Mua đất, đầu tư trên mạng, sao bẫy nối bẫy sau lần chuyển tiền đầu tiên?

ẢNH MINH HỌA

Theo luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, chiếc bẫy hoàn hảo, nguy hiểm nhất không nhất thiết được dựng hoàn toàn bằng cái giả. Bởi đất có thể thật, doanh nghiệp có thể thật, hợp đồng và những khoản lợi nhuận ban đầu cũng có thể thật, nhưng tất cả vẫn có thể khiến người mua tin vào một quyền hoặc khả năng sinh lời chưa được kiểm chứng.

Khi bất động sản thành 'sân khấu' và 'bảo chứng' lừa đảo

Nhìn lại hàng loạt vụ án quy mô lớn đã xảy ra, bất động sản không chỉ đơn thuần là sản phẩm được đem bán. Nó có thể bị biến tướng thành "sân khấu" tạo hiệu ứng tranh mua giả tạo, hoặc thành lớp vỏ bảo chứng nhằm tăng uy tín cho những lời hứa đầu tư sinh lời.

Tại vụ án Alibaba liên quan trực tiếp đến "tập đoàn lừa đảo" Nguyễn Thái Luyện, những khu đất có thật đã được gắn tên gọi, hình ảnh và phương thức giao dịch rầm rộ khiến khách hàng tin tưởng mình đang sở hữu sản phẩm thuộc dự án hợp pháp.

Từng bảo vệ quyền lợi cho các nạn nhân trong phiên tòa xét xử Nguyễn Thái Luyện cuối năm 2022, luật sư Trương Anh Tú vạch rõ ranh giới: sự hiện hữu của khu đất thật chưa đủ chứng minh dự án đó tồn tại hợp pháp hay sản phẩm đã đủ điều kiện giao dịch. Điều cốt lõi là người mua đang được bán quyền gì và quyền đó đã được phép giao dịch hay chưa.

ẢNH: NHÂN VẬT CUNG CẤP

Trong khi đó, ở vụ án Công ty Lộc Phúc dùng thủ đoạn dựng tập đoàn "ma" vươn vòi lừa đảo từ Hà Nội đến TP.HCM, bất động sản lại biến thành một "sân khấu" dàn dựng chi tiết. Các chiêu thức như "chim mồi", liên tục thông báo chốt cọc, "chỉ còn lô cuối cùng" hay xuất hiện người sẵn sàng trả giá cao hơn được tung ra liên tiếp nhằm đánh vào nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO - hội chứng sợ bỏ lỡ). Áp lực này thu hẹp thời gian kiểm chứng của nạn nhân.

Luật sư Tú nhấn mạnh: "Đám đông không phải là giấy tờ pháp lý. Dù 10 hay 100 người cùng đặt cọc thì điều đó cũng không làm thay đổi tình trạng pháp lý của khu đất".

Ở góc độ khác như mô hình lừa đảo Bankland, tài sản hay dự án bất động sản lại đóng vai trò lớp bảo chứng uy tín gián tiếp. Lời hứa hợp tác đầu tư và cam kết lợi nhuận trở nên vô cùng thuyết phục khi người mua nhận được các khoản lợi nhuận ban đầu đầy đủ. 

Tuy nhiên, yếu tố quyết định mà nhà đầu tư thường bỏ qua chính là nguồn tiền thực tế dùng để trả các cam kết đó đến từ đâu.

"Những chiếc bẫy tinh vi không nhất thiết bắt đầu bằng một lời nói dối hoàn toàn. Khu đất có thật chưa nói được có một dự án đủ điều kiện giao dịch; doanh nghiệp có thật chưa nói được doanh nghiệp có quyền bán tài sản đang quảng cáo; hợp đồng có thật cũng chưa nói được quyền được hứa hẹn thực sự tồn tại”, luật sư Trương Anh Tú phân tích.

5 câu hỏi 'đời thường' giải mã mọi giao dịch

Theo luật sư Trương Anh Tú, người mua không nhất thiết phải trở thành chuyên gia pháp luật mới có thể giao dịch an toàn. Thay vào đó, cần giữ thói quen kiểm tra bản chất thực sự phía sau những gì nhìn thấy bằng 5 câu hỏi rất đời thường, để không bị sập bẫy.

