân bổ dân cư và tổ chức không gian đô thị. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, khoảng cách địa lý không còn là yếu tố duy nhất quyết định lựa chọn nơi ở, và cách thị trường đánh giá vị trí, giá trị sử dụng, sức hấp dẫn của một khu vực cũng thay đổi theo.

Thay đổi định nghĩa "đắt" - "rẻ"

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong bối cảnh Việt Nam thúc đẩy phát triển đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao và mô hình TOD, cách nhìn về bất động sản "đắt" hay "rẻ" cần được xem xét rộng hơn. Giá trị của một căn nhà không chỉ nằm ở số tiền phải trả để sở hữu, mà còn ở tổng chi phí và thời gian cần bỏ ra để duy trì cuộc sống tại đó. Một bất động sản có giá cao hơn nhưng nằm gần ga metro, kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học và các dịch vụ thiết yếu có thể giúp giảm đáng kể sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và chi phí đi lại trong dài hạn.

Ngược lại, một căn nhà có giá mua thấp chưa chắc đồng nghĩa với chi phí sống thấp. Nếu nằm xa trung tâm việc làm, trường học, bệnh viện và dịch vụ thiết yếu, người ở phải đánh đổi bằng thời gian di chuyển dài hơn, chi phí xăng xe cao hơn và cả những chi phí khó đo đếm như sức khỏe, thời gian dành cho gia đình. Từ đó, VARS IRE cho rằng cần phân biệt rõ giữa "nhà ở giá thấp" và "nhà ở có chi phí sống thấp": người mua không chỉ tính số tiền bỏ ra ban đầu, mà nên tính cả chi phí và thời gian đi lại trong suốt quá trình sử dụng.

Đáng chú ý, khi khả năng kết nối trở thành một cấu phần của giá trị bất động sản, những khu vực có giá nhà vừa phải nhưng được hưởng lợi từ metro và TOD có thể hình thành một điểm cân bằng mới: giá mua dễ tiếp cận hơn, trong khi chi phí và thời gian di chuyển được tiết giảm. Theo VARS IRE, đây có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng làm thay đổi mặt bằng giá trị và sức hấp dẫn của bất động sản dọc các hành lang giao thông công cộng trong những năm tới.

Cách nhìn về vị trí cũng theo đó thay đổi. Một dự án xa trung tâm nhưng kết nối thuận tiện có thể không còn chịu bất lợi lớn như trước, trong khi một dự án ở trung tâm nhưng mất nhiều thời gian để đến nơi làm việc và tiện ích chưa chắc mang lại chi phí sống thấp hơn. Khoảng cách vì vậy không chỉ được đo bằng số km, mà ngày càng được đo bằng số phút.

Vẽ lại bản đồ giá trị bất động sản

Đường sắt tốc độ cao và đường sắt đô thị đang làm thay đổi tương quan giữa trung tâm và các khu vực vệ tinh. Cùng với mô hình TOD, những thay đổi này mở rộng phạm vi hình thành các khu đô thị và hoạt động kinh tế, qua đó vẽ lại bản đồ giá trị bất động sản.

Tại phía Bắc, tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh dài 120,2km, điểm đầu tại ga Cổ Loa (Đông Anh, Hà Nội), đi qua Bắc Ninh, Hải Phòng và kết thúc tại phường Tuần Châu (Quảng Ninh), tốc độ thiết kế tối đa 350km/h (đoạn qua Hà Nội 120km/h). Theo phương án chủ đầu tư VinSpeed công bố, thời gian di chuyển Hà Nội - Hạ Long có thể rút từ hơn 2 giờ xuống khoảng 23 phút, mục tiêu khai thác từ năm 2028.

Đón đầu trục kết nối này, Vinhomes Global Gate Hạ Long (trước đây là Khu phức hợp Hạ Long Xanh) có quy mô khoảng 6.206ha, quy hoạch dân số khoảng 380.000 người, tích hợp các chức năng đô thị, thương mại, dịch vụ, du lịch và giao thông. Ga cuối của tuyến nằm ngay trong lõi dự án, gắn với tổ hợp thương mại - dịch vụ rộng khoảng 73ha, kết hợp mua sắm, vui chơi, giải trí và trung chuyển hành khách.

Ở phía Nam, tuyến đường sắt Bến Thành - Cần Giờ dài hơn 54km, nối trung tâm TPHCM với biển Cần Giờ, cũng có tốc độ thiết kế tối đa 350km/h. Giai đoạn đầu tuyến khai thác hai ga Bến Thành và Cần Giờ, bốn ga trung gian sẽ bổ sung khi có nhu cầu. Theo quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND TPHCM, thời gian chạy tàu toàn tuyến khoảng 20 phút, so với 70-90 phút đường bộ hiện nay; dự kiến khai thác thương mại từ quý IV/2028.

