Nguy cơ 'rỗng ruột' phố cổ Hội An

Cầm 120 triệu đồng cho thuê mỗi tháng từ ngôi nhà cổ hơn 200 m2 trên đường Nguyễn Duy Hiệu, anh Hải quyết định chuyển gia đình về trung tâm TP Đà Nẵng sinh sống. Không gian di sản chật hẹp, việc sửa chữa một cánh cửa hay nhà vệ sinh đều bị khống chế nghiêm ngặt, trong khi xe cộ không thể vào tận nơi.

"Những ai có sổ đỏ thực sự trong phố cổ thì khoảng 95% đã bán hoặc cho thuê. Gom tiền thuê gộp vài năm là đủ ra vùng Cẩm Châu, Cẩm Hà mua đất hàng trăm mét vuông xây nhà mới khang trang, số còn lại gửi tiết kiệm dưỡng già", anh Hải nói. Những căn nhà còn giữ lại hiện nay phần lớn rơi vào diện đồng sở hữu qua nhiều thế hệ hoặc vướng mắc giấy tờ thừa kế chưa thể phân chia.

Số liệu tại hội thảo "Phát triển du lịch đô thị cổ Hội An - Di sản văn hóa thế giới trong kỷ nguyên mới" do Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch TP Đà Nẵng phối hợp Trung tâm Bảo tồn Di sản Văn hóa thế giới Hội An tổ chức hồi giữa tháng 10 cho thấy năm 2023 khu phố cổ chỉ còn hơn 3.000 cư dân. Khoảng 30% chủ nhà vùng lõi là người từ Hà Nội và TP HCM, 40% chủ nhà gốc đã dọn ra ngoài.

Đến năm 2024, tỷ lệ di tích có người ở thực tế chỉ còn khoảng 20-30%. Trong khi đó, nhiều gia đình gốc Hội An đang sống khổ sở trong những ngôi nhà cổ xuống cấp, chưa được trùng tu kịp thời.

Thị trường cho thuê tiếp tục bị đẩy lên cao khi các đơn vị kinh doanh lớn tham gia đấu giá quỹ nhà công sản. Trong gần 200 căn do Nhà nước quản lý, hơn 100 căn thuộc diện đấu giá thương mại.

Ông Nguyễn Đức Bình, Chánh văn phòng UBND TP Đà Nẵng (nguyên Bí thư Đảng ủy phường Hội An), cho biết giá thuê gần đây đã lập đỉnh mới với mức 100-200 triệu đồng mỗi tháng, cá biệt căn góc gần chùa Cầu vọt lên hơn 300 triệu đồng. Mức giá này khiến người dân bản địa hoàn toàn bị gạt ra khỏi cuộc đua thuê mặt bằng.

Mất dần 'phần hồn' đô thị di sản

Dòng vốn ồ ạt đổ vào bất động sản đang làm biến đổi cấu trúc xã hội truyền thống của đô thị cổ. Anh Phan, người làm môi giới bất động sản và có nhà cho thuê tại phố cổ, cho rằng làn sóng mua bán nhà đất cùng dòng người từ các thành phố lớn đổ về kinh doanh là diễn biến bình thường theo quy luật cung cầu. Người dân lựa chọn chuyển nhượng hoặc cho thuê để ra ngoài sinh sống thoải mái hơn là quyền tự do cá nhân. Việc tuân thủ quy chuẩn quản lý diện mạo phố cổ đã trở thành nếp quen nhiều năm qua nên trật tự vẫn duy trì ổn định.

Ở góc độ bảo tồn cộng đồng, ông Nguyễn Sự, nguyên Bí thư Thành ủy Hội An, cho biết trước đây một nếp nhà cổ tích hợp đủ ba công năng: để ở, thờ tự và buôn bán nhỏ phục vụ thị dân. Hiện nay, phần lớn công trình chỉ còn trơ lại một công năng duy nhất là kinh doanh thuần túy.

"Hội An vốn là đô thị đa văn hóa, từng dung nạp người Nhật, người Hoa, người phương Tây cùng chung sống hòa hợp, tạo nên nếp sống thuần khiết, tối lửa tắt đèn có nhau. Nhưng bản chất ngày nay đã khác. Khi mục đích chỉ là kinh doanh thương mại, người ta buộc phải đặt lợi nhuận lên hàng đầu", ông Sự nói.

Theo ông Sự, trước đây đi vài bước trong phố cổ là gặp người quen, ghé từng nhà chào hỏi, trò chuyện thân tình. Nay bước vào phố, người gắn bó cả đời cũng cảm thấy mình như "người lạ giữa phố quen" vì xung quanh toàn gương mặt mới. Họ vào thuê buôn bán, không biết ai với ai, hết giờ mở cửa ban đêm là then cài cửa đóng rồi về nơi khác ngủ, bỏ lại những dãy phố dài lạnh lẽo và vắng vẻ.

