Căn hộ bình dân vắng bóng
Theo báo cáo giám sát chuyên đề của Ban Đô thị, HĐND TP Hà Nội về tình hình phát triển và quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, trong 6 tháng đầu năm, chung cư thương mại tiếp tục là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt nguồn cung mới của thị trường bất động sản Thủ đô.
Căn hộ chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung đang cho thấy sự lệch pha rõ rệt về phân khúc giá.
Chung cư thương mại tiếp tục là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt nguồn cung mới tại Hà Nội.
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp có giá khoảng 50 - 80 triệu đồng/m2 và phân khúc sang trọng, siêu sang trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 78% nguồn cung chung cư thương mại mới tại Hà Nội trong nửa đầu năm. Ngược lại, căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp.
Khảo sát thực tế trên thị trường, nhiều dự án sơ cấp ra hàng trong vài tháng trở lại đây neo ở vùng giá 100 triệu đồng/m2.
Đơn cử, tại khu vực nội đô, dự án Astor 1 tại khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) do Công ty Cổ phần Bất động sản Pristie làm đơn vị phát triển, vừa được giới thiệu ra thị trường vào ngày 8/9, hiện đang được rao bán trên thị trường phân bổ theo từng loại căn.
Trong đó, căn 2 phòng ngủ (nhỏ) có giá từ 115 - 127 triệu đồng/m²; căn 2 phòng ngủ (lớn) từ 95 - 118 triệu đồng/m²; Căn 3 phòng ngủ có giá từ 116 - 135 triệu đồng/m², trong khi căn studio được chào bán từ 118 - 128 triệu đồng/m².
Hay dự án Lumière Hà Nội Seasons Garden tại số 233 - 235 Nguyễn Trãi do Masterise Homes phát triển được bán với mức giá khoảng 120 - 180 triệu đồng/m2. Dự án dự kiến bàn giao vào quý IV/2028.
Một dự án khác là The Reflection West Lake tại khu vực Tây Hồ được rao bán với mức giá dao động khoảng 150 - 250 triệu đồng/m2.
Dự án The Vista Văn La tại khu đô thị Văn La, Hà Đông cũng được rao bán trên thị trường sơ cấp năm 2026 với mức giá trên 90 triệu đồng/m2.
Một báo cáo mới đây của nền tảng dữ liệu bất động sản Biggee cho biết, khu vực nằm trong giới hạn bởi Vành đai 2, Vành đai 3 Hà Nội hiện nay tập trung hơn 260 dự án căn hộ đã và đang triển khai, với khoảng 140.000 căn hộ.
Mặt bằng giá hiện tại của khu vực này vào khoảng 86 - 98 triệu đồng/m². Các dự án có mặt bằng giá cao đang tiếp tục được triển khai tại khu vực Ciputra.
Trong đó, giá rao bán trung bình một số chung cư đã bàn giao khá cao, đơn cử như Sunshine City có giá khoảng 97 - 103 triệu đồng/m²; 6th Element có giá khoảng 115 - 124 triệu đồng/m²; Home City Trung Kính có giá khoảng 112 - 118 triệu đồng/m²; Imperia Garden có giá khoảng 108 - 119 triệu đồng/m²; Mandarin Garden có giá khoảng 120 - 125 triệu đồng/m²; Feliz Homes có giá khoảng 87 - 96 triệu đồng/m².
Vì sao giá chung cư neo cao?
Qúy III/2026, tại Hà Nội, Knight Frank Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình đạt 4.349 USD/m², tương đương khoảng 114 triệu đồng/m². Mức này giảm nhẹ 0,15% theo quý nhưng vẫn cao hơn 25% so với cùng kỳ năm 2025.
Lượng căn hộ tiêu thụ trong quý giảm 40% so với quý trước, còn 2.960 căn. Dù có điều chỉnh nhẹ, giá căn hộ mở bán mới vẫn là thách thức lớn đối với người mua.
Chi phí dòng tiền và lãi suất vay ngân hàng hiện nay đang tăng cao, tác động đến cả người mua và chủ đầu tư.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam cho rằng, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng chủ yếu do cơ cấu nguồn cung, dự án mới tập trung ở phân khúc cao cấp, còn nhà ở vừa túi tiền khan hiếm.
Lý giải về việc giá căn hộ neo cao, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành, cho rằng nguyên nhân trực tiếp và lớn nhất là chi phí dòng tiền và lãi suất vay ngân hàng, hiện khoảng 15%/năm.
Theo vị đại diện doanh nghiệp, mức lãi suất này tác động đến cả người mua và chủ đầu tư.
Người dân khó mua nhà khi giá nhà cao, lãi suất tăng, việc e ngại vay vốn khiến thanh khoản suy yếu, trong khi doanh nghiệp phải chịu chi phí vốn lớn, kéo theo chi phí phát triển dự án tăng, chủ đầu tư khó giảm giá bán.
Bên cạnh đó, thời gian triển khai dự án kéo dài làm áp lực chi phí lớn hơn. Doanh nghiệp phải gánh lãi vay, chi phí quản lý, bảo toàn đất đai và chi phí cơ hội trong nhiều năm... Các khoản chi phí này cuối cùng phải được phân bổ vào giá thành khi dự án mở bán, tạo ra mức sàn khiến giá căn hộ khó giảm sâu.
Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), dù nguồn cung có thể tăng, tuy nhiên dư địa giảm giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội không nhiều do giá thành bao gồm chi phí về đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
Giải pháp nào để kéo giảm giá nhà?
Phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê là một trong những giải pháp quan trọng để tăng nguồn cung, từng bước phát triển thị trường nhà ở giá phù hợp, kéo giảm giá nhà, giúp người dân tiếp cận nhà ở.
Mở rộng nguồn cung, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê là những giải pháp quan trọng kéo giảm giá nhà.
Theo báo cáo của Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội, từ đầu năm 2026 đến thời điểm báo cáo, thành phố đã khởi công 33 dự án nhà ở xã hội, với quy mô khoảng 30.000 căn hộ, vượt chỉ tiêu được Chính phủ giao.
Trong năm 2027, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 27 dự án, cung cấp tổng cộng 28.696 căn nhà ở xã hội ra thị trường. Giai đoạn 2028 - 2030, thành phố dự kiến tiếp tục triển khai 101 dự án, với quy mô khoảng 86.216 căn hộ.
Nếu các dự án được triển khai đúng tiến độ, nguồn cung mới có thể góp phần mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp và các nhóm đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Bên cạnh nhà ở xã hội, Quỹ nhà ở cho thuê trên địa bàn thành phố cũng được định hướng trở thành "nấc thang đầu tiên" đáp ứng nhu cầu ở thực của người trẻ và người lao động.
Nhiều địa phương và doanh nghiệp đã đăng ký, khởi công các dự án nhà ở cho thuê với sự hỗ trợ về cơ chế, từng bước tạo lập thêm cung cho phân khúc nhà ở cho thuê.
Tại cuộc họp Quốc hội thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vào hồi cuối tháng 8/2026, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, để giải quyết tình trạng giá nhà ở tăng cao, Bộ Xây dựng sẽ tập trung thực hiện các giải pháp chính, như phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội cũng như nhà ở cho thuê, điều chỉnh cơ cấu nguồn cung.
Đồng thời, tiếp tục đôn đốc các địa phương và các doanh nghiệp triển khai quyết liệt các chỉ tiêu đã giao về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Tiếp tục rà soát, nghiên cứu đề xuất sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch để kiểm soát tình trạng đầu cơ, hạn chế đầu tư tích trữ bất động sản, hướng nguồn lực vào việc đáp ứng nhu cầu thực của người dân…