Giá nhà giảm, vì sao người mua chưa xuống tiền? - Thanh Niên

Báo cáo từ các công ty nghiên cứu thị trường và ghi nhận thực tế cả thị trường sơ cấp và thứ cấp cho thấy giá bất động sản đang giảm từ Bắc vào Nam.

Giảm giá đến 20%

Trong báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở quý 3/2026 và 9 tháng đầu năm 2026 của DXS - FERI, mặt bằng giá bán sơ cấp và thứ cấp đã điều chỉnh tại hầu hết loại hình và khu vực, với mức giảm phổ biến 5 - 20% so với quý trước, trong đó miền Bắc ghi nhận biên độ điều chỉnh lớn nhất. Ở phân khúc căn hộ, giá bán giảm 15 - 20%, xuống khoảng 45 - 160 triệu đồng mỗi mét vuông. Mức giảm tại miền Trung là 10 - 15%, với giá dao động 30 - 100 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong khi đó, miền Nam và miền Tây cùng giảm 5 - 10%, tương ứng khoảng 36 - 145 triệu đồng và 30 - 55 triệu đồng mỗi mét vuông.

Không chỉ căn hộ, nhà thấp tầng trong các khu đô thị và đất nền cũng chịu áp lực điều chỉnh. Tại miền Bắc, giá nhà thấp tầng giảm 15 - 20%, còn khoảng 70 - 280 triệu đồng/m2. Đất nền cũng tương ứng xuống còn 45 - 90 triệu đồng/m2. Trong khi ở các khu vực miền Trung, miền Nam và miền Tây ghi nhận mức giảm phổ biến 10 - 15% ở hai loại hình này.

Cũng theo cập nhật từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán nhà đất trên toàn quốc đang có xu hướng giảm mạnh so với cùng kỳ. Nếu như cuối năm 2025 giá trung bình khoảng 101 triệu đồng/m2 thì đến quý 1/2026 đã giảm xuống 96 triệu đồng/m2, đến quý 2 còn 91 triệu đồng/m2 và quý 3 còn 86 triệu đồng/m2. Bình quân 9 tháng đã giảm khoảng 15% so với cuối năm 2025.

Ghi nhận thực tế tại dự án Đông Tăng Long (Q.9 cũ, TP.HCM) đang mở bán các căn nhà phố diện tích 100 m2 đất, diện tích xây dựng khoảng 250 m2 sàn hoàn thiện mặt ngoài nhưng giá chỉ hơn 6 tỉ đồng một căn. Chủ đầu tư cho biết đã có sổ hồng từng nền, hiện dự án đang thi công nhà đồng loạt. Khách hàng ký hợp đồng mua nhà chỉ thanh toán 10% và thanh toán 95% đến khi nhận nhà trong vòng 12 tháng. Mức giá này được đánh giá là rẻ hơn khoảng 20% so với giá nhà phố tại các dự án cùng khu vực và rẻ hơn nhà lẻ trong dân khoảng 30%.

Một dự án khác tại P.Bình Trưng (TP.HCM) đã mở bán từ năm 2025 nhưng đến nay lượng hàng tồn kho vẫn khá nhiều. Để bán được hàng, thay vì giảm giá bán trực tiếp, chủ đầu tư đã âm thầm giảm giá gián tiếp bằng chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất với mức giảm tương ứng khoảng 20% so với năm 2025. Nhiều khách hàng mua nhà tại dự án Mandala Mũi Né (tỉnh Lâm Đồng) cũng đang rao bán cắt lỗ căn hộ tại đây với giá 599 triệu đồng trong khi trước đó mua đến 1,2 tỉ đồng.

Giảm giá do người bán cần tiền gấp

Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS than thở rằng, dù nguồn cung dồi dào nhưng thanh khoản yếu đã đảo ngược tâm lý thị trường. Khi thị trường nóng, người mua sợ chậm chân sẽ hớ giá, đó là hội chứng fomo (hội chứng sợ bỏ lỡ) quen thuộc. Khi thị trường chậm, người mua lại nghĩ "cứ chờ, rồi sẽ có người bán rẻ hơn". Bản thân ông có một lô đất ở Q.9 cũ, 2 năm trước vẫn có khách hỏi mua ở mức 23 tỉ đồng, nay giảm xuống còn 18 tỉ mà không ai hỏi. "Đó là ví dụ rõ nhất về kỳ vọng của người bán và kỳ vọng của người mua đang lệch pha nhau đến mức nào", vị này nói, nhưng khẳng định mức độ giảm cũng không đồng đều. Những tài sản dùng đòn bẩy cao, từng bị thổi giá xa giá trị thực, thanh khoản thấp sẽ giảm mạnh nhất. Tài sản tốt nhưng từng bị định giá quá cao thì điều chỉnh vừa phải. Còn tài sản ở vị trí lõi, pháp lý tốt, có nhu cầu ở thật, có dòng tiền, nguồn cung hữu hạn thì khó giảm nhất. Hiện thị trường đang tái định giá và phân hóa, không phải giá BĐS đang giảm một cách đồng loạt.

