Giá bất động sản khó giảm sâu: Đâu là cơ hội của người mua?

Thống kê của Dân trí, nhiều ngân hàng đẩy mạnh chương trình vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, thời hạn vay dài và tỷ lệ cho vay cao nhằm thu hút khách hàng.

Đơn cử, Vietcombank triển khai gói tín dụng quy mô 20.000 tỷ đồng, giảm tối đa 1%/năm so với khoản vay thông thường cho khách hàng mua nhà tại các dự án đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thời hạn vay có thể lên tới 35 năm, trong khi tỷ lệ cho vay tối đa đạt 100% giá trị căn nhà.

BIDV áp dụng gói vay ưu đãi "Ngôi nhà đầu tiên" với quy mô 30.000 tỷ đồng, lãi suất 9,5%/năm trong 12 tháng hoặc 10%/năm trong 18 tháng hoặc 10,5%/năm trong 24 tháng với thời hạn vay tới 30 năm.

Ở khối tư nhân, TPBank đưa ra chính sách giảm lãi suất tối đa 1,2% tùy khoản vay và điều kiện áp dụng; VIB kéo dài thời gian cố định lãi suất lên tới 5 năm đối với các khoản vay mua bất động sản, xây dựng và sửa chữa nhà; Nam A Bank giảm 0,1-0,3%/năm đối với các khoản vay mua nhà, hay NCB hạ 0,5%/năm đối với toàn bộ các gói vay dành cho khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà riêng lẻ…

Việc các ngân hàng có chính sách hạ lãi, hoặc kéo dài thời gian lãi ưu đãi diễn ra trong bối cảnh lần đầu tiên sau nhiều năm, huy động vốn bằng VND tăng nhanh hơn tín dụng. Các chuyên gia nhận định, điều này có thể tạo điều kiện cho mặt bằng lãi suất giảm trong thời gian tới, mở ra cơ hội lớn hơn cho người mua nhà tiếp cận vốn vay.

Thời điểm vàng để mua nhà ở thực

Ở diễn biến khác, lãi thả nổi của các khoản vay hiện hữu lên cao khiến nhiều người "cắt lỗ" khoản đầu tư của mình - bất động sản đang sở hữu, qua đó mở ra nguồn cung mới vừa túi tiền trên thị trường.

Chia sẻ với phóng viên Dân trí, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Nhà ở, CBRE Việt Nam, cho biết với mức lãi suất cho vay thả nổi chạm ngưỡng 16-17%/năm, hiện tượng bán bất động sản để cơ cấu lại nợ hoặc cắt lỗ là có thực.

Song, ông cho rằng cần nhìn nhận hiện tượng này dưới góc độ phân hóa thị trường chứ không đánh đồng trên toàn bộ các phân khúc.

Theo các báo cáo thực tế từ đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, hiện vẫn chưa ghi nhận việc bán tháo các dự án diễn ra một cách rõ nét trên quy mô diện rộng. Thị trường chỉ xuất hiện một số giao dịch cắt lỗ cục bộ từ những nhà đầu tư đang có nhu cầu thoát bớt hàng để thu hồi dòng tiền và tái cơ cấu lại danh mục các sản phẩm đầu tư của họ.

Tỷ lệ cắt lỗ này chủ yếu tập trung ở nhóm nhà đầu tư lướt sóng sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà (trên 70% vốn vay) và ở các phân khúc mang tính cơ hội cao như: đất nền vùng ven chưa có hạ tầng, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc các dự án dở dang về pháp lý.

Tuy nhiên, đối với phân khúc nhà ở thực (như chung cư nội đô, nhà phố ở các khu dân cư hiện hữu), hiện tượng bán tháo diện rộng hoàn toàn không xảy ra. Lý do là nguồn cung phân khúc này vẫn trong tình trạng khan hiếm, và những người sở hữu tài sản có dòng tiền khai thác thực vẫn ưu tiên giữ lại tài sản.

Nhìn chung, ở thị trường thứ cấp (mua đi bán lại), báo cáo từ CBRE ghi nhận có sự điều chỉnh giảm từ 15-25% ở những sản phẩm bị "vỡ bọt giá" (nhà đất tăng nóng vượt xa giá trị thực) hoặc đất nền xa trung tâm.

Còn tại thị trường sơ cấp (từ chủ đầu tư), giá niêm yết khó giảm sâu do chi phí đầu vào (tiền sử dụng đất, vật liệu, chi phí vốn) đều tăng. Thay vào đó, các chủ đầu tư sẽ giảm giá gián tiếp thông qua chính sách chiết khấu sâu (10% - 20%), kéo giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ ân hạn nợ gốc.

Báo cáo quý II/2026 của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho thấy thị trường chỉ điều chỉnh giá nhẹ, còn dư địa giảm giá của doanh nghiệp rất hạn chế bởi chi phí đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý và các nghĩa vụ tài chính đều gia tăng, trong đó tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới là khoản nặng nhất.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, dẫn chia sẻ của một số chủ đầu tư: chỉ cần giữ nguyên thiết kế cũ nhưng triển khai trên lô đất mới, chưa tính tiền đất, chi phí phát triển đã tăng khoảng 30% so với chưa đầy 5 năm trước.

