Theo ghi nhận của phóng viên Dân trí, nhà ở xã hội tại TPHCM đang nhận được sự quan tâm lớn nhờ vị trí thuận tiện, trong khi giá bán thấp hơn đáng kể, chỉ bằng khoảng 1/2 đến 1/4 so với căn hộ thương mại hiện nay.
Chẳng hạn, dự án Nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt, còn gọi là Phú Thọ DMC, tại phường Diên Hồng có giá niêm yết khoảng 23,2 triệu đồng/m2, với các căn hộ diện tích từ 34 đến 77m2. Dự án đang tiếp nhận hàng ngàn hồ sơ chờ xét duyệt.
Tại cửa ngõ phía Đông, chung cư số 35 Lê Văn Chí, phường Linh Xuân, có giá niêm yết khoảng 35,35 triệu đồng/m2, là nguồn cung dành cho lực lượng lao động tại các khu công nghiệp và khu công nghệ cao.
Tuy nhiên, số người có nhu cầu vẫn vượt xa nguồn cung. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết tại dự án nhà ở xã hội số 324 Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, chỉ có 750 căn hộ để bán, bán trả góp nhưng hơn 12.000 người cư trú tại nhiều tỉnh, thành đăng ký mua, tương đương bình quân khoảng 16 người đăng ký cho một căn hộ.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Dự án nhà ở xã hội tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận nguồn cung nhà ở xã hội thực tế vẫn chưa đáp ứng tương xứng nhu cầu của công nhân, người lao động và các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị, khu công nghiệp, nhất là nhà ở cho thuê. Một trong những nguyên nhân là khả năng tiếp cận tín dụng và nguồn vốn ưu đãi còn hạn chế, trong khi dự án cần vốn lớn và thời gian thu hồi vốn dài.
Doanh nghiệp gặp khó từ vốn đến lợi nhuận
Ở góc độ doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội, ông Phạm Nam Quảng, Giám đốc Ban Đầu tư - Pháp chế, Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Phú Mỹ - Quy Nhơn, cho rằng doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đang gặp nhiều điểm nghẽn, từ tín dụng, cơ chế lợi nhuận, kiểm toán đến thủ tục hành chính.
Theo ông Quảng, trong khi tín dụng bất động sản đang được kiểm soát để hạn chế rủi ro thị trường, nhà ở xã hội vẫn cần nguồn vốn lớn để triển khai dự án và người dân cũng cần vốn vay để mua nhà. Do đó, kiến nghị có chính sách hỗ trợ, ưu tiên giải ngân, mở rộng hạn mức cho chủ đầu tư và tạo điều kiện để người dân tiếp cận vốn vay mua nhà.
Một vướng mắc khác là lợi nhuận định mức đang được khống chế là 10%. Ông Quảng cho biết một dự án nhà ở xã hội thường kéo dài 3-5 năm, nên doanh nghiệp khó cân đối hiệu quả đầu tư. Để hạn chế rủi ro khi quyết toán, kiểm toán, doanh nghiệp thường chỉ xây dựng phương án với mức lợi nhuận khoảng 6-8%, thấp hơn mức trần cho phép.
Ông dẫn chứng có trường hợp doanh nghiệp bị kiểm toán kết luận bán sai giá chỉ 1.000 đồng/m2. Khoản chênh lệch không lớn nhưng việc xử lý lại khó do mỗi căn hộ có diện tích, đơn giá khác nhau.
Từ thực tế này, ông Quảng đề xuất nâng lợi nhuận định mức từ 10% lên khoảng 12-15%, đồng thời hướng dẫn cụ thể cách xác định, hạch toán các khoản chi phí hợp lệ.
Về thủ tục, ông đề nghị đơn giản hóa khâu thẩm định, phê duyệt, hoàn công, cấp giấy chứng nhận và giảm chi phí triển khai dự án. Quỹ phát triển nhà ở cũng cần có hướng dẫn cụ thể về cơ chế vận hành, có thể sử dụng nguồn quỹ để bảo lãnh tín dụng cho chủ đầu tư hoặc đặt hàng doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu từng địa phương.
Doanh nghiệp đồng thời kiến nghị xây dựng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia riêng cho nhà ở xã hội, đẩy mạnh số hóa việc xét duyệt hồ sơ, kiểm soát giá và các thủ tục liên quan để rút ngắn thời gian xử lý, giảm chi phí.
Gỡ tín dụng, mở rộng quỹ đất
Để tháo gỡ khó khăn về vốn, HoREA đề xuất Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo thực thi chính sách cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay gói tín dụng thương mại 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp, với lãi suất 6,1%/năm.
“Hiện nay, hầu như chưa có chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nào được vay gói này với lãi suất 6,1%/năm, mà thực tế phải vay với lãi suất thương mại cao, thậm chí đến 14%/năm”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.
Với nhà ở cho thuê, HoREA đề xuất Chính phủ và Bộ Tài chính sửa đổi Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN theo hướng giảm 70% thuế suất thuế GTGT và thuế TNDN cho “dự án nhà ở cho thuê”, “dự án nhà ở xã hội cho thuê” nhằm khuyến khích doanh nghiệp phát triển loại hình này.
Theo HoREA, chính sách giảm 70% thuế suất thuế GTGT và thuế TNDN cho dự án nhà ở xã hội cho thuê đã được quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP từ năm 2015 nhưng chưa thực thi được do Luật Thuế GTGT và Luật Thuế TNDN chưa quy định đồng bộ.
Đối với người mua, HoREA đề xuất giảm lãi suất vay ưu đãi nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội xuống 4,8%/năm, tương đương giai đoạn 2021-2024. Hiện mức lãi suất là 5,4%/năm.
Theo ông Châu, mức hiện nay vẫn khá cao so với khả năng tài chính của người có thu nhập thấp và đề xuất giảm lãi suất chưa được chấp thuận.
HoREA cũng đề xuất sử dụng cụm từ “mua, bán trả góp” thay cho “thuê mua” nhà ở xã hội để cách gọi dễ hiểu, thông dụng hơn.
Trong khi nguồn cung đang được triển khai trên diện rộng, TS Nguyễn Thị Thanh Xuân, Trưởng bộ môn Luật kinh doanh, Khoa Luật Kinh tế của UEL, cho rằng cần giải quyết thêm bài toán quỹ đất, nhất là tại các khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Đồng thời, cần rà soát quy định về đối tượng thụ hưởng để thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai.
Ngoài ra, cần kiểm soát chặt việc thụ hưởng chính sách, loại trừ trường hợp đã được hưởng nhà ở xã hội nhưng tiếp tục đăng ký hưởng thêm lần nữa, qua đó bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về kết quả thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, đến hết tháng 7, cả nước có 875 dự án đang được triển khai với quy mô 773.457 căn. Tổng mức đầu tư các dự án khoảng 637.019 tỷ đồng, đạt 77% chỉ tiêu đề ra.