Nhu cầu lớn, nguồn cung chưa tương xứng
Theo khảo sát bước đầu của Liên đoàn Lao động Thành phố Hồ Chí Minh (TP Hồ Chí Minh), có 33.520 trường hợp công nhân, người lao động có nhu cầu về nhà ở. Trong đó, 3.181 trường hợp có nhu cầu thuê và 30.339 trường hợp có nhu cầu thuê mua.
Thực tế, một bộ phận lớn công nhân vẫn phải thuê nhà tại các khu dân cư tự phát, với diện tích chật hẹp, điều kiện sinh hoạt hạn chế. Không ít khu nhà trọ chưa bảo đảm yêu cầu về vệ sinh môi trường, phòng cháy, chữa cháy và an ninh-trật tự. Những thiếu hụt về trường học, nhà trẻ, cơ sở y tế và không gian sinh hoạt cộng đồng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người lao động.
Bài toán càng trở nên cấp thiết sau khi Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu hợp nhất với TP Hồ Chí Minh, hình thành một không gian đô thị và công nghiệp có quy mô lớn. Theo các số liệu được thành phố công bố, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn mới vào khoảng một triệu căn. Trong khi đó, giai đoạn 2021-2025, thành phố mới hoàn thành 17.902 căn, đạt 98,7% kế hoạch. Giai đoạn 2026-2030, thành phố đặt mục tiêu phát triển thêm 181.257 căn, đưa tổng quy mô nhà ở xã hội đến năm 2030 lên khoảng 199.400 căn.
Dù vậy, số lượng này vẫn còn khoảng cách đáng kể so với nhu cầu thực tế. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), nhu cầu nhà ở xã hội của thành phố là gần một triệu căn, trong khi nguồn cung dự kiến đến năm 2030 mới đạt khoảng 200.000 căn. Khoảng cách này đặt ra yêu cầu phải đa dạng hóa phương thức phát triển nhà ở.
Một trong những trở ngại lớn là bài toán hiệu quả đầu tư. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, phân khúc nhà ở cho thuê chưa thật sự hấp dẫn doanh nghiệp do thời gian thu hồi vốn kéo dài, trong khi chi phí đất đai, xây dựng và lãi vay phát sinh ngay từ đầu.
Doanh nghiệp này đang đề xuất dự án Lê Thành Tân Kiên 2 với quy mô khoảng 2.000 căn hộ cho thuê. Tuy nhiên, tính chất thương mại, dịch vụ hỗn hợp của khu đất đang gây khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Theo ông Nghĩa, nếu cơ chế tín dụng không tính đến đặc thù và chu kỳ hoàn vốn của dự án cho thuê, việc thu hút doanh nghiệp tham gia phân khúc này sẽ khó đạt kết quả như kỳ vọng.
Khơi thông nguồn lực, tháo gỡ điểm nghẽn
Theo báo cáo của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, đến tháng 10/2026, thành phố có ba dự án nhà ở xã hội hoàn thành với tổng quy mô 2.283 căn; 26 dự án đang thi công, quy mô khoảng 23.500 căn. Ngoài ra, 14 dự án đã được khởi công với khoảng 14.850 căn. Năm 2026, thành phố đặt mục tiêu phát triển 9.000 căn nhà ở, gồm 7.000 căn nhà ở xã hội và 2.000 căn nhà cho thuê.
Thành phố xác định phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026-2030. Để thực hiện mục tiêu này, thành phố dự kiến huy động nhiều nguồn lực. Trong đó, có đầu tư công, Quỹ Nhà ở quốc gia, Quỹ Phát triển nhà ở TP Hồ Chí Minh, phát triển nhà lưu trú công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và chuyển đổi một phần quỹ nhà tái định cư, tài sản công chưa sử dụng sang mục đích cho thuê.
Nguồn lực từ doanh nghiệp cũng được kỳ vọng đóng vai trò quan trọng. Liên đoàn Lao động TP Hồ Chí Minh đã ký biên bản hợp tác với chín doanh nghiệp, dự kiến phát triển khoảng 128.000 căn nhà đến năm 2030. Tuy nhiên, đây mới là danh mục hợp tác và cam kết dự kiến. Tiến độ hiện thực hóa các cam kết sẽ phụ thuộc vào khả năng chuẩn bị quỹ đất, hoàn thiện thủ tục và thu xếp vốn của từng doanh nghiệp.
Ở góc độ chính sách, ông Lê Hoàng Châu đề xuất Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng để thực hiện các dự án nhà ở cho thuê có mức giá phù hợp.
Thành phố cũng nghiên cứu các chính sách hỗ trợ tín dụng đối với dự án nhà ở cho thuê. Theo phương án được công bố tại hội nghị xúc tiến đầu tư tháng 6/2026, mức vốn vay được ngân sách hỗ trợ lãi suất có thể nâng lên tối đa 300 tỷ đồng/dự án; đồng thời hỗ trợ 100% kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án, nhưng không quá 10 tỷ đồng/dự án. Thành phố cũng tính đến chính sách hỗ trợ giảm giá thuê nhà đối với các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Theo TS Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật xây dựng TP Hồ Chí Minh, nhà ở cho thuê cần được nhìn nhận là một cấu phần của hạ tầng đô thị. Đây là điều kiện quan trọng để duy trì và tái tạo nguồn nhân lực, nhất là tại những địa bàn tập trung đông công nhân, người lao động.
Từ góc nhìn này, thành phố cần hình thành một thị trường dịch vụ cư trú chuyên nghiệp, trong đó quy hoạch, thiết kế, quản lý vận hành và chất lượng hạ tầng xã hội phải được tính toán đồng bộ.
Ông Nguyễn Công Vinh, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, Thành phố đang nghiên cứu triển khai các giải pháp đồng bộ, từ đầu tư công, huy động nguồn lực thông qua các quỹ nhà ở đến phát triển nhà lưu trú công nhân và chuyển đổi công năng quỹ nhà tái định cư, tài sản công chưa sử dụng. Thành phố đồng thời yêu cầu các sở, ngành, địa phương phát huy hiệu quả cơ chế “luồng xanh” về thủ tục đầu tư, chủ động phối hợp với doanh nghiệp để tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ dự án.
Bài và ảnh: chí kiên