“Đối với người mua ở thực, đây chính là thời điểm vàng để đi khảo sát và lựa chọn. Khi thị trường trầm lắng, người mua nắm quyền chủ động đàm phán về giá, tiến độ và nhận ưu đãi tốt nhất từ bên bán. Nếu tìm được sản phẩm ưng ý, pháp lý chuẩn và giá hợp lý, nên xuống tiền ngay thay vì cố gắng đoán đáy và đỉnh thị trường”, ông Kiệt nói.

Sự kết hợp giữa tín dụng có thêm ưu đãi, nguồn cung dần cải thiện và chính sách bán hàng cạnh tranh đang tạo ra điều kiện thuận lợi hơn cho những người có nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, tâm lý người dân vẫn chưa vội “xuống tiền”.

Nên chờ đợi hay tranh thủ mua ngay?

Chị Yến (trú tại phường Bình Hưng Hòa, TPHCM) sau nhiều năm làm việc đã có khoản tích lũy và được gia đình hỗ trợ, tổng cộng hơn 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, chị vẫn chưa tìm được căn nhà phù hợp.

Theo chị Yến, nếu mua gần nơi làm việc, giá nhà quá cao và phải vay thêm nhiều. Trong khi đó, nếu tìm nhà xa hơn, chị lo ngại việc đi lại bất tiện và chất lượng tài sản không tương xứng với số tiền bỏ ra.

Ông Kiệt cũng chỉ ra, mặt bằng lãi còn cao và đặc biệt lãi khi hết ưu đãi lên đến 17%/năm hiện nay có thể coi là một ngưỡng cản tâm lý rất mạnh. Đối với người mua nhà ở thực, chi phí vốn tăng cao khiến áp lực trả nợ hàng tháng vượt quá khả năng cân đối thu nhập an toàn. Điều này buộc họ phải tạm hoãn quyết định mua nhà hoặc chuyển hướng sang các phân khúc có quy mô nhỏ hơn, giá trị thấp hơn.

Tuy nhiên, đối với câu hỏi “nên chờ đợi hay tranh thủ mua ngay?”, góc nhìn ông Kiệt cho rằng bất động sản luôn có độ trễ. Nếu người mua đợi cho đến khi báo cáo chính thức xác nhận lãi suất đã giảm sâu và thị trường phục hồi, thì thời điểm đó giá bất động sản thường đã nhích tăng, các chính sách ưu đãi khủng từ chủ đầu tư cũng sẽ không còn nữa.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, chỉ ra nghịch lý từ dữ liệu nhiều năm: giá bất động sản thường không giảm nhiều khi thị trường xấu, nhưng lại tăng rất nhanh khi thị trường tốt trở lại.

Rủi ro của việc trì hoãn là bỏ lỡ cơ hội về giá, trong khi người mua hiện hưởng lợi kép: giá đã điều chỉnh, còn chủ đầu tư tung nhiều chính sách hỗ trợ thực chất như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, thậm chí cho nhận nhà khi mới thanh toán khoảng 30% giá trị. Người mua để ở nhờ đó bớt chi phí thuê, nhà đầu tư có thể cho thuê ngay để tạo dòng tiền.

Trong giai đoạn lãi suất thả nổi biến động mạnh, người có đủ tích lũy được khuyên nên mua, và nguyên tắc vàng là tuyệt đối không vay quá 30-40% giá trị tài sản. Đồng thời, cần ưu tiên lựa chọn các gói vay có cam kết cố định lãi suất trong 2 -3 năm đầu từ các ngân hàng uy tín để chủ động quản trị dòng tiền cá nhân.

Báo cáo của CBRE cũng như dữ liệu thực tế cho thấy tâm lý người mua đã chuyển dịch từ đầu cơ chạy theo sóng giá sang giai đoạn thực tế hóa và ưu tiên phòng ngừa rủi ro. Sự thay đổi này tập trung vào hai chuyển dịch cốt lõi.

Đầu tiên, từ vị trí tuyệt đối sang khả năng kết nối và môi trường sống: Trước đây, người mua bằng mọi giá phải tìm vị trí áp sát trung tâm. Hiện nay, họ sẵn sàng di chuyển ra bán kính từ 10km đến 15km thuộc các đại đô thị vệ tinh, miễn là có kết nối giao thông thuận tiện. Với cùng một mức ngân sách, người mua chọn không gian sống từ 2 đến 3 phòng ngủ tích hợp đầy đủ tiện ích giáo dục, y tế, công viên thay vì một căn hộ chật hẹp ở nội đô.

Thứ hai, từ chờ đợi tăng giá sang an toàn pháp lý và khai thác dòng tiền ngay: Dòng tiền đầu cơ đón đầu các quy hoạch trên giấy giảm đáng kể. Người mua hiện nay đặt ưu tiên hàng đầu vào tính pháp lý (sổ hồng, giấy phép xây dựng) và khả năng hoàn thiện đúng tiến độ để có thể ở hoặc cho thuê sinh lời ngay lập tức.