Theo hồ sơ vụ án, nguyên đơn Hà, 48 tuổi, thông qua hai người môi giới được giới thiệu mua căn biệt thự song lập gần 260 m2 tại khu đô thị Ecopark, tỉnh Hưng Yên.
"Căn nhà này đã được cấp sổ đỏ cho chủ sử dụng là bà Phượng - một hoa hậu", bà Hà nói. Hai bên thỏa thuận giá 29 tỷ đồng.
Ngày 23/4/2024, hai bên ký hợp đồng đặt cọc một tỷ đồng. Trong đó, bản có công chứng không đề cập giá bán mà ghi "sẽ thỏa thuận vào ngày ký hợp đồng mua bán".
Bản hợp đồng còn lại không công chứng ghi giá 29 tỷ đồng. Mức phạt nếu không thực hiện giao dịch là một tỷ đồng.
Tại mục "thời gian đặt cọc", cả hai hợp đồng ghi tính từ khi công chứng cho đến hết 15/5/2024. Hai bên chốt ký hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 15/5 tại văn phòng công chứng.
Đến ngày 1/5/2024, bà Phượng đổi ý không bán nữa với lý do người thân không đồng ý. Đổi lại, bà giới thiệu cho căn khác. Bà Hà không đồng ý, yêu cầu thực hiện đúng thỏa thuận.
Sáng 15/5/2024, hai bên gặp nhau tại văn phòng công chứng và bà Phượng đã từ chối ký hợp đồng mua bán. Lý do, bà nhận thấy giá chuyển nhượng thấp hơn so với thị trường. Bà đề nghị trả lại một tỷ đồng tiền cọc và 500 triệu đồng tiền phạt. Song bên mua không đồng ý, yêu cầu trả một tỷ đồng tiền cọc và một tỷ đồng tiền phạt cọc như hợp đồng.
Giá tăng 10 tỷ đồng so với hợp đồng đặt cọc
Bên mua khởi kiện. Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 3/2, TAND khu vực 4 - Hưng Yên, tuyên chấp nhận một phần đơn khởi kiện, buộc bà Phượng phải trả lại một tỷ đồng cọc và 500 triệu đồng tiền phạt.
Bà Hà kháng cáo đề nghị chấp thuận toàn bộ yêu cầu khởi kiện.
Ngược lại, đại diện theo ủy quyền của bà Phượng kháng cáo, đề nghị bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện.
VKSND khu vực 4 - Hưng Yên kháng nghị một phần bản án, đề nghị tòa phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Đề nghị bà Phượng phải trả lại cho bà Hà 2 tỷ đồng, gồm tiền cọc và phạt cọc.
Theo bản án dân sự phúc thẩm hôm 10/7, bà Phượng thừa nhận đã ký hai hợp đồng đặt cọc và vẫn đồng ý chuyển nhượng chứ không "bùng", nhưng giá phải thỏa thuận lại. Bà đưa ra giá mới 39 tỷ đồng, song bên mua không đồng ý.
Phía bà nói "lỗi dẫn đến không ký được hợp đồng thuộc về bên mua". Nếu bà Hà không tiếp tục mua thì đề nghị tòa công nhận hợp đồng đặt cọc có công chứng để xác định bên bán không có lỗi. Mặt khác, bà vẫn thiện chí trả lại một tỷ đồng tiền cọc.
Là người làm chứng, hai người môi giới cho bà Hà trình bày bên mua đặt cọc một tỷ đồng và giá chuyển nhượng 29 tỷ đồng (đây cũng là giá chủ nhà đưa ra để giới thiệu tìm khách). Đến ngày ký hợp đồng, hai ông cũng chứng kiến bà Phượng từ chối bán và không đồng ý chịu phạt tiền đặt cọc như hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên. Ảnh: P.D
Tòa: Bên bán không thực hiện đúng cam kết
Đại diện của bà Phương cho rằng hợp đồng đặt cọc không công chứng không có hiệu lực pháp luật. Hai bên lẽ ra phải thực hiện theo hợp đồng cọc có công chứng với giá bên bán đưa ra lúc ký chuyển nhượng là 35-36 tỷ đồng. Nhưng phía bà Hà không đồng ý nên lỗi thuộc về bên mua.
Sau trình bày của các bên liên quan, TAND tỉnh Hưng Yên nhận thấy, hợp đồng đặt cọc không công chứng chốt giá 29 tỷ đồng là "thỏa thuận hợp pháp". Tòa phúc thẩm đánh giá hợp đồng cọc thể hiện rõ ràng về giá cả, phù hợp với thực tiễn giao dịch bất động sản. Thông thường, các bên phải chốt được giá mua bán mới tiến hành đặt cọc để thực hiện giao dịch.
Mức giá 29 tỷ đồng tại thời điểm giao dịch đặt cọc có sự xác nhận của đơn vị môi giới, "nhất quán với thỏa thuận đầu tiên của hai bên". Ngược lại, hợp đồng đặt cọc có công chứng không nêu mức giá cụ thể.
"Hợp đồng cọc được xác lập giữa các chủ thể có đủ năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện, nội dung không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội. Giao dịch đặt cọc lại không thuộc trường hợp bắt buộc công chứng. Do đó có đủ căn cứ xác định hợp đồng cọc ghi giá chuyển nhượng 29 tỷ đồng là giao kết hợp pháp, có hiệu lực thi hành với các bên", Tòa phúc thẩm nhận định trong bản án.
Về lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng bất thành, tòa cho rằng do bà Phượng không đồng ý bán theo mức giá đã xác lập trước đó. Điều này thể hiện bà đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và "vi phạm nghĩa vụ hợp đồng cọc, cố tình không thực hiện đúng cam kết".
Việc bà Hà không chấp nhận giá mua bán cao hơn không phải là lỗi khiến hợp đồng bất thành.
Ngày 10/7, tòa phúc thẩm tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc bà Phượng phải trả cho bà Hà một tỷ đồng tiền cọc và một tỷ đồng tiền phạt cọc.
Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận, bà Phượng phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 72 triệu đồng.
Ngày 28/7, bên thắng kiện nộp đơn yêu cầu thi hành án. Sau khi bổ sung tài liệu theo yêu cầu của phía thi hành án, ngày 18/9, Thi hành án dân sự tỉnh Hưng Yên đã ra quyết định thi hành án theo yêu cầu, gửi qua VNeID.
Người phải thi hành án có trách nhiệm tự nguyện thi trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được thông báo hợp lệ.
Chiều 18/9, bà Phượng cho biết đã ủy quyền toàn bộ cho luật sư để xử lý các phần việc liên quan. Bởi thế, đại diện cho bà sẽ làm việc theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.
* Tên nhân vật đã thay đổi
Phạm Dự