Cùng với hạ tầng này, Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ có quy mô 2.870ha, quy hoạch dân số gần 230.000 người, phát triển theo mô hình đô thị tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, du lịch và vui chơi giải trí, tạo nên hệ sinh thái phục vụ nhiều nhu cầu từ sinh sống, mua sắm đến nghỉ dưỡng.

Đáng chú ý, cả hai tuyến đường sắt đều do VinSpeed (thuộc Tập đoàn Vingroup) đầu tư, còn hai đô thị đều do Vinhomes phát triển - mô hình "đường sắt đi cùng bất động sản" từng được áp dụng tại Hong Kong (Trung Quốc) hay Nhật Bản, trong đó hạ tầng và đô thị được quy hoạch đồng thời.

Nếu vận hành đúng kế hoạch, các dự án này không chỉ tạo ra một cuộc cách mạng về di chuyển, mà còn góp phần phân bổ lại dân cư, hình thành các đô thị vệ tinh có động lực tăng trưởng bền vững và chất lượng sống tốt, giảm áp lực lên khu vực lõi của Hà Nội và TPHCM.

Tuy nhiên, cần phân biệt vai trò của hai loại hình hạ tầng. Đường sắt tốc độ cao liên vùng có ít ga, phù hợp với nhu cầu đi lại theo tuần, du lịch hoặc làm việc linh hoạt; còn đường sắt đô thị mới là công cụ phục vụ đi làm, đi học hằng ngày và là nền tảng trực tiếp của TOD.

Giá vé các tuyến tốc độ cao cũng chưa được công bố, trong khi đây là biến số quan trọng để tính "chi phí sống"; mốc khai thác năm 2028, chỉ hơn hai năm sau khởi công, cũng là mục tiêu rất tham vọng, nên tác động thực tế sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến độ triển khai.

Giá trị mới quanh nhà ga

Ông Phạm Văn Nam, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản GH Land, cho rằng tác động của đường sắt đô thị, đặc biệt là metro, không chỉ phụ thuộc vào khoảng cách từ dự án đến nhà ga. Hiệu quả của hạ tầng còn gắn với mức độ kết nối giữa giao thông với quy hoạch đô thị, dân cư, thương mại và việc làm.

Theo ông Nam, lượng người tập trung tại các đầu mối giao thông gia tăng sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh, bán lẻ, ăn uống, văn phòng và các dịch vụ hằng ngày. Trong phạm vi khoảng 500-1.000m quanh nhà ga, căn hộ, nhà cho thuê, mặt bằng thương mại và dịch vụ có thể hưởng lợi rõ hơn từ lưu lượng người qua lại.

Thực tế tại TPHCM cho thấy tác động này qua hoạt động quanh metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên. Sau một năm vận hành, tuyến phục vụ gần 19 triệu lượt khách, trung bình khoảng 52.000 lượt/ngày và đạt đỉnh hơn 110.000 lượt/ngày vào dịp lễ, Tết. Đến tháng 3/2026, lượng khách bình quân đã tăng lên gần 70.000 lượt/ngày, kéo theo nhu cầu về gửi xe, ăn uống, mua sắm và các dịch vụ quanh nhà ga. "Sự kết hợp giữa metro, quy hoạch đô thị, dân cư, thương mại và việc làm mới sẽ tạo ra giá trị đất mới", ông Nam nói.

Ông Nguyễn Tấn Tâm, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản thuộc VARS IRE, có chung nhận định. "Ở quy mô lớn hơn, TOD có thể hình thành những trung tâm đô thị mới quanh các đầu mối giao thông, tác động đến sự phân bố dân cư, việc làm và hoạt động thương mại. Các khu vực bên ngoài được kết nối bằng xe buýt, xe đạp và các phương thức trung chuyển, tạo thuận lợi cho người dân đang sinh sống tại khu vực này", ông Tâm chia sẻ.

Ở chiều ngược lại, các chuyên gia cũng lưu ý mặt trái của TOD: nếu thiếu cơ chế điều tiết, giá nhà đất quanh ga có thể tăng mạnh và đẩy chính những nhóm cần giao thông công cộng nhất - công nhân, người lao động, người trẻ - ra xa nhà ga. Vì vậy, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội cần được bố trí ngay trong bán kính đi bộ 300-500m quanh ga từ khâu quy hoạch, để "điểm cân bằng mới" thực sự đến được với số đông.

Sự phát triển đồng bộ giữa hạ tầng giao thông và đô thị đang làm rộng hơn khái niệm "vị trí" trong bất động sản. Khoảng cách tới trung tâm vẫn quan trọng, song thời gian kết nối với nơi làm việc, trường học, dịch vụ và tiện ích ngày càng được người mua quan tâm.

Khi đường sắt tốc độ cao và đường sắt đô thị mở rộng kết nối, không gian lựa chọn nơi ở cũng được mở rộng. Bên cạnh "giá mua", "giá sống", gồm tiền bạc, thời gian di chuyển và khả năng tiếp cận các nhu cầu hằng ngày - ngày càng trở thành một phần trong cách thị trường đánh giá giá trị của một bất động sản.