Thứ nhất, mình đang nhìn thấy tài sản gì. Xem đất mới chỉ biết nơi đó có thật, cần xác định xem đó có đúng là tài sản gắn với giao dịch hay không và thứ mình được hứa hẹn mua thực chất là quyền gì.

Thứ 2, tài sản thuộc dự án nào. Nếu thuộc dự án, phải kiểm tra dự án đã hình thành pháp lý đến đâu, ai được phép triển khai và sản phẩm đã được phép giao dịch chưa. Sa bàn, brochure, website hay buổi mở bán không thay thế được giấy tờ pháp lý.

Thứ 3, ai có quyền bán. Một doanh nghiệp có tên tuổi, văn phòng và nhân viên vẫn có thể không có quyền bán tài sản đang quảng cáo. Câu hỏi quan trọng hơn là: "Người đang giao dịch với tôi có quyền bán và nhận khoản tiền này hay không?”.

Thứ 4, giấy tờ mình ký thực sự cho mình quyền gì. Các dạng văn bản như hợp tác đầu tư, thỏa thuận, đăng ký nguyện vọng, đặt chỗ hay đặt cọc mang lại quyền và nghĩa vụ rất khác nhau. Con dấu hay chữ ký chưa thể thay thế việc hiểu quyền mà văn bản thực sự mang lại.

Thứ 5, tiền sau khi chuyển sẽ đi đâu. Phải rõ tiền chuyển cho ai, dùng vào hoạt động nào và nguồn nào tạo ra khoản tiền thực hiện cam kết. Vài lần nhận lợi nhuận đúng hạn chưa giải thích được nguồn gốc dòng tiền.

Luật sư Tú đưa ra lời khuyên cốt lõi: "Đừng hỏi trước tiên dự án này lời bao nhiêu; hãy hỏi mình đang mua quyền gì, từ ai và căn cứ vào giấy tờ nào".

Bẫy nối bẫy sau lần chuyển tiền đầu tiên: Bị lừa/nghi ngờ phải làm gì?

Một thực tế đáng ngại là thiệt hại thường gia tăng sau khi người mua đã xuống tiền đặt cọc hoặc thanh toán một phần. Tâm lý tiếc tiền và mong muốn cứu khoản tiền đã mắc kẹt khiến nạn nhân dễ tiếp tục rơi vào bẫy: đóng thêm tiền, ký phụ lục hợp đồng, chuyển sang sản phẩm khác hoặc chấp nhận điều kiện mới bất hợp lý.

Trước tình huống này, luật sư Tú khuyến cáo người mua: tạm dừng ngay các khoản thanh toán chưa rõ căn cứ để xác minh lại tài sản, dự án, người giao dịch và dòng tiền.

Đồng thời, cần bảo toàn nguyên vẹn mọi tài liệu, bằng chứng: Từ bài quảng cáo, tin nhắn, email, hợp đồng, phiếu thu, sao kê ngân hàng đến dữ liệu trên ứng dụng để làm việc với cơ quan chức năng khi phát sinh tranh chấp hoặc phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Bên cạnh đó, luật sư cũng lưu ý rằng dự án chậm tiến độ, hợp đồng không được thực hiện đầy đủ hay khoản đầu tư thua lỗ tự nó chưa đủ để kết luận là lừa đảo hình sự. Việc xác định dấu hiệu hình sự phải dựa trên bản chất hành vi, thời điểm xuất hiện thông tin sai lệch và mối liên hệ với quyết định giao tiền. Điều này giúp tránh hình sự hóa các quan hệ dân sự, kinh tế, đồng thời giúp nạn nhân lựa chọn cơ chế bảo vệ phù hợp.

Bài học từ những vụ án với hàng nghìn nạn nhân cho thấy giá phải trả cho một quyết định thiếu kiểm chứng thường chỉ xuất hiện khi đã quá muộn. Quá trình điều tra, xét xử và thi hành án có thể kéo dài, trong khi khả năng lấy lại đầy đủ số tiền đã giao không phải lúc nào cũng được bảo đảm.

Khép lại vấn đề, luật sư Trương Anh Tú đưa ra thông điệp cảnh báo đắt giá: "Một cơ hội đầu tư thực sự tốt có thể chịu được sự kiểm tra. Khi một cơ hội chỉ tồn tại nếu bạn phải quyết định ngay, chính áp lực đó đã là lý do để dừng lại".