Dịch chuyển thị trường
Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng Giám đốc JLL Việt Nam - cho rằng, thị trường bất động sản đang dịch chuyển theo hướng bền vững và ổn định hơn. Khi nguồn cung cải thiện, người có nhu cầu ở thực vẫn sẵn sàng cân nhắc vay vốn nếu tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.
Lãi suất có tác động trực tiếp tới khả năng tiếp cận nhà ở, nhất là khi tỷ lệ người mua sử dụng vốn vay ngân hàng ngày càng phổ biến. Trong bối cảnh mặt bằng giá nhà vẫn cao, chi phí vốn trở thành một trong những yếu tố quyết định khả năng hấp thụ của thị trường.
“Rõ ràng lãi suất cao sẽ tác động đến thị trường. Người mua nhà sẽ thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền, nhất là khi mặt bằng giá bất động sản hiện nay vẫn ở mức cao”, bà Trang phân tích.
Trước động thái giảm lãi suất của một số ngân hàng, bà Trang cho rằng đây là yếu tố hỗ trợ nhất định cho người vay, nhưng người vay không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi trong một vài năm đầu.
“Nắn dòng” tín dụng, ưu tiên dự án có chất lượng
Trao đổi với PV Tiền Phong, PGS, TS. Đặng Ngọc Đức - Viện trưởng Viện Công nghệ tài chính, Trường Đại học Đại Nam - phân tích những thay đổi trong điều hành tín dụng năm 2026 cho thấy Ngân hàng Nhà nước đang “nới room có chọn lọc”, tập trung vào những phân khúc và dự án được ưu tiên, thay vì mở rộng tín dụng cho toàn bộ thị trường bất động sản.
Năm nay, Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, đồng thời có thể điều chỉnh tùy diễn biến kinh tế và thị trường. Cùng với mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng, cơ quan quản lý tiếp tục kiểm soát tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản.
Theo ông Đức, điểm đáng chú ý nằm ở phương thức phân bổ và kiểm soát dòng vốn theo hướng chọn lọc hơn. Cụ thể, tại Công văn số 4551 ngày 29/5/2026, Ngân hàng Nhà nước quy định, từ ngày 1/1 đến 31/12/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 ở các lĩnh vực nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất không bị tính vào dư nợ bất động sản.
Tiếp tục, ngày 16/9, Công văn số 8509 gửi các tổ chức tín dụng thông báo không tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 vào lĩnh vực bất động sản đối với một số lĩnh vực kinh doanh.
Công văn nêu rõ, kể từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.
“Cần làm rõ rằng, đây là nới room có chọn lọc, chứ chưa phải nới room tín dụng cho toàn bộ tín dụng bất động sản”, ông Đức phân tích.
Theo ông Đức, có thể hiểu chính sách hiện nay theo hướng room tín dụng tổng thể vẫn được kiểm soát, nhưng một số khoản tín dụng bất động sản thuộc nhóm ưu tiên được đưa ra ngoài phạm vi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản. Nhờ đó, ngân hàng thương mại có thêm dư địa cho vay đối với những phân khúc được định hướng hỗ trợ.
Cách điều hành này có thể khiến khả năng tiếp cận vốn giữa các doanh nghiệp tiếp tục phân hóa. Những dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng triển khai tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường sẽ có điều kiện thuận lợi hơn để tiếp cận vốn.