Tại các trục đường chính như Bạch Đằng hay Nguyễn Thị Minh Khai, giá thuê dao động 60-120 triệu đồng mỗi căn một tháng, tương đương 800.000 đến một triệu đồng mỗi m2. Giới kinh doanh thường sẵn sàng trả đứt một lần 3-4 tỷ đồng cho hợp đồng 1-3 năm để giữ giá ổn định.

Khoản tiền trả trước hàng tỷ đồng tạo ra áp lực thu hồi vốn khốc liệt đè nặng lên từng ngày mở cửa. Một mặt bằng đấu giá đến 300 triệu đồng một tháng đồng nghĩa người thuê phải bỏ ra 10-12 tỷ đồng cho ba năm. Trong thời hạn đó, họ buộc phải tìm mọi cách thu về vài chục tỷ đồng để có lãi.

"Khi chịu áp lực tài chính quá lớn, người ta buộc phải kinh doanh bất chấp. Lúc đó không thể đòi hỏi họ phải sống hiền từ, giao tiếp từ tốn hay giữ nét văn hóa bán hàng truyền thống được nữa", ông Sự chia sẻ. Từ đó nảy sinh tình trạng hàng hóa tạp nham, chèo kéo hay mở quán bar xập xình không phù hợp quy hoạch. Nếu người bản địa cố bám trụ giữ nếp buôn bán thong thả, họ cũng sẽ bị làn sóng này cuốn phăng vì không cạnh tranh nổi doanh số.

Ông Phạm Phú Ngọc, Giám đốc Trung tâm Quản lý di sản văn hóa thế giới Hội An, nhìn nhận nhà cổ không đơn thuần là những khối kiến trúc gỗ đá vô tri mà chính là nơi chứa đựng nếp sống. Nếu chỉ chú trọng thương mại mà thiếu vắng các chính sách thiết thực giúp đỡ người dân an cư, phố cổ sẽ thiếu đi hơi thở văn hóa của cư dân bản địa.

Tìm cơ chế giữ chân cư dân bản địa

Trước nguy cơ di sản biến thành "bảo tàng thương mại", các nhà quản lý cho rằng việc can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính đơn thuần không còn mang lại hiệu quả lâu dài. Ông Phạm Phú Ngọc đề xuất xây dựng đề án "giữ dân phố cổ". Theo đó, chính quyền cần tính toán mức giá thuê nhà công sản phù hợp để người dân địa phương ở lại bảo tồn công trình, kết hợp làm dịch vụ homestay hoặc dành không gian làm văn hóa, sáng tạo thay vì thương mại hóa toàn bộ.

Đại diện UBND TP Đà Nẵng cho biết thành phố đang thận trọng xem xét phương án quản lý công sản. Văn phòng UBND thành phố đã giao Trung tâm Quản lý nhà phối hợp với UBND phường Hội An xây dựng phương án chi tiết, bảo đảm hài hòa giữa giữ gìn không gian di sản và an sinh của người dân sở tại.

Nhìn nhận sâu xa hơn, ông Nguyễn Sự cho rằng địa phương không thể tự giải quyết bài toán giao dịch dân sự nếu thiếu cơ chế đặc thù từ Quốc hội và Chính phủ. Nhà nước cần lập quỹ ngân sách để mua lại những căn nhà cổ khi các gia đình đông con cháu buộc phải bán để chia thừa kế.

Sau khi tiếp quản, Nhà nước không đưa các bất động sản này ra đấu giá thương mại cho người ngoài mà cho chính chủ cũ hoặc con cháu họ thuê lại với giá ưu đãi để tiếp tục ở và hương khói tổ tiên. Song song đó, chính quyền cấp phép cho họ dùng một góc nhỏ bán món ăn truyền thống như mì Quảng, cao lầu, xíu mà, đồng thời miễn giảm thuế kinh doanh.

Ông Sự cho rằng những người ở lại chăm sóc nhà cổ cũng cần được cấp phụ cấp hàng tháng tương tự ban hộ tự tại các đình làng được cấp kinh phí quét dọn, hương khói. Đối với quỹ nhà công sản, tiêu chí trúng thuê phải phù hợp với quy định của phố cổ, mang tính đặc sản địa phương, như bán đồ mỹ nghệ làng mộc Kim Bồng, hay làng gốm Thanh Hà. Thành phố nên ưu tiên cư dân địa phương thuê ở mức giá hợp lý, thay vì đấu giá chọn người trả tiền cao nhất rồi mang đồ, hàng những nơi khác, thậm chí nước khác về bán tràn lan.

"Tiền có thể hôm nay chưa làm ra thì ngày mai làm ra, nhưng giá trị văn hóa và phần hồn di sản một khi đã mất đi thì không thể tìm lại được. Bản chất vấn đề là phải dùng nguồn lực từ du lịch để người dân Hội An sống được ngay trong chính ngôi nhà của họ", ông Sự nhấn mạnh.

Nguyễn Đông