"Cũng cần phân biệt giá rao và giá giao dịch thực. Trong thị trường thanh khoản yếu, khoảng cách giữa giá chủ nhà mong muốn, giá môi giới chào, giá người mua kỳ vọng và giá giao dịch thực tế càng lớn. Giá rao giảm chưa có nghĩa toàn bộ giá trị tài sản đã giảm tương ứng, chỉ khi ngày càng nhiều giao dịch thực được chốt ở mức thấp hơn, một mặt bằng giá mới mới thực sự hình thành. Tôi quan sát thực tế thị trường cho thấy, chỉ trong 9 tháng năm nay giá nhà đất đã giảm khoảng 10 - 20% tùy khu vực. Nếu so với đà tăng của các năm trước, mức điều chỉnh thực chất còn lớn hơn nhiều, tương đương giảm 20 - 30% chỉ trong 9 tháng", vị này cho hay.

Bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án BĐS PROPIIN, phân tích ở thị trường thứ cấp, BĐS giảm giá có thể nhìn thấy rõ ràng hơn. Còn ở thị trường sơ cấp, chủ đầu tư cũng giảm giá nhưng "âm thầm", gián tiếp thông qua chính sách bán hàng, với mức giảm lên đến khoảng 20% so với cuối năm 2025. Mặt bằng giá BĐS ở thị trường thứ cấp của cả một khu vực không do những người giữ giá cao nhất quyết định, mà do người bán đang chịu áp lực nhất, sẵn sàng bán rẻ nhất, thiết lập nên. Thị trường không tự nhiên "ra lệnh" cho một căn nhà phải rẻ đi, một giao dịch giảm giá chỉ xảy ra khi chính người bán chấp nhận mức giá thấp hơn kỳ vọng trước đó của họ. Với hàng thứ cấp, không có mức giá "đúng" chung cho tất cả, chỉ có mức giá phù hợp với hoàn cảnh riêng của từng người bán, tại từng thời điểm. Người không cần tiền thì giá nào cũng thấy thấp, người đang cần tiền gấp thì một mức giá thấp hơn kỳ vọng vẫn là "phao cứu sinh".

"Một người bạn tôi làm chủ công ty môi giới chuyên bán hàng thứ cấp hơn 10 năm nay kể rằng 3 tháng vừa qua công ty không chốt nổi một giao dịch nào. Tình trạng này lần đầu tiên xảy ra kể từ ngày mở công ty đến giờ. Không phải vì hàng xấu, cũng không phải vì thiếu người bán, mà vì bên bán và bên mua đang đứng ở hai đầu quá xa nhau về kỳ vọng giá. Một nhà đầu tư vay 7 tỉ đồng mua nhà, mỗi tháng è lưng trả lãi hàng chục triệu đồng. Nếu tài sản không tăng giá, không sinh dòng tiền, lại khó bán, thì mỗi tháng chờ đợi là một khoản chi phí thật. Ban đầu họ tuyên bố không bán dưới giá kỳ vọng. Vài tháng sau, mức chấp nhận đã thấp hơn hẳn. Căn nhà không hề đổi khác gì cả, cái thay đổi là chi phí của việc tiếp tục giữ nó", bà Võ Nhật Liễu giải thích.

Các chuyên gia đồng quan điểm, giá nhà đất đang giảm vì chi phí nắm giữ tài sản tăng lên trong khi thanh khoản và kỳ vọng tăng giá suy yếu, khiến ngày càng nhiều người sở hữu BĐS phải đại hạ giá để bán thu tiền về. Do không phải ai cũng có khả năng chịu đựng vượt qua giai đoạn này nên mặt bằng giá của cả thị trường đang bị "kéo" tuột xuống khỏi giá trị thực của BĐS đang nắm giữ.

Cung tăng, TỶ lệ hấp thu giảm

Theo thống kê, trong 9 tháng năm 2026, TP.HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đối với 30 dự án BĐS, quy mô 527 ha, tổng mức đầu tư 170.000 tỉ đồng. Thành phố cũng xác nhận 71 dự án đủ điều kiện huy động vốn với khoảng 46.000 căn và cấp phép xây dựng 78 dự án, với tổng quy mô 119.000 căn. Cùng với đó, TP.HCM đã tháo gỡ dứt điểm 136/189 dự án nhà ở gặp vướng mắc, khơi thông khoảng 139.000 tỉ đồng vốn đăng ký trên diện tích 4.626 ha. Dù nguồn cung cải thiện nhưng tỷ lệ hấp thu giảm mạnh. Theo CBRE Việt Nam, tỷ lệ hấp thu nguồn cung mới trong quý 3/2026 chỉ đạt 45%, giảm 24% so với quý trước và thấp hơn 2% so với cùng kỳ năm 2025.