Mô hình góp vốn, lập liên doanh với đối tác trong nước giúp các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận quỹ đất, tận dụng kinh nghiệm địa phương, đồng thời chia sẻ nguồn lực và rủi ro đầu tư.
Mới đây, BW Industrial Development, liên doanh giữa công ty Warburg Pincus (có trụ sở tại Mỹ) và Becamex IDC thành lập với cam kết đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD. Từ quỹ đất hơn 2 triệu m2 khi ra mắt, doanh nghiệp hiện kiểm soát trên 3,8 triệu m2 tại các khu kinh tế và công nghiệp trọng điểm, theo Warburg Pincus.
Tại phân khúc nhà ở, Frasers Property (tập đoàn bất động sản đa quốc gia có trụ sở chính tại Singapore) và GELEX Infrastructure cũng mở rộng hợp tác từ công nghiệp, logistics sang phát triển đô thị. Tháng 2, hai bên công bố thỏa thuận có điều kiện về việc thành lập liên doanh mới, trong đó Frasers Property dự kiến nắm 51% và GELEX Infrastructure sở hữu 49% vốn.
Liên doanh hướng đến tìm kiếm các cơ hội phát triển bất động sản tại Việt Nam, trước mắt gồm khu đô thị phức hợp ANmaison tại Hải Phòng, tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng, và một khu đô thị tích hợp quy mô 113 ha tại Đồng Nai.
Một số doanh nghiệp khác cũng chọn cách hợp tác để mở rộng hoạt động. TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản và Singapore thông qua việc thành lập liên doanh phát triển dự án khoảng 1.400 sản phẩm nhà ở, tổng vốn đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, Nam Long và Nishi-Nippon Railroad của Nhật Bản hoàn tất góp vốn vào Nam Long ADC, với đối tác Nhật nắm 49% cổ phần thông qua khoản đầu tư 1.090,6 tỷ đồng. Nam Long tiếp tục giữ 51% vốn. Doanh nghiệp này định hướng phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, với mục tiêu hơn 22.000 căn đến năm 2035.
Các thương vụ cho thấy liên doanh đang được triển khai ở nhiều cấp độ, từ hợp tác phát triển từng dự án đến góp vốn vào doanh nghiệp có nền tảng và chiến lược dài hạn.
Xu hướng này diễn ra trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng trở lại. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 9 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ. Vốn FDI thực hiện đạt hơn 21 tỷ USD, tăng 12,1% và cao nhất 5 năm.
Riêng bất động sản thu hút 5,32 tỷ USD vốn đăng ký mới và điều chỉnh, chiếm 20,3%, đứng thứ hai trong các lĩnh vực. Hoạt động góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 6,97 tỷ USD, tăng 44% so với cùng kỳ.
Bất động sản khu trung tâm TP HCM, đoạn gần sông Sài Gòn, tháng 8/2026. Ảnh: Quỳnh Trần
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc nghiên cứu thị trường Savills TP HCM, nhận xét dòng vốn ngoại vào Việt Nam không chỉ thông qua các dự án FDI mới mà còn qua góp vốn, mua cổ phần và hợp tác với doanh nghiệp trong nước. Những hình thức này mở rộng cách nhà đầu tư quốc tế tham gia thị trường, bên cạnh việc trực tiếp phát triển dự án.
Theo giới chuyên môn, sức hút của mô hình liên doanh nằm ở khả năng kết hợp những lợi thế mà mỗi bên khó có thể tự đáp ứng đầy đủ. Nhà đầu tư ngoại thường có nguồn vốn dài hạn, kinh nghiệm phát triển dự án và năng lực quản trị. Trong khi đó, doanh nghiệp Việt có thể nắm giữ quỹ đất, hiểu biết thị trường, mạng lưới địa phương và kinh nghiệm xử lý thủ tục.
Đây là những yếu tố quan trọng tại thị trường Việt Nam, nơi tiến độ phát triển dự án phụ thuộc đáng kể vào pháp lý, quy hoạch, khả năng tiếp cận quỹ đất và năng lực triển khai. Việc hợp tác với doanh nghiệp đã có nền tảng dự án phù hợp có thể giúp nhà đầu tư ngoại rút ngắn thời gian tìm kiếm cơ hội, hạn chế một phần rủi ro khi gia nhập thị trường.
Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp trong nước có thêm nguồn lực tài chính và kinh nghiệm phát triển mà không nhất thiết phải chuyển nhượng toàn bộ dự án hay doanh nghiệp. Việc giữ lại một phần quyền sở hữu cũng giúp họ tiếp tục hưởng lợi nếu tài sản gia tăng giá trị trong quá trình phát triển.
Tuy nhiên, khả năng kết hợp nguồn lực chỉ phát huy hiệu quả khi dự án đáp ứng những điều kiện đầu tư cơ bản. Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, mức độ rõ ràng về pháp lý, sự tuân thủ quy định và khả năng triển khai phương án đầu tư trên khu đất là những yếu tố đầu tiên nhà đầu tư thường xem xét.
Khi các điều kiện này được đáp ứng, liên doanh có thể giúp các bên phân bổ vốn, chi phí và rủi ro theo tỷ lệ sở hữu, vai trò cũng như chiến lược của từng đối tác. Dù vậy, mỗi thương vụ có mục tiêu và cấu trúc riêng, không có một mô hình hợp tác chung phù hợp với tất cả dự án.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn, pháp lý minh bạch và năng lực triển khai ngày càng cao, việc tìm được đối tác phù hợp trở thành một phần quan trọng trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp.
Với nhà đầu tư quốc tế, liên doanh là cách tiếp cận thị trường thông qua nguồn lực địa phương; còn với doanh nghiệp Việt, đây là lựa chọn huy động vốn và mở rộng năng lực mà không phải từ bỏ toàn bộ tài sản.
Phương Uyên