Mua 23m2 đất Hà Nội bằng giấy viết tay, nộp thuế vẫn không được cấp sổ đỏ
Nguồn ảnh: VietnamNet
Trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì không có căn cứ cấp giấy chứng nhận.
Theo phản ánh của công dân, ngày 3/4/2015, bà H. chuyển nhượng cho người mua 23m2 đất nằm trong tổng diện tích 54,5m2 tại Hà Nội.
Hai bên đã thanh toán đầy đủ tiền chuyển nhượng. Tuy nhiên, việc giao dịch chỉ được lập bằng giấy viết tay, có chữ ký của các bên nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực.
Sau khi nhận chuyển nhượng, người mua trực tiếp quản lý, sử dụng diện tích 23m2 đất này liên tục từ năm 2015 đến nay.
Đầu năm 2026, người đang sử dụng đất đã thực hiện hồ sơ kê khai thuế và nộp tiền thuế nhà đất cho cơ quan Nhà nước.
Từ thực tế này, công dân đặt câu hỏi: Có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu đối với diện tích đất trên hay không?
Người dân mua đất bằng giấy viết tay có thể gặp vướng mắc khi làm thủ tục cấp sổ đỏ. Ảnh minh họa: Hồng Khanh
Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là vụ việc cụ thể, thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương.
Theo Bộ, việc xem xét, giải quyết phải căn cứ vào hồ sơ lưu trữ cũng như các quy định cụ thể do địa phương ban hành theo thẩm quyền để thi hành Luật Đất đai.
Tuy nhiên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng dẫn một số quy định để người dân tham khảo, đối chiếu với trường hợp của mình.
Cụ thể, tại khoản 1 mục XI, nội dung C, Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025 của Chính phủ về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, có quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật.
Theo đó, đối với một số trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan, chưa được cấp giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Mục 2 Phần XI, người đang sử dụng đất được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định 151/2025.
Đáng chú ý, trong những trường hợp này, người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định.
Quy định nêu trên áp dụng đối với một số nhóm trường hợp cụ thể.
Thứ nhất, người dân sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
Thứ hai, người dân sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/8/2024, trong trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.
Thứ ba, trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai.
Theo Bộ, trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai không thuộc trường hợp được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo cơ chế quy định.
Một giao dịch đất đai tưởng đã hoàn tất từ lâu nay lại khiến người mua băn khoăn: họ đã trả đủ tiền, sử dụng đất nhiều năm, thậm chí nộp thuế, nhưng vẫn chưa rõ có thể xin cấp sổ đỏ hay không. Trường hợp được VietnamNet phản ánh liên quan đến 23m2 đất ở Hà Nội, được mua bằng giấy viết tay vào năm 2015. Câu trả lời của Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho thấy, những chi tiết về thời điểm mua và giấy tờ đất có thể quyết định hướng xử lý.
Theo nội dung người dân phản ánh, ngày 3/4/2015, bà H. chuyển nhượng cho người mua 23m2 trong tổng diện tích 54,5m2 đất tại Hà Nội. Hai bên đã thanh toán đầy đủ tiền, nhưng việc mua bán chỉ được ghi nhận bằng giấy viết tay có chữ ký, không công chứng hoặc chứng thực. Người mua cho biết mình trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất này liên tục từ năm 2015 đến nay.
Đầu năm 2026, người đang sử dụng đất lập hồ sơ kê khai thuế và nộp thuế nhà đất cho cơ quan Nhà nước. Từ đó, công dân đặt câu hỏi liệu có thể làm thủ tục đăng ký đất đai và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho diện tích đã mua hay không. Câu hỏi cũng phản ánh một vướng mắc phổ biến: giấy viết tay và việc sử dụng ổn định chưa chắc tự động giúp người mua được cấp sổ đỏ.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời rằng đây là vụ việc cụ thể, thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương, nên không thể kết luận chỉ dựa trên thông tin khái quát. Việc xem xét cần căn cứ hồ sơ lưu trữ, đồng thời đối chiếu các quy định cụ thể do địa phương ban hành theo thẩm quyền để thi hành Luật Đất đai. Dù vậy, Bộ dẫn một số quy định hiện hành để người dân tham khảo, xác định trường hợp của mình có thể thuộc diện được xem xét hay không.
Căn cứ được nêu là khoản 1 mục XI, nội dung C, Phần V Phụ lục I ban hành kèm Nghị định 151/2025 của Chính phủ. Văn bản quy định về phân định thẩm quyền giữa chính quyền địa phương hai cấp, cùng việc phân quyền và phân cấp trong lĩnh vực đất đai. Với một số trường hợp nhận chuyển quyền không đúng quy định, nhưng có chữ ký của các bên liên quan, người đang sử dụng đất có thể làm thủ tục đăng ký và xin cấp giấy chứng nhận lần đầu.
Quy định này áp dụng khi đất chưa được cấp giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp nêu tại Mục 2 Phần XI. Nếu đáp ứng điều kiện, người sử dụng đất làm thủ tục theo Luật Đất đai và Nghị định 151/2025, đồng thời không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cơ quan tiếp nhận cũng không được yêu cầu nộp hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền, trừ trường hợp giấy tờ về nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định.
Các nhóm trường hợp được nêu gồm người sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước ngày 1/7/2014, nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai. Nhóm tiếp theo là người nhận chuyển quyền trước ngày 1/8/2024 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc Điều 137. Quy định cũng đề cập trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền từ người nhận thừa kế, theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai.
Điểm đáng chú ý với người mua 23m2 đất là giao dịch diễn ra ngày 3/4/2015, sau mốc 1/7/2014 được nêu trong quy định. Theo Bộ, trường hợp nhận chuyển quyền từ ngày 1/7/2014 trở về sau mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 không thuộc cơ chế đăng ký, cấp giấy chứng nhận được dẫn chiếu. Vì vậy, việc đã sử dụng đất liên tục và nộp thuế đầu năm 2026 chưa đủ để khẳng định người mua được cấp sổ; hồ sơ cụ thể cần được địa phương xem xét theo quy định liên quan.
