Khách hàng giao dịch tại Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong. Ảnh: Quang Thái
Dư nợ tăng nhưng có sự phân hóa vốn
Số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, đến ngày 30-6-2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2.519.378 tỷ đồng, tăng khoảng 12,7% so với cuối quý I-2026. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc tín dụng kinh doanh bất động sản tăng không đồng nghĩa toàn bộ thị trường đang tiếp cận nguồn vốn giống nhau. Ngược lại, dòng tiền đang có xu hướng phân hóa rõ giữa các nhóm doanh nghiệp, dự án và phân khúc.
Để góp phần lành mạnh hóa thị trường, ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước định hướng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng tổ chức tín dụng; đồng thời ưu tiên vốn cho những lĩnh vực có nhu cầu thực, trong đó có nhà ở xã hội và các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất. Điều này cho thấy, chính sách tín dụng không đi theo hướng “đóng cửa” với bất động sản mà tập trung vào việc kiểm soát rủi ro và điều tiết dòng vốn tới những dự án có hiệu quả. Đây cũng là xu hướng phù hợp trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu.
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, bất động sản là ngành có nhu cầu vốn lớn, chu kỳ đầu tư dài, vì vậy tín dụng ngân hàng vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì hoạt động của doanh nghiệp cũng như đưa dự án đến giai đoạn hoàn thành. Tuy nhiên, nếu vốn tập trung quá nhiều vào những dự án chưa hoàn thiện pháp lý, triển khai chậm hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính, rủi ro đối với cả doanh nghiệp và tổ chức tín dụng sẽ gia tăng.
Trong điều kiện hiện nay, cần chuyển từ tư duy kiểm soát tín dụng bất động sản theo quy mô sang kiểm soát theo chất lượng dòng vốn. Dự án có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu thực, có khả năng tiêu thụ sản phẩm và tạo dòng tiền, cần được tạo điều kiện tiếp cận vốn. Ngược lại, những dự án kéo dài nhiều năm, hiệu quả thấp hoặc phụ thuộc quá lớn vào vốn vay cần được đánh giá thận trọng...
Thực tế, cơ cấu tín dụng cũng cho thấy dòng vốn đang có sự lựa chọn. Dư nợ đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở đến cuối tháng 6-2026 đạt khoảng 833.558 tỷ đồng, tăng 6,33% so với cuối tháng 3-2026. Trong khi đó, tín dụng dành cho các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất tăng tới 32,38%, lên 184.137 tỷ đồng. Những con số này phần nào phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng vốn tới các lĩnh vực có khả năng tạo giá trị và dòng tiền rõ ràng hơn.
Cẩn trọng để tránh rủi ro
Theo khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường, phần lớn doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu vay để duy trì hoạt động, bổ sung vốn lưu động và tiếp tục triển khai dự án, nên khi chi phí vốn tăng sẽ tác động trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh. Với doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính cao, mỗi đợt điều chỉnh lãi suất đều có thể làm gia tăng đáng kể chi phí tài chính, nhất là đối với các dự án chưa thể đưa sản phẩm ra thị trường hoặc chưa tạo được dòng tiền. Ở phía người mua, lãi suất cao cũng làm giảm khả năng vay và kéo theo sự suy giảm sức mua; khi người mua thận trọng hơn, tốc độ tiêu thụ sản phẩm chậm lại, doanh nghiệp tiếp tục thiếu dòng tiền để trả nợ và triển khai dự án. Nếu vòng xoáy này kéo dài, áp lực thanh khoản có thể gia tăng.
Theo TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, bài toán tín dụng hiện nay không chỉ nằm ở việc “có vốn hay không”, mà quan trọng hơn là dòng vốn có đến đúng dự án, đúng đối tượng hay không. TS Trần Xuân Lượng cho rằng, cần kiểm soát chất lượng dòng vốn, ưu tiên những dự án có khả năng hoàn thành, tạo sản phẩm và dòng tiền; hạn chế dòng vốn chảy vào các hoạt động mang tính đầu cơ.
Về phía doanh nghiệp, cần đa dạng hóa nguồn vốn, tăng vốn chủ sở hữu để giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Bên cạnh đó, đẩy nhanh tháo gỡ các vướng mắc pháp lý của dự án sẽ giúp rút ngắn thời gian triển khai, giảm chi phí lãi vay, qua đó nâng cao khả năng hấp thụ vốn và hạn chế rủi ro thanh khoản. Về dài hạn, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động phát triển các kênh huy động vốn khác, như vốn chủ sở hữu, hợp tác đầu tư, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn từ các quỹ đầu tư và hoạt động M&A (sáp nhập, mua lại).
Nhìn lại thị trường thời gian qua, dù dòng vốn dành cho bất động sản có xu hướng tăng, song chính sự phân hóa trong phân bổ vốn đang ngày càng rõ nét, với việc ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng triển khai và đáp ứng nhu cầu thực không chỉ nâng cao hiệu quả sử dụng vốn mà còn góp phần lành mạnh hóa thị trường, hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, dòng vốn vẫn cần được điều tiết hợp lý, bảo đảm cân bằng giữa hỗ trợ tăng trưởng và kiểm soát rủi ro.